晚报记者 张骏斓 报道

　　上周末申城高温黄色预警信号一直高挂，却没有阻碍购房者的脚步。周末两天里，记者走访了多个开盘项目发现，众多楼盘的成交去化率均过半，而一些项目从开始蓄水到最后开盘只需要一个月的时间。而在过去的3月份、4月份间，一个楼盘推新房源，开发商在年初就要开始蓄水了。

　　对此，业内人士坦言，利率下调，购房成本下降，市场对房价走势的预期开始有所变化，前期累积的刚性需求和改善性需求正在不断释放，“只要开发商给出相对比较理性的价格，基本上蓄客难度不是特别大。 ”上海中原研究咨询部总监宋会雍认为。

　　两个楼盘成交去化率都过半

　　“今天上午已经售出23套湖畔公寓了。现在中间套还有一些，边套基本上已经没有什么了。 ”7月21日中午，记者来到位于浦江镇浦星公路上的浦江华侨城售楼处，销售人员指着售楼处项目销控表上那贴着的一排排代表已售的小红点，满脸笑容地介绍。

　　本次浦江华侨城推出34-35号两幢公寓房源，共计42套100平方米—148平方米的2-3房，均价21500元/平方米。 “这是华侨城的第五期项目，湖畔公寓是新出的房型，本次34-35号两幢楼正好面对中心绿化区，所以卖得不错。 ”一名销售代表介绍。

　　对于成交量的不俗表现，一些购房者也有些意外。家住济阳路附近的沈女士发现她中意的房子已经一套都不剩了。“实际上这个楼盘在浦江镇的价格不低，还是毛坯房，我6月底来看的时候，售楼处和样板间并不热闹，现在居然35号2楼的边套样板间都被定了。市场真的这么好了？ ”沈女士边看销控表，边摇头。

　　据接待记者的销售代表介绍，该楼盘实际在6月中旬的时候推出了一批五期的房源，当天的成交量基本在5成以上，销售行情不错，因此时隔一个月马上再推新房源。 “从5月开始，项目蓄水情况就已经有明显变化了。这批房源在开盘前，蓄水客户都在50组以上。而在去年底和今年初的时候，达到这样的结果，最少需要3个月的准备时间。 ”该销售代表透露。

　　处在限购外的商住项目蓄水时间则更短。昨日，位于嘉定的新城尚上城推出了221套的45平方米—55平方米的酒店式公寓，均价8000-10000元/平方米。而当记者下午4点半到售楼处时候，售楼处大厅门口立着的“安谐路99弄5号楼销控表”上已经贴满了红色的圆点。“今日推出的221套房源目前仅剩40套了。 ”新城尚上城工作人员介绍道。

　　与住宅项目不同，该项目为商住项目，最低为5楼，5楼以下为商场，产权50年，毛坯交付，仅供水电，50万元就可以买一套，不限购，不限贷。对于蓄水时间，几名销售代表有不同的回答，有些说是半个月了，有些则说只提前一个星期开始蓄客。“肯定没有超过一个月，因为在6月中旬，我们还在对项目的住宅尾盘进行主力清盘。”一销售代表斩钉截铁地说道。

　　市场整体仍是以价换量

　　业内人士坦言，利率下调，购房成本下降，市场对房价走势的预期开始有所变化，前期累积的刚性需求和改善性需求正在不断释放。宋会雍认为：“只要开发商给出相对比较理性的价格，基本上蓄客难度不是特别大。 ”

　　宋会雍还指出，认为房价还会上涨的购房者开始增多，交易情绪有点恐慌。“这种恐慌使买卖双方在价格上有新的博弈，目前开发商蓄客难度比年初时候减少很多。 ”

　　但是对开发商而言，现在还不是涨价的时候。就在7月19日晚上，国土资源部和住建部联合下发紧急通知，要求坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。

　　“多个部委的再次重申，实际上就是在给开发商打预防针。”中国指数研究院院长、搜房控股董事长莫天全在7月20日参加搜房别墅节高峰论坛时坦言。他表示，虽然有一轮小阳春的走势，但楼市调控政策并未发生转变，下半年各部门的小幅调整仍会频频出现。开发商必须在行情不错的情况下积极走量，确保有更多的资金回笼。 ”

　　实际上，在上周末的两个项目中，记者也发现，无论是浦江华侨城还是新城尚上成，开盘均价都比早前预期便宜了近1000元/平方米。为了吸引购房者，浦江华侨城还推出“当天购房97折、一次性付款94折”的优惠。而新城尚上成也有 “交1万元意向金可享受97折优惠并优先选房”的优惠。

　　“这些都说明目前一些项目的涨价实际上只是嘘头，就是为了吸引一些还在犹豫的购房者入市。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为，由于“去投资化”的限购限贷政策尚未明显松动，因此，房价年内出现大幅反弹的可能性几乎没有，但是房价下跌的动力会逐步消失，未来房价有可能表现为降幅收窄。目前市场“基本面”还不支持价格普遍反弹，整体还是以价换量。若开发商急于取消优惠或涨价，实质上是减少自己的资金源。