关注个人委托代理建房之透视 擦边球“撞”出新模式

　　□东方今报记者韩争强/文图

　　许昌个人委托代理建房模式一经推出，就引发社会热议。新模式是怎样诞生的，又是如何运作的？打着让市民住上低价优质房旗号，市民是否真正得到了实惠？它的发展前景如何，有没有让其他城市大量复制的可能？监管部门如何看待新模式，如何保护业主利益？东方今报记者就此逐一求解。

　　●房产中介要代理建设商品房

　　据悉，“惠民房地产”，是个不折不扣的房地产开发小企业，在2007年年初前后，公司筹备之时，成立了杨金城、王礼仪、陈汉等8人的股东队伍。他们中，出资最高的5万元，最低的仅1万元，全部启动资金只有30多万元，但他们却充满了信心。

　　一直研读房地产经济和相关法律的杨金城，在分析了多种建房模式的优缺点后，想到了个人委托代理建房的模式：有建房需求的市民个人，与房产中介服务公司签订委托代理建房协议并交纳部分代建费后，由房产中介服务公司委托房地产开发商定向开发建设商品房。他认为这种模式，最大的好处，是使建设资金来源渠道合法化，规避了风险。

　　新模式运作的第一步，就是注册登记房产中介服务有限公司。但此前工商部门对房产中介服务公司的注册经营范围一般限定在房屋租赁、销售、咨询及策划服务等服务项目，而他们申请注册的经营范围，不仅有上述内容，还有代理建设商品房。这下可难住了当地工商部门，毕竟这在全国还是首例。

　　后经当地工商部门逐级汇报，3个多月后，最终获得国家工商总局准许。2007年年初，许昌市惠民房产中介服务公司成立，“名正言顺”地开始承揽市民个人委托代理建设商品房业务。之后，杨金城、王礼仪他们又注册成立了许昌市惠民房地产开发公司，从事拿地和开发工作。

　　王礼仪介绍，这两个公司，其实就是一套人马挂两套牌子。但许昌书香苑小区的个人委托建房模式，正是由上述两家公司运作实施的。

　　●政府在关键时刻助推了一把

　　到房产中介公司来办理个人委托代理建房手续，能比市场价格便宜三分之一？一些市民对此将信将疑。

　　但惠民房地产的8个股东，多人在政府部门任过职，并担任领导干部。

　　股东王润湘，退休前系许昌市人大常委会副主任；股东赵海林，退休前系中国银行许昌分行副行长；股东陈汉，退休前系许昌广播电台台长；股东王礼仪，退休前系许昌市审计局助理调研员；股东张建中，退休前系许昌市棉织厂质检科科长；股东王艳丽，退休前系许昌惠丽达百货公司财务科科长。此外，股东还有杨金城和张旭光。

　　而关键时刻，这个由退休老干部们组成的管理团队，发挥了重要作用，他们利用原有人脉和个人信誉来推销、推介新模式，并得到部分市民的认可。

　　之后，职工存在住房需求的许昌市魏都区教体局，首先认可和接受了这个新的模式，并号召有住房需求的教师前去惠民房产中介咨询、办理相关登记手续，但不强制，全凭自愿。

　　王礼仪介绍，之所以“公关”一些单位参加个人委托代理建房，主要是为了方便推广“新模式”，如果光靠召集社会散户，很难达到够开发房地产的规模。

　　而新模式能有今天，跟政府在关键时刻的支持密不可分。杨金城介绍，书香苑小区项目用地他们曾竞拍过，但没拍到。2008年夏天，由于地价过高市场萎靡，拿到地块的开发商向许昌市有关部门提出退地。相关部门找到惠民房地产，希望其承接下来流拍的地块，条件是每亩63万多元的标的价不变，但可以把该地块周围的部分零星地块以零元价格奉送。并承诺，免除该小区项目涉及的行政事业类收费项目，国家政策规定不能减免的收费项目，减半征收。惠民房地产测算后，觉得可行，就将该项目承接了下来。

