龙虎网讯 金陵晚报记者报道 今年上半年，刚需集中爆发，改善型需求购房人和部分投资客也纷纷入市。在央行两次降息、首套房利率优惠逐步放开等利好刺激下，南京楼市经历了“金三银四红五火六热七”。

　　楼市真的全面回暖了吗近期金陵晚报地产研究院花费2个星期时间，对南京房地产市场进行全面调研，发现今年南京只有20多家楼盘算得上热销，并抢占了南京楼市绝大多数的销量。而剩下的多数楼盘，销售仍然困难，其中一些楼盘因为销售特别慢，被买房人和业界人士称为“蜗牛盘”。

　　到底哪些楼盘是热市下的“蜗牛盘”缘何它们销售缓慢金陵晚报地产研究院多位研究员对此进行了深入的走访和调查。

　　南京楼市还有哪些“蜗牛盘”请发邮件到dc@jlwb.net，金陵晚报地产研究院将为您带来后续报道。

　　蜗牛盘 中山路99号

　　城中天价盘 三年仅卖出15套

　　调研人员：张楠

　　调查区域：城中

　　调查房价：约35000元/平方米

　　销售数据：

　　开盘三年，认购3套，成交12套。

　　研究员调查：

　　地处新街口西北角的中山路99号，原名海华大厦。这家楼盘早在2009年11月就领到了销许，均价大概在45000元/平方米，主售65年产权酒店式公寓，当时超高的售价让楼盘在售期间仅卖了10套房。

　　如今开发商重新包装，换马甲更名为中山路99号后，于今年重新入市，5-7层的部分房源是40年产权的办公性质房源，7层到22层为酒店式公寓，产权年限65年，价格降为约35000元/平方米。今年还推出所谓“三套打包卖”的销售策略，即60平方米的房源不单卖，必须以3套作为一组，打包出售，让不少买房人觉得难以接受。

　　虽然价格下降了，然而销售情况依然惨淡，记者查阅南京市网上房地产数据发现，该楼盘入网总套数235套，可售套数142套，截至昨天，仅认购3套，成交12套。也就是说，开盘3年来，该楼盘一共只卖出15套房。偏高的房价是该楼盘滞销的最主要原因，项目附近的凯润金城以及不远处的长江路9号，销售价格为3万元/平方米左右。

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　　来源：金陵晚报编辑：吴鑫浩

　　蜗牛盘 菲呢克斯国际公寓

　　半年内5次促销 仅成交1套房

　　调研人员：张楠

　　调查区域：城中

　　调查房价：均价30000元/平方米左右

　　销售数据：

　　认购1套，成交1套。

　　研究员调查：

　　城中楼盘菲呢克斯国际公寓在去年9月，曾经号称将以50000元/平方米的天价入市，在当时楼市一片喊跌的形势下，遭遇市场冷遇后，最终精装修售价定为44000元/平方米。

　　这个令人望而生畏的价格，带给楼盘的只有长时间尴尬的零成交。今年2月底，开发商很快对价格作出调整，将部分低层房源去除精装修，改为毛坯，推出部分28000元/平方米的特价房。随即不到一个月楼盘售价就大跳水，开发商在3月10日推出“认筹10万抵100万”的促销活动，直降90万，力度可谓空前，被网友感慨地称为“史上最值钱的10万块”。“五一”期间又推出买房送奔驰豪车的促销活动。7月初推出，购买130平方米房源，可享总价减50万的优惠，购买180平方米的房源，可享总价减70万的优惠。近期又推出5套毛坯特价房源，价格23000-25000元/平方米。

　　虽然不到半年，菲呢克斯国际公寓却推出了5次力度较大的促销活动，然而，截至昨日记者查阅南京市网上房地产，发现该项目入网总套数为235套，目前仅认购1套，成交1套。

　　蜗牛盘 爱涛·逸珍公馆

　　零配套盘 蓄水一年多仅卖19套

　　调研人员：张楠

　　调查区域：城南

　　调查房价：2.3万-2.4万/平方米

　　销售数据：

　　蓄水一年多，上半年开盘，仅认购9套，成交10套。

　　研究员调查：

　　号称城南最贵豪宅的爱涛·逸珍公馆，蓄水一年多，在今年上半年开盘，推出200多套房，仅卖出19套。

　　南京市网上房地产显示，该楼盘入网总套数213套，目前已认购9套，成交10套，成交比例仅8.25%。目前均价2.3万-2.4万/平方米，是城南房价最高的楼盘。

　　自今年5月3日开盘以来，所有成交数据均来自5号楼的房源，记者调查发现成交的该楼栋的房源面积均低于200平方米，总价基本在300万以内，面积较大的房源则无人问津。比如一些超过200平方米的大户型，总价一般在400万以上，记者发现无一套成交。

　　由于房源面积大，总价普遍在400万左右，不少买房人普遍反映房价太高，很难接受。除了房价太高，性价比太低，也是该楼盘滞销的一大主要原因—发商宣传的宜家、麦德龙等超市配套步行时间都要在20分钟以上，缺少生活配套，同时交通不便，该楼盘被买房人称为“零配套”豪宅。

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　　来源：金陵晚报编辑：吴鑫浩

　　蜗牛盘 石林大公园

　　开盘一年多 只卖掉25%

　　调研人员：陈曦

　　调查区域：板桥

　　调查房价：均价11000元/平方米

　　销售数据：

　　南京网上房地产的官方数据显示，石林大公园从去年7月份开盘至今已有一年多时间，共推出808套房源，实际仅成交202套，成交比例低至25%。

　　其中，9幢早在去年10月就领了75套房的销售许可证，至今却仍然是“零成交”。

　　据悉，今年4月份石林大公园新推了3幢和4幢楼，尽管采取了团购、推特价房、送购房抵用款等多种促销手段，销售情况仍十分惨淡，272套住宅房源目前只成交了41套房，成交比例低至15%。

