“迷你”小区入不敷出怎么办

　　本报记者 何洛先 张奕 任翀

　　在上海，有一种“迷你”小区面临物业困境。所谓“迷你”小区，是指建筑面积在两万平方米以下的居民小区。它们通常只有几幢楼，住户少，收缴的物业费总额低，但“保安、保修、保洁、保绿”等支出一项都不少，入不敷出让物业公司成本倒挂。想要收支相抵，物业费涨价不是一点点，往往超出业主的心理承受范围。是撤还是留，让入驻的物业公司左右为难，也让有关政府部门头痛不已。

　　看似无解的物业难题，如何才能有解？为此，记者走访调查了本市多个“迷你”小区。

　　亏本生意怎么做？

　　虹口区虹宸易居小区只有两幢楼，一踏进小区，记者就看到庞大的立体停车升降架。弹丸之地的院子，除了留出两边的行车道，就是一个垂直的三层停车库（包括地下）。

　　“再做下去，我们只有撤离一条路了。”新寓物业派驻虹宸易居的负责人周国安见面就叹苦经。小区总建筑面积1.3万平方米，有121户居民和10个沿街商铺。目前，小区物业费为1.50元/平方米（商铺和2户一楼住宅物业费按0.95元/平方米收取），收缴率在95%左右，每年物业费收入22万元，另有停车费收入7万元。

　　1.50元的收费标准还是2004年制定的。当时，物业公司聘12名工作人员，最低月工资不到600元。但现在，人头费都比2004年翻了数倍，收上来的物业费早就不足以承担正常开销。去年和前年，新寓物业亏损均高达7万元，预计今年亏损额还将增加。

　　新寓物业也曾想尽办法降低人工成本。比如，小区共有两个大门，原先配9名保安，现在关闭一扇门，保安数量减为5人；小区原本设小区经理和修理工2个岗位，现在由修理工兼任小区负责人，省下了一份工资。但省下的毕竟有限，周国安说：“小区面积有限，可利用的资源不多，管理人员也不能一减再减，这样会影响到服务质量，业主也不会同意。”

　　新寓测算过，要不亏本，物业费须上涨到2.2元/平方米。眼看管理合同今年9月30日就要到期，新寓物业觉得，如果没有政府部门托一把，或者业主同意提高物业费，他们真的只能撤了。

　　记者了解到，像虹宸易居这样，物业管理成本倒挂悬殊的“迷你”小区，在上海为数不少。如果小区的停车费、广告费等公共收入多，还能勉力维持；要不就是一些系统房转变而来的小区，靠上级单位“支撑”。否则，就会导致物业公司频繁换、“成本陷阱”难解决的局面。而政府部门最担心的，总有一天，一些“迷你”小区会遭遇物业无人接盘的困境。

　　业主可以自治吗？

　　闸北里昂公寓也属于“迷你”小区，10年内换了3家物业公司，2011年8月，最后接盘的物业终于不堪负担，撤摊走人。 （下转第5版）（上接第1版）面临无人管理的境况，政府着急，业主们也急。不过，在临汾街道帮助指导下，里昂公寓探索了一种物业管理“业主自治”模式，为解决“迷你困境”带来一线曙光。

　　三幢楼9个门牌号，里昂公寓只有108户居民。1999年竣工出售时，物业费标准是0.6元/平方米，多年来也是人头费涨物业费不涨。由于前期开发不规范，小区公共设施严重缺失，没建停车库，物业管理和业委会用房也没有，居民颇有怨言，物业费收缴率一直在70%左右。建筑面积不到8000平方米，每月物业费总共5000多元，而保安就要用4个，导致所管物业从2007年开始亏损。去年8月，物业公司撤离后，小区进入政府托底阶段，期限为3个月。街道召集业主们开了多次会，商议解决办法。一种意见是，再找物业公司来接盘，物业费涨到1.1元/平方米，但108户居民中只有11户赞同涨价，而征询了四五家社会物业公司后，都表示没有2元/平方米做不下来，此路不通。另一种意见是，反正有业委会，小区居民自己来管理吧！

　　不请物业公司行不行？“业主自治”方案中，保安保洁聘请一对外地小夫妻承包，看门扫地，清洗水箱，捎带养护绿化。保修麻烦一点：门里的，叫房地局应急维修中心来修，业主费用自理；门外的，先由应急中心帮忙包下来，后来街道找了家物业公司，按实结算，来托管小区的公共设施修理。这个方案最大的吸引力，是业主可以少出钱，收费标准分一室户、二室户、三室户几档，平均每月0.4元/平方米左右，反而比以前降低，最终在业主大会上得以通过。

　　没想到，里昂公寓“业主自治”后，缴费率一下达到了97%。居委会总支书记湛静珠说，自治管理让小区业主有了公民意识，不能再做旁观者，一家没缴费，等于拖了全体业主的后腿，业主之间会相互督促。居民们也反映，请来的外来务工小夫妻尽心尽职，非常珍惜这份工作，一些业主甚至认为，小区的环境面貌是他们入住以来最好的。不当家不知柴米贵，业主的观念也在悄悄改变。今年3月，业委会提出将管理费涨20%，以保证小区服务质量，也得到大家一致同意，调价过程波澜不惊。

　　有没有治本之策？

　　“业主自治”是一种法律允许的管理模式，解决了里昂公寓物业撤退后的管理真空。当然，这种模式并不完美，也不一定适合所有遭遇困境的“迷你”小区。

　　已经自治半年的里昂公寓，问题还有不少。聘请的外来务工人员很卖力，但责任心并不能完全替代专业技能，小区管理中总有一些地方，是“个体户”力所不逮的；业委会签约的这对小夫妻，不具法人资格，停车费发票无法出具。另外，聘请物业公司“单项”包干维修工作，包括维修基金账户开通、记账、分摊等，如果不是街道主张，这种物业公司“外援”也难找，而居民遇到家中小修小补，每次都要喊外面人来修，也嫌麻烦。关键是，自治解决了成本倒挂，但政府的社会管理责任“肩胛还担着”，业委会解决不了的问题，居民们还是要去找政府，居委会等于是“半个物业公司”，等等。这一切，还有待里昂小区在探索中逐步完善。

　　业主自治，只是解决“迷你”小区难题的一种办法。那么，物业公司有没有可能主动创新，压缩“迷你”小区的管理成本？比如，人工成本上涨明显，可否通过一些“技防”手段如安装监控设备，来取代“人防”，以减少保安人数等。“技防”初期投入较高，长远看，可省下一笔不小的人员开销；比如，相邻的“迷你”小区能否联合起来，聘用同一家物业公司，这样就能共用管理人员、维修工和保洁员，而由维修工来兼任物业负责人，也可以尝试；比如，大型小区的物业公司专业技能强，实力雄厚，政府能否给予一些补贴，让他们愿意来兼管附近的“迷你”小区；比如，企业聘用低保人员可享受一定的政府补贴，这种机会可否向“迷你”小区倾斜……

　　对“迷你”小区的业主来说，也要看到，成本上涨是刚性的，一味死守“物业费不涨价”，无助于问题解决；而物业公司也应当主动将所有账目，清清楚楚摊给业主看，以取得相互间信任与理解，调价才不至于成为一个“死结”。这样，双方才能在成本支出与服务质量之间、物业费上调与业主承受力之间，找到一个平衡点。当然，在未来的房地产开发规划中防止“迷你”小区产生，在旧区改造中将 “迷你”小区难题一并考虑，也应该进入有关部门的视野。