住宅市场调控使得市场的杠杆倾向于商业地产，更有越来越多的投资人视其为国家宏观调控的避风港。任何的投资都是根据市场决定的，投资商业地产不是短线，而是要长线；投资更不在于多，而是贵在精。

　　从日前市场环境来看，不少商业地块高溢价成交甚至诞生出地王、住宅市场遭遇严厉调控后投资资金蜂拥而入、全国新增购物中心投资规模今年或超3000亿元、目前全球在建购物中心面积最大的10个城市中有7个在中国……可以毫不夸张地说，商业地产已从“火热”走向“高烧”。

　　□文徐鑫摄影李瞻

　　商业：开场暗淡总体抢眼

　　回想 2011年底 2012年初之时，第二轮限购令的如期而至，住宅市场纷纷降价，以期尽快出手，回笼资金。而商业地产市场却表现得相当镇定，尤其是商铺市场，在市场“水深火热之中”静观其变，以求后市发力。

　　曾一度陷入“冰河期”的商铺，经过平稳期进入3月份时候，成交量显然回升并且持续保持小幅增长，尤其是社区商铺成为当下炙手可热的投资品。

　　受到楼盘降价及首套房房贷利率优惠的带动，上海楼市出现小阳春之势，住宅成交量释放，也点燃了低价商铺、郊区商业集中区域、写字楼底商的成交热情。德佑地产商用部区域总监惠凯表示，商铺尤其是外围区域配套相对落后的商铺，未来有提升的空间，升值潜力相对也较大。特别是社区购房者大多以自住型为主，加上比较稳定的客户群，投资风险会更小。

　　大型商业综合体明显也成为了当下投资热点。证大集团董事吴洋曾表示，预计未来的三到五年里，综合体会大量出现在市场上。包括商业巨头万达董事长王健林日前亦指出，对目前中国商业地产的前景比较担忧，因其并非在一个合理的速度之下发展起来，而是住宅调控以后造成了一拥而上。

　　正是一哄而上，让眼下蓬勃发展的商业地产前路暗藏更多的挑战。 “我觉得商业地产发展下去，未来一定要细分化，产品定位明确，产品类型多元化。哪个开发商在细分市场占得先机，就可以在未来的市场中占据有利地位。 ”吴洋称。

　　办公：空置率进一步降低

　　与商铺投资效应不同，写字楼尤其是甲级写字楼的投资门槛偏高，并且投资人多为机构或者企业代表，因此，写字楼投资租赁活动成为市场上一道亮丽的风景线。

　　据相关机构发布的数据，优质甲级写字楼的高入住率及跨国公司和内资公司对其的强劲需求，继续带动上海全市写字楼平均租金的走势，沪甲级写字楼平均成交租金为每天每平方米8.86元，环比上升1.86%，同比上升13.23%。国际超甲级写字楼的租金更是达到每天每平方米12.90元。

　　而笔者从戴德梁行了解到，下半年将有8个楼盘，超过67万平方米的供给投入市场。较少的未来供给和有限的闲置土地，将赋予静安区、陆家嘴、黄浦区等传统中央商务区较好的租金涨势。

　　另外，得益于上海外围地区人口导入速度的加快，交通配套、商业配套的日趋便利，园区办公及中心城区非核心商务区，也将是办公物业市场发展的焦点。

　　点金

　　购物中心大肆崛起

　　随着日益提升的消费水平，越来越多的国际时尚品牌和奢侈品牌业务的扩张，寻找高档的购物中心或者可供开旗舰店的商圈成为当下商业市场极为普遍的一个现象。

　　近期调频壹的转卖无疑是一大热点事件。据了解，调频壹原名为长寿商业广场，经营业绩一直不佳，2009年盈石接手后更名并重新营业，去年又被新世界百货收购。业内人士表示，其业态将成为沪上多家巴黎春天百货的另类“兄弟”，统一经营，在招商和品牌引进上都更有门店规模等优势。因此连锁效应或对未来经营产生积极影响。

　　商业地产出现的这些转变是市场驱动下的一种正常的合理的转变，有益于商业地产行业的健康发展。只有商业地产开发商科学规划，合理定位，投资者抱着投资而不是投机的心态，这样的发展才更为持久，才是一种可持续的发展。

　　近日，益丰外滩源和光启城时尚购物中心的盛大开业也为市场带来了一股新鲜“血液”。另外，坐落于淮海路上的香港新世界大厦裙房，K11购物艺术中心目前仍处于重新定位改造中，计划于2012年第四季度完工。

　　从这些购物中心来看，未来购物中心去百货化趋势比较显而易见，尤其是地处黄金地段的购物中心。而且目前的购物中心更加注重创新，通常都主张打造年轻、时尚、个性化的购物体验，以此来吸引消费者。更有的购物中心引进品牌餐饮、娱乐休闲会所以及大型影院，引导消费者一站式购物，既能提升开发企业的利润又能为消费者提供便利。

　　视点

　　部分区域商业体量面临过剩

　　付伟汉宇地产市场研究部经理

　　受到住宅市场需求回暖及投资需求降温影响，2012年以来商业地产的现状可谓不温不火，供需均出现了较大回落。汉宇地产市场研究部截止当前数据显示，1-7月上海办公楼成交面积约72万平方米，同比下降33%；商铺成交面积约65万平方米，同比下降43%。虽然依然不受限购、限贷政策影响，但是在经历一波投资浪潮过后，商业地产投资的风险意识也在增强。自从商业地产“期房限贷”以来，金融机构对于商业地产信贷也比以往更加谨慎。

　　从目前商业地产的供需关系来看，结构性过剩的现象比较突出。在城市中心，可供机构和投资者选择的优质物业依然稀缺，供不应求。但是在不少新城和城市新兴区域，商业体量面临严重过剩，项目数量增长过快，需要长时间才能够消化。因此，我们认为，在未来短期之内商业地产的走势将继续处于回调通道。不过，市场仍然具备热点，多数个人投资者会将目光聚焦大型城市综合体，或者是具备消费能力中型社区商业。另外，国内房地产行业的景气程度也会影响商业地产的资金流入量，房地产景气度差，资金进入将会较为谨慎。