对于投资鼻祖的李嘉诚来讲，投资房地产的诀窍就是“地段、地段，还是地段。 ”这句话不仅适用于住宅地产，更适用于商业地产。这其中包括了较完善的交通、教育、医疗配套等等，也正是因为有了这些相对稀缺、不可复制的因素存在，才会形成市场热点区域。

　　徐家汇、真如、五角场、花木四个副中心，起跑线各不相同，优势劣势也不相同，但同样都是作为城市的商业重区，地段上自是不会差，而且随着城市副中心的配套不断升级会给区域内商业地产的发展带来全新的机遇和影响。

　　□文徐鑫摄影李瞻

　　真如未来不容错过的价值洼地

　　●为服务长三角的开放性生产力服务中心和服务上海西北地区的城市公共活动中心

　　●爆发于2012年

　　●长江实业、绿地集团、合景泰富、星浩资本

　　●商业：3万-4万/平方米

　　现状：真如板块作为上海“十二五”规划中重点发展的城市副中心，占尽天时地利。李嘉诚长江实业进驻，其商业项目已经开工。复星集团等商业巨擘注资的星浩资本，也拍得真如地块。天汇广场占据板块的区位优势、配套齐全的价值优势，成为商圈内知名的产品。有可能成为面向长三角的生产力服务中心——产业中心、技术中心、现代物流服务中心和企业总部中心。

　　五角场发展有特色的新“上只角”

　　●以知识创新为特色突出副中心功能

　　●爆发于2007年

　　●万达集团、瑞安集团、百联集团

　　●商业：4万-6万/平方米

　　现状：五角场作为上海知名商圈之一，中心位置有万达广场、百联又一城、东方商厦等大型 shoppingmall，人气相当旺盛。五角场商圈的5条马路也被赋予了不同个性：淞沪路为科技文化街；翔殷路为专卖店一条街；黄兴路因汇集了大润发、百安居等大卖场，被定为卖场街；四平路也发展为休闲美食街；邯郸路将依托复旦大学、杨浦科技孵化基地发展为信息街。区域内还有品牌开发企业的入驻，未来发展潜力无限。

　　徐家汇再次升级板块商业价值

　　●新兴科技产业，都市型工业，都市型旅游业

　　●爆发于1998年

　　●中凯置业、绿地集团、恒盛地产

　　●商业：8万-12万/平方米

　　现状：徐家汇商圈内居住格局正在改变，除了在售项目尚海湾豪庭和金诚花园外，近期中凯的加入，为该板块的居住提高一个档次。另外，商业版图也再一次升级，位于板块核心位置的美罗城、港汇广场、汇金百货、东方商厦等不断调整提升，形成了一个全新的 “徐家汇销品茂”。而且商圈内被誉为浦西第一高楼的徐家汇中心的开工建设，也将全面提升新徐家汇的地位并带动区域价值上扬。

　　花木依托国际社区提升知名度

　　●浦东行政文化中心和市民公共活动中心，高档居住区

　　●爆发于2003年

　　●长江实业、星河湾、古北集团

　　●商业：6万-10万/平方米

　　现状：作为有“陆家嘴后花园”之称的板块，基于连接陆家嘴金融区的天然优势，加上坐拥世纪公园等绿化环境，成为了高端精英人士青睐的国际化大社区。板块内博览汇广场已成为商业聚集点。另外，嘉里中心、香格里拉大酒店和知名的证大喜玛拉雅艺术中心纷纷落户，并且加上地铁2、7号线双轨带动，可见该板块拥有相当稳定的消费群体，未来其商业价值可见一斑。

　　视点

　　热点区域备受关注

　　张宏伟同策咨询研究中心总监

　　商业地产限贷之后，由于部分商办性项目未达到现房而没有办法进行销售、开发商持有商办性物业比例增加等原因，今年1月至今的商业地产市场的供应量、成交量相比前两年均出现了不同程度的下滑，部分投资客也因为商业地产限贷政策没有办法投资合适的项目，商业地产似乎随着商业地产限贷而逐渐降温。但商办类物业成交均价并没有出现明显的下滑，反而出现总体上涨的趋势，这表明投资客总体上对于商办类物业尤其是热点区域的优质物业还是比较看好。

　　商业地产的成交热门区域往往与交通、位置、开发商以及区域规划发展等因素有着密切的关系：嘉定区商业市场不断高涨，商务作为嘉定的主要功能之一，地位不容忽视，作为近几年上海城市化发展的重要一环，嘉定新城正处在最好的发展轨道上；浦东新区借助后世博的东风，着力打造商务会展中心，让大浦东作为上海“十二五”发展的引擎；松江区商铺成交面积靠前是因为该区有独特的优势，佘山国家级旅游度假区、松江大学城、高铁轨交等都是该区的独特优势，松江新城的建设也逐步进行完善，入住人口不断增多，该区商业地产也成为投资者青睐的对象。如此，尽管商业地产有限贷政策出台，但是一些热点区域的商业地产项目还是备受关注。

　　价值搜索

　　新商业格局重塑区域性价比

　　说起商业，不得不提的就是万达的商业模式。而在上海，万达更是积极拿地，打造万达第三代城市综合体商业模式。

　　日前，宝山万达广场的正式开业，推动了北上海商业功能的全新升级。据了解，万达第三代涵盖了商场、写字楼、高级公寓等等，集购物、餐饮、娱乐、文化多功能为一体，从而形成了城市或者区域的商业中心。

　　从宝山万达广场来看，不仅仅是有机整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能，更是以全新理念打造了室内商业步行街。作为万达第三代商业模式的代表之作，宝山万达广场不仅具有购物、餐饮的一站式消费体验，更有广场级的写字楼在售，进一步推动了北中环核心商业圈的强势崛起。这是城市综合体项目的一次飞跃，也是万达首创的商业模式。

　　从整个区域上来看，万达也再次推动了宝山区域的商业发展。据悉，宝山高境镇把现代服务业作为区域重点发展任务，规划出集中的商业商务集聚区，包括1号线附近的万达广场商务区，3号线附近科技金融为主导产业的商务办公区，以及复旦大学新校区周边近200亩左右的科技创新产业园区，围绕这三大集中的发展区，积极引进并发展商业配套，推动整个区域的综合性价比。

　　在当前的商业地产领域，放眼大量的商业地产热潮，大多城市副中心地段以及具有发展潜力的区域内，开发商都以“安全”为第一信条，而对于投资者来讲，首选也是相对成熟的商圈内，因其已经有了前期的商业积淀，商业氛围及消费者消费习惯较为稳定。因此在选择地段上，开发商还是投资者都应慎重而行。