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楼盘销售人员向购房者介绍楼盘首席记者 钟志兵 摄

　　商报记者 李华友 实习生 陈玲

　　2012年的楼市逐步回暖。经过5月和6月的大红大紫，7月楼市依旧“红火”。截至25日，7月全国主要城市的商品房签约量创新高，合计总签约套数超21万套。业内人士认为，经过两年房地产政策的紧缩，在今年的货币政策相对放松以及一些城市的“微调”，使得累积刚需在今年上半年集中释放。成交量逐步回暖的同时，房价也出现止跌反弹的苗头，不过最近针对楼市的一系列调控，让下半年房价反弹缺乏政策层面的基础。

　　全国

　　7月楼市依旧“红火”

　　不少城市“量价齐升”

　　楼市的热情还在继续。一些市场监测数据反映，不少城市“量价齐升”。

　　根据中原市场研究部统计数据显示，截至7月25日，月内全国主要城市的商品房签约再创新高，合计总签约套数达21.28万套，环比上月同期增长了6.9%，全月商品房成交量有望达到28万套，再创新高。其中“北上广深”四个一线城市商品房成交量的增速最为迅猛，为二线城市增速的6倍。

　　中国指数研究院发布的报告也显示，7月前三周，重点城市商品房成交量较6月底回落，但仍高于2008年以及2010-2011年同期水平，仅低于2009年同期。其中，10个代表城市商品房成交量为650万平方米。如果与2011年同比来看，7月前三周商品房成交量大幅增长63%，与2010年和2008年同期比较，增幅也在90%左右，虽比2009年同期的历史高位下降24%，但作为传统淡季，成交量仍旧突出。

　　该院指数研究总监何田昨日表示，从不同城市7月的商品房周成交数据来看，一、二线城市回升力度更大，回升力度高于同期三线城市。从绝对量来看，一线城市仍是最大。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟向商报记者分析，目前影响楼市回暖的主要原因是不少城市的楼市微调，以及宽松的信贷政策带动入市信心的增加，特别是信贷的松动在一、二线城市表现得尤为明显。

　　重庆

　　成交量“三连跌”

　　均价连续上升

　　相比全国，重庆主城7月楼市貌似有点“冷”。

　　中国指数研究院西南分院跟踪市国土房管局网上房地产数据，7月前三周的商品房成交量和成交面积均“三连跌”。2日～8日，主城区共成交商品房4766套，成交面积为42.78万平方米，环比下降35.30%；9日～15日，主城商品房成交量继续回落，共成交商品房3641套，成交面积为35.89万平方米，降幅为16.11%；16日～22日，主城共成交商品房3489套，成交面积为32.27万平方米，降幅为10.10%。不过主城商品房的成交均价却连续上升。由第一周的6522元/平方米上升到第二周的6886元/平方米，再到第三周的7145元/平方米。

　　中指院西南分院总经理汪勇分析，6月份，由于上市房企比如龙湖、金科、保利等，纷纷冲刺半年报，加大放量，重庆楼市成交量是一个高峰值，在全国都位居前列。尽管环比呈下降趋势，但同比来看，主城楼市依旧呈回暖态势。

　　“目前钢运在主城代理分销约50个新盘，7月至今成交量为300套，环比6月下降15%。”昨日，钢运置业总经理王永明告诉商报记者，在他们看来，主城楼市与全国的步调一致，呈淡季不淡的格局。

　　=原因

　　追求利润最大化 房企“惜售”房源

　　那么，反映在成交数据上，重庆和全国为何不一致？

　　钢运置业总经理王永明说，北上广深一线城市7月份楼市成交量增速迅猛，因为外来人口多，供应量和需求量都比较大；房价尽管小幅上涨，但定价理智，所以在过红五月紫六月后，能在7月创下新高。“但重庆出现了一下变化，根据我们与开发商的接触来看，进入7月份，一些开发商‘惜售’房源。主要表现为：上半年的降价放量，资金压力得到缓解，特惠房源力度减小；其次推出房源的数量减少，比如重庆某知名开发商在6月推出的房源达2000套，而在7月加推的房源不到1000套。”王永明说。

　　我市某房企营销负责人昨日告诉商报记者，在6月有5个项目加推房源，7月只有3个。“这样做，是为了追求利润最大化。从全国房价来看，重庆房价处于低谷，而大趋势却是房价在逐步上涨。在现金流允许的情况下，卖得越慢，赚得越多。”该负责人说。

　　昨日上午，在北滨路某楼盘，记者以购房者的身份询价。置业顾问告诉记者，上周开盘的60～90平方米的房源已卖完，只好等下次加推了。不过与记者熟悉的该楼盘项目负责人却表示，“还有20套，需要找关系才能拿到”。

　　纵深

　　房价下半年大幅度反弹可能性不大

　　19日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发紧急通知，称近期房地产和土地市场出现波动，市场运行复杂性和不稳定性在增加，要求各级部门要有清醒认识，坚决防止房价反弹；24日，国务院办公厅发文称，决定从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查；26日，财政部部长谢旭人部署下半年财政工作重点时指出，下半年严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。

　　这一系列针对楼市的动作目的何在，对未来楼市有何影响？

　　目的：消除房价上涨预期

　　“针对楼市的一系列动作，旨在稳定房价预期。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受商报记者采访时表示，财政部的表态，表明中央关心房价，后续楼市的限购限贷的政策不会放松；同时消除房价上涨的判断，打消地方政府微调的想法。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟则认为，从已明确的政策走向来看，差别化住房税收政策的执行、房产税试点范围的正在逐步扩大、住房保有税、交易环节的税改方案完成后会逐步全面铺开，以此从长远角度控制房地产市场投资资金的流向及价格的走势。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭昨日表示，财政部的部署尽管没有明确表明“推进房地产税收制度改革”，但所谓“持有环节相关税收”，似也与“房产税”有关。下半年房价上行压力大，税收或有新动作。

　　未来：房价反弹缺条件支撑

　　业内认为，严格实施差别化住房税收政策，不管是不是征收房产税，房价的反弹缺乏条件支撑。

　　某上市房企重庆区域营销负责人昨日接受商报记者采访时说，宏观政策没发生改变，目前开发商不敢贸然提价，下半年的成交量大幅度反弹和价格大幅度反弹的可能性不大。

　　开发商的这一说法得到了分析人士的赞同。同策咨询研究中心总监张宏伟说，这系列表态，事实上并没有增加新的调控政策。下半年严格实施差别化住房税收政策，即便是征收房产税，主要是针对第二套房，以及别墅产品。但这也表明调控年内不会松动。

　　中国房地产学会副会长陈国强也表示，现阶段房企的高库存格局依然存在；此外，上半年房企的高负债尽管有所缓解但未得到根本性改观。因此，房地产市场不具备大幅反弹的条件基础。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭称，从成交数据来看，虽然房价已出现止跌反弹的苗头，但鉴于经济“稳增长”的压力也很大，此时不宜过度打压房地产市场。综合两方面因素考虑，即便再次调控也将以重申和强调既有政策为主，不会增加太多、太严厉的措施，而是加大对地方政府的督查力度。至于是否会有新政策出台，要视8个督查组的督查结果以及未来一两个月的房价表现而定。