导读：上海廉租住房启动实物配租新政，承租三年后可直接购买。谨防廉租房变身商品房。

　　中广网北京7月20日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，廉租房制度是解决低收入群体住房问题的重要保障，但在实施中却面临着诸多困难。据媒体最新报道，上海在廉租房制度上出台将采取新政策，通过实物配租政策和廉租家庭复核管理办法的改进和细化，在更多家庭受益的基础上，确保廉租房制度的公平公正性。

　　在上海的廉租房实物配租新政策中，廉租房房源将分为“只租不售”和“先租后售”两类。“只租不售”顾名思义，就是只用来租赁。而对于另一类“先租后售”的房源，上海规定，在居住一定年限，通常为三年后，具有支付能力并符合申请条件的，可以申请购买。

　　在上海市的廉租房新政中还提出，年度复核方式是廉租住房保障退出机制的重要组成部分。明确提出，定期不申报资格复核被视为放弃廉租房资格。而在之前，上海的部分廉租家庭已经按照原一年一核的规定进行了复核。

　　从上海廉租房新政来看，确实有所进步，尤其是廉租房资格的定期复核如果能严格执行的话，对廉租房政策的实施大有好处。不过对于廉租房中“先租后售”的这种模式，还需要细化政策、认真观察，免得廉租房变异成为商品房。

　　经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此作出评论。

　　这几年，廉租房的建设和运作一直存在很多困难，由于无利可图，一直是舅舅不疼、姥姥不爱。这次上海针对廉租房实物配租和廉租家庭复核管理出台了一些新的政策。这是否意味着，这两方面就是廉租房目前困境的根源？

　　杨红旭：现在廉租房需要全部由政府投资、管理和运营，很多地方政府如果资金比较困难，他们在廉租房投资管理方面就会比较滞后或整个建设和分配跟不上。

　　上海是上个世纪中国最早开始实行廉租房制度的城市，所以上海有些政策创新走在全国前列。第一，实物补贴，廉租房跟经济适用房不一样，经济适用房过去很多年都是建好新房子分配给这些家庭。廉租房在中国和大部分地区没有分配实物，政府不是把房子给你让你低租金住，大部分城市是给这种家庭以补贴，让这种困难家庭拿补贴去市场上租房子这种方式，所以中国廉租房实物补贴的比重太小，90%以上都是所谓发补贴让困难群体自己找房租。

　　上海目前正在大力进行增加实物补贴，政府建房子，然后把房子以低租金形式租给困难群体，这样有利于更好服务于这些困难群体，让他们的居住环境，居住质量得到保证。

　　在上海的廉租房实物配租新政策中，廉租房房源将分为“只租不售”和“先租后售”两类。对于“只租不售”我们很容易理解，就是廉租房只能用来租赁。但对于另一种“先租后售”的模式，上海是这样描述的：考虑到部分廉租实物配租家庭通过一定时期积累，支付能力可能有所提高，对住房的需求有所提升，因此在居住一定年限，通常为三年后，可以申请购买。对于这种做法，有人说，出售廉住房会给调控下的房地产市场变相松绑。还有人质疑，三年收入都可以买房的人，还用得着住廉租房吗。应该如何看待这些担心和质疑，我们应该怎样防止廉租房变成商品房？

　　杨红旭：从保障房保障制度初衷来看，廉租房应该是只租不售，因为它满足的是城镇中最底层的住房困难群体，本来他们买不起房子。但是这几年在一些地方，一些城市也出现了政府让穷人去住，住完了之后再买。我认为这些地方政府主要考虑的是回笼资金。

　　上海以前补贴都是租金，从来没有先租后售，现在情况发生变化，上海把它分为两类，一类是在市区的好地段，包括新城的好地段，这种房子因为房源比较稀缺，所以坚持只租不售，但是对于近郊的大型居住区分配房子，因为现在房源比较多，上海这几年大力建设导致近郊一些大型居住区房源供应比较充裕，有这个前提，如果以后愿意买可以买，但是三年是底线。

　　一般住廉租房的人三年之后收入不会发生明显变化。三年之前住廉租房，三年之后就可以买，这个可能性并不是很大，但它毕竟是给居民提供一个方向，可能以后十年八年以后你愿意买，政府是可以把房子卖给你，我觉得要控制数量，但是可以尝试。

　　上海规定，定价按照签订租赁合同时参考房源的价格确定，也就是说如果今年签订廉租房租赁合同，三年后需要购买的时候，购买价格按照今年的价格确定。我们知道，房价是可能上涨的，三年后购买按照三年前的价格，这样的规定是否合理？

　　杨红旭：要从两方面看，我认为既然允许把房子买下来，应该参考个人愿意，购买的时间点，比如前几年价格去买是合理，因为毕竟房价有波动，长期来看一般会有涨幅在里面。但是另外一方面，它参考的是周边的公有产权房，经济适用房的价格，并不是参考商品房价格。而上海的经济适用房按照成本去制定的，所以经济适用房价格变动的幅度要明显小于商品房，所以不太合理，所以这个因素也不宜扩大。

　　既然涉及到廉租房出售环节，我们应当怎么防止廉租房变成商品房，甚至于有可能成为某些人寻租的对象？

　　杨红旭：这个不用特别担心。因为买并不是转化成纯粹的商品房，上海转化成商品房，不是按照按照经济适用房去买，经济适用房里有一些规定，比如一般政府会占40%股权，购房人占60%股权，这个房子并不是纯粹产权化的商品房，就算是买房子再以后把它卖掉，也不能像商品房那样获得全部升值收益，毕竟只拥有部分产权，需要过渡，这个过渡是产权多元化或部分产权的经济适用房。