换物业时小区业主投票 开发商未售出房屋只按一票计

　　接听时间：23日 上午9：30-11：30 下午1：30-3：30

　　在线律师：饶奋斌（江苏朗华律师事务所律师）

　　叶女士：我们小区的物业公司就要到期了，原来的物业公司是楼盘的开发商自己的物业公司，但其服务质量真的不好，对小区几乎没履行管理职责。于是小区大部分业主想要重新找一家物业公司。在选举时，我们每一套房都有一票的权利，但这个小区还有一部分空置房，开发商没有销售出去。有人说，开发商没销售出去的每一套房都有一票的权利，那开发商若到时不想更换原有的物业公司，那他们就有很大的一部分胜算了。想请问律师，这种说法是否正确

　　饶律师：不正确。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　同时《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

　　因此，开发商没有销售出去的房屋，只能按一票计算。只要你们小区的占建筑总面积一半以上的业主且总人数过半通过就可以更换新的物业公司。

　　7月25日上午9：30-11：30 下午1：30-3：30接听《律师在你身边》热线（025）96096-1-1的是江苏宁联律师事务所的董云春律师。

　　来源：扬子晚报编辑：朱琳