编者按 《济南市住宅物业服务管理实施办法》将于8月1日施行。

　　物业服务收费管理与市民生活息息相关，为做好该《办法》的宣传解释工作，从本周起，本栏目针对《办法》中所涉及的热点问题进行连续解答。

　　问：什么是《办法》所称的住宅物业服务收费？

　　答：本办法所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。

　　物业管理活动的基础是物业服务合同，物业服务企业根据合同约定向业主或物业使用人提供物业服务，业主或物业使用人根据物业服务合同缴纳相应的物业服务费，双方是平等的民事法律关系。物业服务企业的管理内容一般包括以下两个方面：一是对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。

　　问：住宅物业服务收费遵循什么样的定价原则？

　　答：住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。

　　问：住宅物业服务收费包括几种定价形式？

　　答：住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业服务费采取包干制的实行政府指导价，非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费、停车服务费实行市场调节价，由双方合同约定。

　　问：实行政府指导价的物业服务收费是由什么部门制定的？

　　答：普通住宅前期物业服务费采取包干制的实行政府指导价，历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区基准价及浮动幅度由市价格主管部门会同市物业主管部门制定，报市人民政府批准并每年向社会公布。各县（市）、长清区基准价及浮动幅度由其价格主管部门会同同级物业主管部门制定，报同级人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准，由建设单位与物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内合同约定。

　　问：普通住宅物业服务收费是如何确定的？

　　答：普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。各县（市）、长清区参照执行。

　　我市普通住宅物业服务收费政府指导价格根据《济南市普通住宅物业服务等级标准》规定的服务内容、服务质量以及等级标准分等级定价，其中《等级标准》分为公共性物业服务等级服务标准和特种设施设备维护运行服务标准两部分。公共性物业服务等级标准按物业服务质量分为一星级至五星级五个等级，其中一星级为最低等级，五星级为最高等级，等级越高，服务标准越高，对应的物业服务收费指导价格越高。特种设施设备维护运行服务标准不分等级。

　　问：市内各区普通住宅物业服务收费政府制定的基准价格具体是多少？

　　答：物业服务收费基准价格为公共性物业收费标准与特种设施设备维护运行服务收费标准之和。其中公共性物业收费标准分为一星级至五星级，五个等级，其政府指导价格为：一星级0.50元/平方米·月；二星级0.75元/平方米·月；三星级1.00元/平方米·月；四星级1.30元/平方米·月；五星级1.60元/平方米·月。特种设施设备维护运行服务不分等级，包括电梯维护运行以及自动消防控制设施维护运行两部分。电梯维护运行费为0.35元/平方米·月，自动消防控制设施维护运行费为0.20元/平方米·月。在前期物业管理阶段，建设单位与其选聘的物业服务企业应根据所能提供的物业服务项目及质量标准，选择物业服务等级，在对应的政府指导价范围内通过合同约定具体物业收费标准。