尽管2012年“坚持楼市调控不动摇”的整体基调下，广大的“刚需客”还是大幅入市，如何有效运用金融杠杆，各大银行的房贷利率如何浮动优惠还是成了广大市民的“心头热”。

　　□文李瑶摄影李瞻

　　首套房贷率先回归合理

　　今年新年伊始，南京、北京、上海等多地相继透露出了首套房贷利率下调的消息。对于购房者而言，以房贷100万元，贷款期限20年为例，如果利率从上浮10%回归到7.05%的基准利率后，月供将从8213元下降到7783元，降到8000元以下；20年的总利息则从97.1万元下降到86.8万元，两相比较之下总利息下降近10.3万元。似乎，在房价并未出现真正的“合理回归”之前，房贷利率倒是提前“合理”了一回。

　　同样，房贷利率也与市场是否回暖有着千丝万缕的关系，一旦房贷利率回归到“合理水平线”，广大置业者也会受此降息影响，更加愿意采用金融杠杆融资，偏好组合贷款，在购房交易环节中申请贷款者也会呈现不断升高之势。正是拉拢那些已看中楼盘，却囊中羞涩，为徘徊在“买”或者“不买”中的“刚需”置业者助推了一把力，体现了差别化信贷特性，只对自住需求“宽松化”的政策。

　　房贷7折只是浮云

　　房贷7折的利率最早可以追溯到2009年，金融危机期间，楼市陷入谷底，房贷7折利率的优惠始出。2010年楼市进入全面的政策调控期，各大银行为了减少信贷风险，分别于上半年全面取消7折优惠。不过，7折优惠历来是央行的优惠“底线”。

　　据业内人士分析，7折贷款利率大大缩窄存贷款利差，银行不赚钱，没有动力去做，8折利率可能就是银行的盈亏平衡点了。这也就是为什么各大银行紧紧死咬“8折大关”的真正原因所在。

　　但是现在首次购买1套100平方米的住房，按基准利率贷款八成，平均贷款10年，比7折优惠贷款多支出利息10万，抵消房价下降20%好处。购房者陷入“房价降买房成本仍高”的魔咒，房贷利率优惠的消息频出，但是何时能够真正的“让惠于民”还迷雾重重。

　　就在今年的6月15日央行和中国银监会双双在其官方网站发文，拨开云雾，否认了首套房贷最低7折利率这一说法。

　　而记者也就此咨询了上海各大银行的商业房贷利率，银行方面普遍表示要根据客户的资产证明、资质信用额度等实际综合证明进行审核评估，再进行风险定价，通常优惠的幅度越大，对客户审核的要求也就越高，而85折基本是所有银行优惠幅度的“红线标准”，距离“8折大关”还有盈利空间存在。

　　并且，今年央行连续2次下调金融机构存款准备金率，被视为刺激银行放贷的“信号灯”。另外，自住、改善客户成市场主导，以及限贷环境双双使得信贷杠杆被运用频率、幅度增加。随着今年6月份得到较大恢复的楼市成交将陆续体现，虽然从整个上半年来看，个人住房贷款仅增加0.6亿元，同比少增188亿元，但从第二季度开始个人住房贷款就出现了回升的势头。当季全市新增本外币个人住房贷款11.1亿元，环比和同比分别多增21.6亿元和少增28.5亿元，其中6月份增加28.5亿元，环比和同比分别多增23.5亿元和7亿元。预计接下来全市的个贷新增额会逐步企稳回升。

　　将房贷“从严”进行到底

　　上海市政府7月27日发布了《市政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知》，明确表示，下半年在全市组织开展住房限售政策、差别化住房信贷、税收政策执行情况的检查，重点检查购房资格、“认房认贷”政策执行情况、土地增值税等税收征管情况，严肃查处提供虚假证明骗取购房资格以及违规发放二套、三套房贷等行为，确保各项政策落到实处。

　　此次发文被外界视为是对国务院近期派出8个督察组对包括北京市、上海市、江苏省在内的16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督察的配合强调。国务院此次督察的重点是检查住房限购措施执行情况，差别化住房信贷政策执行情况，住房用地供应和管理情况以及税收政策执行和征管情况等。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭在微博上说：“6月以来，中央已打出四拳，接下去，各地将学习上海好榜样，纷纷发通知。即便是尚未有新政策出来，但如此频次、大范围的强调落实与贯彻，也算得上是新一轮调控的开始了。 ”

　　上海各大银行房贷利率调整统计表（商业贷款）

　　个人住房公积金贷款利率表

　　（数据来源：笔者采访整理）

　　观点

　　信贷杠杆助推房价

　　孙益功上海同策房产咨询股份有限公司董事长

　　房地产行业是典型的资本密集型，银行信贷是房地产企业的主要资金来源之一。信贷的注入，对于房价而言，可以说从供给和需求两方面都产生显著的影响。在房地产开发资金来源中，很大部分来源于信贷，其中开发贷款成为房企的资金杠杆，而销售回笼部分很大比重来自个人购房按揭贷款，这实际上是间接地对房企提供了资金杠杆。两个杠杆综合起来，从供给方面，助推了土地价格上涨，从而助推了房价上涨；而从需求方面，特别是购房贷款，释放了极大一部分需求，从而助推了房价上涨。