　　研究员调查：

　　位于板桥的石林大公园，去年首次开盘之前，通过广告宣传，一度满城皆知。

　　但由于定价过高、品牌认可度较低、地段较偏等多种原因，石林大公园在首次开盘时就遭到冷遇，此后陷入长期滞销的局面。

　　据悉，去年7月石林大公园开盘均价高达1.43万元/平方米，比同区域的其他品牌楼盘高出一大截，买房人根本不买账。

　　此后开发商多次降价促销，房价一路下滑，但仍然卖不动。

　　蜗牛盘 恒基玲珑翠谷

　　卖房速度只有邻居楼盘1/7

　　调研人员：陈曦

　　调查区域：仙林

　　调查房价：花园洋房均价12500元/平方米

　　销售数据：

　　恒基玲珑翠谷是仙林在售楼盘中，销售最慢的楼盘。这与港资房企留给外界的缓慢推盘的印象，完全一致。

　　恒基玲珑翠谷去年年中就已开放售楼处，一开始就放出消息“预计8月底首次开盘”，却一拖再拖，直到10月底才正式领销许、开盘销售。令人惊讶的是，恒基玲珑翠谷去年10月开盘，推出4栋楼、共计150套房，至今已有近10个月时间，却仍然没有卖完。截至昨天，只卖掉127套房，目前还剩23套没有卖掉。

　　与之相对照的是，同在仙林的邻居楼盘万科金色领域，从去年11月至今，已卖掉了883套房。相比而言，恒基玲珑翠谷的卖房速度，只有万科金色领域的1/7。

　　研究员调查：

　　仙林多家楼盘连续热销，缘何唯独恒基玲珑翠谷处于滞销局面据调查，地段较偏，是其不受买房人认可的重要原因。该楼盘远离成熟的学则路和仙林中心，周边人气冷清，目前甚至没有公交通往地铁站，要步行将近半小时，才能到地铁站。项目紧邻312国道，存在一定的噪音污染，让一些买房人有所顾虑。

　　另外，多家媒体爆出恒基虽是港资房企，却存在施工管理混乱、质量问题频出、售后服务较差等诸多问题，也让许多买房人对恒基的楼盘望而生畏。

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　　来源：金陵晚报编辑：吴鑫浩

　　蜗牛盘 阳光帝景

　　开盘9个月 成交仅三成多

　　调研人员：孙梅欣

　　调查区域：江北

　　调查房价：7800元/平方米

　　销售数据：

　　从网上房地产的分栋销售公式来看，阳光帝景从去年10月份开盘以来，9个月的时间里，只成交了180套房源，而总推房量则达到488套，成交比例仅为34.61%，几乎是江北地区成交量最低，滞销情况较明显的楼盘。

　　根据分栋销售公示显示，9个月时间里推出的4栋房子，每栋房的成交量，都不足一半，特别是05栋房源，从今年4月中旬推出以来，3个月的时间里，只成交了2套房源，这一栋的成交量，仅为1.27%。

　　研究员调查：

　　阳光帝景地处顶山板块，这一区域和桥北、江浦等板块相比，配套比较弱，交通便利程度也不如其他板块，未来配套也仅依赖于明发城市广场的商业，被动性较大。

　　另外周边除了明发城市广场外，其他楼盘较少，没有形成完善的居住区域，较少被关注。

　　也正是由于和明发城市广场相邻，阳光帝景无论从产品还是品牌上，和明发相比都没有明显优势，但是价格并不比明发低很多。

　　从买房人的角度来看，无论购房的低性价比还是未来不明朗的居住前景，都是造成该楼盘滞销的原因。

　　蜗牛盘 中豪仙龙湾

　　卖了近2年 熬成现房还没卖完

　　调研人员：范薇静

　　调查区域：仙林

　　调查房价：15000元/平米

　　销售数据：

　　仙龙湾是仙林一家老盘，自2009年底就开始销售，但近两年的销售速度非常缓慢，从2010年10月至今，共推出约10幢房源，其中三期部分房源已经销售近2年，全部“熬”成了现房，依然还有房在售。36、39号楼都是在2010年10月推出的，至今还有3-4成房源没卖掉。

　　研究员调查：

　　仙龙湾位于仙林较好地段，邻近地铁，多层，诸多优势却没能给销售带来多少动力。以今年3月份推出的40号楼为例，正是市场回暖之时，户型大中小都有，开盘后除打折外，还赠送12万的产权车位，但截至昨天，卖了4个多月，48套房源只认购成交了10套，只有2成多一点，相当惨淡。

　　不仅新推房源有折扣，仙龙湾在售的三期都卖成了现房，折后价格比邻居楼盘要低近3000元/平方米，但还有近百套房源未售出。在南京楼市中，低价、主城地段的新房，卖成现房的为数不多。

　　究其原因，楼盘交付质量问题频频出现、物业管理问题反映众多，让买房人对项目的质量和后期管理颇多质疑。不仅仙龙湾的业主论坛中大多数都是反映质量及物业管理不善的帖子，也有业主多次向媒体反映相关问题，这些显然给仙龙湾的口碑造成了很大的负面影响。

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　　来源：金陵晚报编辑：吴鑫浩