本报记者 丁文亚

　　从路侧免费停车，到老旧小区停车难，再到商品房小区停车位的够与不够，反映的是社区居民和业主停车的这一基本生活需求，与政府、开发商、物业服务企业之间的纠葛与博弈。

　　探访

　　“样本小区”的非典型经验

　　记者近日探访京城某试点的样本小区，发现在媒体大幅宣传的背后，小区的实际管理者却有苦难言。

　　该小区有近900户住户，因毗邻繁华商圈，租户占比较一般老旧小区更高，但小区一共不到120个车位，车多位少的难题极为突出。几年前房管部门曾派驻保安，设立收费岗亭，结果在一番冲突后，收费员被小区车主强行赶走。后来，该老旧小区成立自治组织，不仅装上了岗亭、摄像头，画上了停车位线，给车主配发停车证，还雇请了小区内经济有困难的居民做停车管理员。

　　“基本维持，但核心问题是现在仍然无法实现收支平衡。”该社区负责人面对记者实话实说。小区停车费每车每月120元，一共不到120个车位，每月收的停车费不足万元，连停车管理员的工资开销都勉强维持。

　　“还有不少车主怎么说就是不交钱。”该负责人对记者诉苦，人家说“我住了几十年没人收我的钱。再说，社区自治组织有收费资质吗？你有发票吗？！”

　　车主一较真，这钱还真很难收上来。因为这直接牵涉到收费的合法性问题。由始至终，小区自管会的资质问题都没有解决。“自管会没有资质，也没有发票，考虑过让外面有资质的公司管理，停车价格肯定也会上去，请不起。我们去过区民政局办理非营团体，办理这个上面需要有监督机构，人家没办法答复。”

　　该“样本”小区的另一个“难言之隐”是：小区120个车位，只能以“原住民”优先。首先满足本小区居民的需求，这一要求似乎并不过分。不过，从某种程度上，社区管理者又难以避开“身份歧视“的嫌疑。

　　这个自管经验能否复制推广？该小区负责人不置可否：“现在只能坚持。”

　　现状

　　够也不够 VS 不够也够

　　相比老旧小区，尽管众多有物业服务公司管理的商品房小区设计了大量的停车位，但在现实中仍然显现的是“僧多粥少”的资源紧缺现象。媒体报道业主为争夺车位而发生流血冲突，或为车位问题与开发商的维权事件并不鲜见。

　　以望京某商品房小区为例，在去年路侧免费停车制度实施前，车位紧张，回来晚了就没地儿。记者2010年曾调查发现，该小区的车位“理论上足够”。据该小区业委会统计，小区私家车在1600辆左右，小区原有规划车位2800个。但若包括被挪作他用的停车区域，再加上因管理不善而导致损坏的部分无效车位，车位开始出现紧缺。

　　业主张先生告诉记者，车位“不够用”的后果直接导致停车紧张，而为了“保证”业主的停车，小区的物业服务企业以此为由要为每户居民办理一个固定车位。但由于小区固定车位价格一般为非固定车位的2倍，这样，停车费就由原来的150元节节攀升，涨到了230元、280元甚至320元。

　　停车位从够用到不够，实质是利益的驱动。而对更多的小区来说，停车位成为稀缺资源后，开发商与物业服务公司更多考虑的是发掘其中的“生财之道”。相反，本报记者曾探访过只收0.5元物业费、实行自管的“生存示范”小区——江苏省无锡市春江花园小区，则解决了停车位从不够用到够用的难题。

　　业委会主任常本靖告诉记者，私家车的乱停乱放曾是小区物业管理中最头痛的事。“小区私家车3200多辆，而当初小区车位设计规划比例为0.5，不到1700个车位。”以小区一期为例，有2168户业主，现有汽车2185辆，缺额达800个车位。

