现在的房地产市场是一首歌——“神曲忐忑”。忐忑，此刻最能形容如此复杂的环境下房地产企业家的心情。在此大势环境中，由正略钧策主办的正略钧策地产论坛在中青大厦召开，正略钧策合伙人、副总裁郝炬发表了题为《“忐忑”下的地产未来》的主题演讲，与现场嘉宾一起抽丝剥茧，共同回顾了过去十年中国地产的发展历程，探讨中国地产未来十年的商业模式转型，通过对即将面临的机遇与挑战的探寻，为企业提供应对未来风云变幻的良策。

　　在大势的变化之下，尽管地产开发商都做出了很多应对准备，可依然在未来整体经济和政策的不确定性下，忐忑不安；现在的房地产市场还是一种扑克牌游戏——“跑得快”。房地产行业并非只会涨，不会跌，日本从80年代初到90年代初，达到顶峰的时候跌了下来，足足下降了16年。房地产的发展不应过快、过猛。

　　正略钧策观点之一：地产未来•区域差异

　　2011年，在调控过程当中受影响最大的区域是一二线城市。这是地产行业发展过程中的典型区域特色，即一二线先启动，逐步向三四线蔓延。三四线的房价基数、投资比重都比较低，同时三四线城市的整体交付量是非常高的。但如果政策继续实施下去，三四线可能也会受到相应的影响。据我们2月底的数据统计，如果继续按政策趋势走下去，可能有一到两个季度的周期会形成如2008年最差时期的地产环境。

　　正略钧策观点之二：地产未来•震荡式成熟期

　　地产行业将从快速成长期逐步迈入震荡式成熟期。什么叫震荡式成熟期呢？地产行业不可能匀速或稳定增长，政府的调控也不是我们能够准确预料的，市场的走势也随着消费者还有经济环境的变化而不断波动。在推拉之间，进行震荡式的调整，这是未来整个地产市场的发展趋势。

　　正略钧策观点之三：地产未来•市场供应和需求

　　未来十年，房地产市场中更多的会是改善性需求。即在市场分类、客户分类中，房企面临的是中产阶级，这是房地产市场未来最核心的一个空间和增长点。

　　另外，由于土地供应面积减少，总体上中高端住房的供给会在未来的两三年内逐步减少。一段时间之后，随着城市规模的扩大和配套生活成本的增加，一二线城市的城郊房子和城区内房子的价差会进一步拉大。

　　正略钧策观点之四：地产未来•求稳

　　在近期欧洲外部经济环境存在很大的不确定性这样的大背景下，对于房地产未来的发展，政府一定不希望它暴涨暴跌，而是要维持行业的稳定成长。两会期间，温总理在新闻发布会上对地产行业说房价还远远没有到位。意味着至少中央政府这个级别的宏观调控应该会坚持下去。

　　2010年出台的限购政策，重要的一点就是限制投资性购房，鼓励消费性购房。这个趋势在今年上半年1、2月份的时候体现得更明显，很多银行对于首次置业贷款方面也越来越宽松。同时政府向保障归位，市场归市场，保障归政府。全国3600万套保障性住房的推出，也会给地产市场带来巨大的影响。

　　正略钧策对30家房企上市公司的监测显示，2011年其平均目标完成率是88%。在今年上半年市场环境依然不好的情况下，房企的压力依然很大。大部分房地产企业在2012年任务的制定过程当中是相对谨慎的，部分企业甚至略有下降。但是我们认为，企业在这样的时候，如果真有资金实力，会有比2009、2010年更多更好的土地获取机会。这个机会对于在未来三到五年想做得更好的企业来说会是巨大的支持。

　　我们也在思考和探讨，如果两年之后限购温和取消，未来的地产企业应该走向何方，它的商业模式应该是什么。比如产业化、商业化转型、区域开发、参与更多的地方经济，这是短期内需要考虑的。同时对于中小型企业来讲，还有轻资产模式、代建代工的运作方式，都是地产开发商在未来一定时间内的主流转型模式。

　　 地产的发展肯定要从简单的土地模式转向服务和模式的深化，房企还要想清楚自己的定位，并且坚决实施和执行。能力的形成需要时间，现在浮出水面被大家认为是标杆的企业，潜水的时候大家看不到，经历磨难的时候也看不到，而实际上它们都是通过至少四到五年时间的持续跟进、发展，才形成了现在的模式。

　　正略钧策通过一个一个案例样本分析，认为：下一个十年，是更加注重产品质量与生产效率的十年，它们将是企业的生存之本，只有抓住了本源，才能在日益激烈的环境中生存下来；同时，正略钧策通过整体社会行为和经济分析，得出：下一个十年，是行业法律、规范日益完善的十年，企业不但要做好产品、完善服务，更要履行企业的企业社会责任，共同致力于行业与社会的和谐发展。