土地市场的动向历来被视为楼市的“风向标”，在限购、限贷等调控政策的影响下，底价成交和低溢价率成为2011年上海土地市场的主旋律。 2012年能否让“信贷吃紧，现金为王”的地产开发商们豪爽起来，频现“地王”来振奋市场？

　　□文李瑶摄影李瞻

　　“高溢价”背后的三宗罪：

　　●地块起拍价格相对较低

　　在土地市场成交低迷时期，政府为了振奋楼市整体运作，通过“低起拍价”让市场呈现出“高溢价”现象，随后，土地市场交易逐渐活跃起来，甚至后期出现多个“地王”，以此来达到刺激市场的作用。

　　●开发商去化库存信心提升

　　房企对于一线城市地块的关注从未停滞过，但只是缺少一个合适的机会。随着楼市的逐步回暖，部分开发商库存量有所消耗，资金得以回流，资金的高周转率等因素加大了开发商拿地的决心和信心。

　　●楼市利好供应需求加大

　　去库存的高周转率不断加速，致使楼市的供求关系发生了微妙的变化，面对大量涌入市场的中低端“刚需客”和高端“改善客”，销售回款顺畅的房企开始着手补充土地储备，逐步加快拿地进程，土地市场的供应需求也随之上升。

　　2011“冷清年”：调控深化，市场低迷

　　2011年12月23日，上海两幅纯住宅用地——赵巷镇特色居住16号地块和夏阳街道公园路北侧、华青路西侧地块纷纷以底价成交，为以冷清为主基调的2011年上海土地出让市场画上一个句点。

　　截至2011年12月27日，上海2011年共出让土地775幅占地面积2987.79万平方米，规划可建筑面积4748.17万平方米，总成交金额为1238.85亿元，出让金额大幅下滑了289.62亿元。

　　上海土地价格下滑其中最主要原因是地价大幅下跌，其次是远郊用地供应大幅增加，而市区高价地基本上没有成交；另外在土地价格最高的住宅用地中，保障房用地供应大幅增加，商品住宅用地有所减少。

　　2011年政策环境的不明朗、融资难度加大、没有银行的“一臂之力”迫使开发商对后市缺乏信心，资金链的日益绷紧致使开发商拿地愈发谨慎，甚至个别房企已公开声称“不拿地”。

　　2012上旬“冷淡年”：宁可少拿，也不错拿

　　延续2011年的整体疲软态势，直至4月，土地市场首次突破今年土拍“零溢价”。而上半年土地拍卖中，位于嘉定新城D10-24地块溢价率竟高达435.5%。

　　虽然近期土地市场频现高溢价，但这并不是土地市场转好的信号。 “高溢价率”依旧和“低起拍价”有着千丝万缕的关系。以南桥新城为例，去年一年南桥区域纯宅地成交楼板价大约在 5500-6000元/平方米，而近日成交的地块折合楼板价仅为4000元/平方米左右。

　　从宏观市场的角度来看，土地成交情况也不容乐观。今年上半年上海区域内共成交45幅经营性用地，与去年上半年成交104幅经营性用地相比，同比下降了56.73%。

　　在房价拐点半年之后，土地市场正式迎来拐点，进入低位运行期。虽然进入6月以来，房企拿地的积极性有所提高，但表现积极的依旧为具有雄厚资金基础的高周转企业，由此可见，现金资金链的顺畅程度在企业拿地中起着至关重要的决定作用。

　　2012下旬“冷静年”：理性回归，限速前行

　　2012年3月30日，上海规划和国土资源管理局公布了住房供地计划，计划全年供地1000公顷。据统计，2012上半年上海共推出住宅供地1376069.08平方米，占全年供地总值的13%。上半年成交的住宅用地有592100.83平方米，占全年供地总值的5.9%

　　由于政策微调、降价浪潮的双重刺激，刚性需求经过一段时间积攒后，在外围利好频出的时点上得到阶段性释放，土地市场逐渐回暖在情理之中。

　　但就整体而言，从目前土地出让的情况看，依然呈现明显的不均衡性，一些位置比较好的地块受到热捧，溢价及成交单价虽比较高；地方政府对土地的定价仍比较高，土地市场“以价换量”尚未完全实现。高企的流标率显示市场尚未完全回暖，下半年土地市场将在限速中前行。预计往年年底集中推地、冲高土地出让金的情形很难出现。

　　2011年上海土地成交溢价率top10

　　（数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com）

　　2012上半年上海土地成交溢价率top10

　　（数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com）

　　观点

　　上半年量价齐跌下半年逆转颓势

　　陆骑麟德佑地产研究主任

　　2012年上半年的土地市场是十分低迷的，从土地的出让来看，上半年的土地依旧以工业用地为主，其中住宅用地仅有9幅，合计成交金额不足21亿元，而2011年上半年的34幅住宅用地的成交金额达到了227亿元。可见今年的土地市场出让面积，出让价格，质量都出现了明显的下跌。

　　而基本上楼市成交的低迷，必然会引起开发商资金的相对紧张，从而减少购地的支出，减缓开发进度，保证合理健康的资金链。并且政府也会在行情相对低迷的情况之下，减少优质土地的供应，加大市场对楼市看空的一致性，保证楼市调控效果的显现。

　　不过随着近期楼市回暖，并且成交量有所突破，在这种势头能够持续的情况之下，下半年的楼市必然会有所活跃。不过当前的楼市调控政策还未出现明显松动或者反转性的行情，因此土地市场会将随着住宅市场的回暖而回暖，不过重新回到2007年、2009年的火爆行情几乎没有可能。