　　●曲折前行业主并不是完全满意

　　王礼仪说，按照常理，房地产开发企业实力越差，其抗拒风险的能力就越小，而市民承担的风险就越大。为了保护广大参与建房的教师利益，惠民房地产和魏都区教体局联合在银行开设了一个专用账户，用来管理市民交来的建房款。惠民房地产想动用每一笔钱，都必须提前写出申请，说明正当理由，而质量上，魏都区教体局建房监管小组，代表购房人对项目进展、工程质量等进行全程监管。如此才得以使书香苑小区的开发如期进行。

　　那么，作为一种新的建房模式，其开发的项目，是否完善，业主又是如何看待的呢？据东方今报记者在该小区调查了解，除了其较低的定价受到购房人的认可和夸赞外，一些业主对该小区的多个方面表现，仍存有不满。

　　7号楼业主桓德壮说，前几天他发现家里储藏室顶渗水，找到由惠民房地产派驻的小区物业，工作人员现场都没看就让桓找楼上住户。此外，他家的防盗门使用不到两个月，锁芯就坏了。反映给物业，物业让找防盗门供应商。因为找不到联系渠道，桓德壮只好掏100多块钱自己换了把锁芯。

　　业主最有意见的是该小区的“搭车收费”。他们反映说，惠民房地产不经他们同意，统一给每户居民家里安装了标价为3200多元的壁挂炉和2500元的太阳能热水器，并且同型号的壁挂炉和太阳能都高出了市场价。另外，该小区居民对小区的绿化、治安、保洁等方面的服务也不满意。

　　据了解，整个书香苑项目，惠民房地产对基础工程、结构、给排水、外粉、门窗、防水等多个工程项目进行了肢解式分包，甚至一栋楼一个样。业主一旦发现问题，冤枉路不少跑，却很难找到直接责任单位。

　　许昌市城建监察支队支队长郭建军介绍说，新模式建设的商品房与普通商品房在“责任”与“权利”上并无任何不同。经质监部门验收合格后，在房屋三包期内，出现质量问题，由承建单位负责，过了三包期，则由房屋维修基金出资维修。

　　据了解，按照代理建房合同约定，惠民房地产只收取成本之上的7%作为服务费，书香苑项目总投资在1.3亿元左右。有惠民房地产原股东反映，因为该公司运营主要由杨金城一人里外操控，所以，他们对其服务费的收费标准和真实利润并不掌握。2010年年底前后，因管理有分歧和对前景不看好，该公司8名股东中有6名退出，每人除股金外，分成30万元。

　　杨金城向东方今报记者介绍说，他运作新模式的目的就是为了让普通市民住上能买得起的商品房，把最大的利润空间让给他们，对于其他详细情况并不愿意多谈。杨金城说，书香苑小区9月就能全部交工，以后路不管多么曲折，还要继续走下去。

　　●“新模式”引出正反两种观点

　　书香苑模式能否大量复制，同行和普通市民又是什么态度呢？

　　王礼仪说，复制新模式是有可行性的，但也是有一些前提条件的。比如，要有一个熟悉而又支持个人委托代理建房的环境。另外，商品房均价不能约定死，要有适度的活动范围，避免被动吃官司。他认为，目前个人委托代理建房市场空间巨大，很有发展潜力。

　　“这种模式风险太大，结果不可预测。”许昌市一家知名房地产开发公司的策划部经理赵先生说，在开发商面前，普通业主永远属于弱势群体，中间出现变化，维权很难。他说，前不久，许昌鸿业房地产公司在文景苑项目上毁约提价事件就是最好的证明。“他们为啥这样搞？就是因为没有实力！”赵先生认为，房地产开发企业实力越小，抵御市场风浪能力就越差，“乘客”承担的风险也就越大。

　　“说是新模式，其实玩的是概念。它实际上是变相的集资建房。”河南某房地产开发企业许昌公司的负责人直率地说，开发商追求的是利润，有10%的利润，他们不会要9.9%。“新模式”提前限定利润的做法，完全是炒作的噱头。他认为，这种模式干扰了房地产市场，与当前的市场环境不协调，只会是“昙花一现”。

　　与两家房地产企业相关负责人态度截然相反的是，多数受访的市民都非常支持和期待，希望能早一天成为新模式的受益者。许昌市政协委员高国宝认为，只要新模式操作过程中加强监管，建设的房子肯定比现在市场上的房子要便宜很多，“新模式值得推广”。一键分享到【网络编辑：李鹏勋】【打印】【顶部】【关闭】