　　但春江花园小区的难题解决又是“最痛快”的，经过三分之二以上业主同意，采取如下办法增设车位：

　　1、在不破坏绿化、不减少绿化面积的基础上，由专业园林公司规划草坪车位250个。

　　2、在小区网球场旁新增停车位，改非机动车库为机动车库增加车位70个。

　　3、见缝插针合理增加路面、会所、加油站、大门等周边一切可以停车的车位150个。

　　同时，小区请当地交警在小区外设置占道停车场，解决车位175个，并在附近商场为小区居民提供晚间错时停车。

　　从不够到够，停车位凸显的是不同权利所有者的利益动机。

　　数据

　　社区纠纷必

　　和停车有关

　　“凡是涉及到社区问题的法律案件，都或多或少与停车位和停车费相关，几乎达到100%。”北京市京华律师事务所马传贞律师告诉记者，此前接触的诉讼，案件纠纷起因大多数是停车位和停车费问题。

　　长期专注于社区纠纷的马传贞手头正在处理的一个案子，就是海淀区某小区居民对小区停车管理的诉讼。马律师说，此类纠纷有解决的成功个案，例如她所接手的通州一家小区，最终结果是以物业服务公司将部分停车费让利给业主大会而和解。

　　但与该成功个案形成鲜明对比的，是大部分的纠纷没有结果。“因为诉讼需要大量的费用成本、组织成本、时间成本，实际上能够解决的只是极少数。”马律师说。

　　马传贞分析，停车位及收费的问题核心，“在于停车位和停车费用到底归谁所有？是业主共有？还是归开发商，归物业管理企业？由于经济利益延伸到权利人的问题，谁是权利人，才可以获得管理费用。”但停车位的相关问题，对北京5000多家商品房小区来说，一直处于法律的模糊地带，而这也将长期成为社区不安定的隐藏因素。

　　专家

　　停车位“红线”

　　亟须解决

　　“不收费，意味着公共资源的浪费或流失；但也不能乱收费，否则侵占居民利益。”社区管理专家邵里庭说。

　　邵里庭说，停车位包括所有权、管理权和使用处分权。停车位表面上集中在够不够用的问题，而深藏的矛盾则长期纠结于物权的“红线”。“居民为小区停车位连夜排队摇号，实质一是停车位归属问题的确权，二是业主无法依法对停车位等小区公用部分实施共同管理。”

　　对老旧小区而言，建筑区辖范围的“红线”不明确，共有部分的界限不清，权利范围不明确，由此导致了应该由谁管的问题也不明确。街道和居委会管理，其中的难点在于经济权利不明确。牵头管理的居委会也不是经济组织，名不正，则言不顺；而居民自管，则缺少合法的组织身份。这既是社会问题，也是经济问题。

　　众多商品房小区的最大问题是，公共部位停车位所有权归属不明晰。北京市从2010年10月1日起执行219号政府令，新物业管理办法正式实施。但对现有已建成的5000多个商品房小区，大多数仍然存在确权问题。

　　根据北京市新物业管理办法，业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。问题是，因实际中种种阻挠因素的存在，70%以上的小区长期无法成立业主大会，更不用说实施共同管理。

　　“解决停车位的根本办法，只有成立业主大会，实施酬金制管理，引入第三方监理评估，在透明的基础上实现公开公平公正地解决停车问题。”这是邵里庭力推的长期解决方案。

　　记者手记

　　停车位管理

　　需要顶层设计

　　本报先后刊登了《路侧免费停车能维持多久》、《路侧免费没能解决停车难》、《老旧小区停车缺口难题如何破解》、《25万补偿费卡住停车位》等系列报道。从路侧免费停车，到老旧小区停车难，再到商品房小区停车位的够与不够，反映的是社区居民和业主停车的这一基本生活需求，与政府、开发商、物业服务企业之间的纠葛与博弈。

　　无论老旧小区，还是商品房小区，停车位难题都涉及包括所有权、管理权和使用处分权的合理界定与规范。一些社区的有益探索，已经提供了部分的解决方案。

　　诚如专家所言，北京从开始的停车资源摸底，到根据所有权和管理权确立停车与收费制度，运用经济杠杆来分配和确定管理权，是解决老旧小区停车难的思路之一。但涉及众多关联利益难题的完善解决，需要智慧与决心并重的顶层设计，亟须政府部门公共政策的完善与让利。J145

　　刘平摄 J163