别墅低价跑量获认可

http://www.sina.com.cn 2012年08月02日13:21 新闻晚报

　　文苏婉晨摄影李瞻

　　国土资源部9年5次发布“禁墅令”，上海市中心，可供开发的别墅用地愈加吃紧。另一方面，别墅市场涌现的产品却显得更为丰富，曾经的佘山如今已经豪宅林立，动辄千万、上亿的产品已不鲜见，而在相对偏僻的板块，经济型别墅又成为改善型买家觊觎的新目标。有限的土地上，别墅为市场带来的则是无限猜想。

　　视点

　　中心区别墅火热

　　陆骑麟德佑地产研究主任

　　从近几年全市高端别墅成交来看，持续处于下滑的态势，其中今年上半年的成交更是不足10万平方米，可见调控政策对于投资属性相对最高的高端别墅产品的影响最为明显。即使上半年成交相对活跃的别墅项目，最主要还是位于相对中心区域，此类高端别墅产品周边配套设施相对完善适合居住，并且产品具有较强的保值增值性，即使项目购买之后不自主，也能获取较好的出租率，从而能够获取稳定的投资回报。

　　从德佑地产浦东花木、张江板块的5家门店统计数据来看，近期区域内租赁成交活跃的楼盘来看，这部分项目的购买年限都会在七八年以上，而如今200-500平方米的房源资金在3万-8万元/平方米不等，投资回报率都高于银行利率，如果项目出售的话，又将受到限购，那么等于闲置资金，这部分房东普遍存在惜售的心理。而这些区域的一手别墅项目同时也会受到购房者的较多关注。

　　土地吃紧高端市场觅出路

　　德佑地产数据显示，2012年上半年，全市总价超过1000万元的一手高端别墅成交面积为8.96万平方米，环比2011年下半年下跌35.6%，同比2011年上半年下跌45.4%，成交均价为50655元/平方米，环比2011年下半年增涨3.8%，同比2011年上半年下跌9.5%。

　　国土资源部9年来5次发布“禁墅令”，并且高端别墅的成交量出现持续减少的态势，这主要受政策和土地规划等因素的影响。

　　据了解，目前中环内已无低密度地块出让，在售和在建的高端别墅均位于外环线甚至郊外环区域，高端别墅总价高、交通相对不便利，周边配套也较为薄弱等特点，加上不明朗的市场前景让投资客遁形，这使得别墅市场受到较大程度的挤压。

　　同样受到挤压的还有价格。刚需公寓止跌回涨愈发明显，而别墅却出现了降价的态势。21世纪不动产数据显示，上半年本市共有33个新建别墅项目成交，其中，26个项目在年内至今的成交均价低于其预售的最低报价，库存积压高、项目去化差异大、限购政策持续等等，都让别墅市场面临较大的竞争压力。

　　经济墅成跑量主力

　　虽然别墅市场成交中开发商实际仍面临种种严峻问题，但仍有部分产品的成交可圈可点，中低价位的经济型别墅正成为当前市场的亮点。

　　自去年调控以来，别墅市场也将改善型客户纳入视线，总价低于500万元的经济型别墅产品的成交稳步向上攀升。据统计，2011年一季度该类产品的成交比重为51%，而到了2012年二季度，这个比重已经高达65.6%。

　　21世纪不动产分析师黄河滔认为，用公寓的价格能够买到别墅的产品，这对于具有改善需求的购房者吸引力无疑较大。和高档别墅即使“降价跑量”其受众面也有所不同，低档别墅的更能被当前市场购房需求所接受的“低总价”，是其成交量上升的诱因。

　　据了解，今年6月份，经济型别墅的套均总价约为323万元，比均价在2万-4万元/平方米的中档公寓类产品的总价要低近40余万元，而且套均面积也要高出37%，而且经济型别墅还有各种面积赠送等附加值，这使经济型别墅的性价比又上了一个台阶。就是在公寓止跌回升、别墅产品仍有降值的情况下，购房者看到了经济型别墅“低总价”的价格优势，而选择了性价比更高、更适合自己置业需求的低价别墅。

　　另外，在上半年别墅销售前十名中，御沁园以成交169套的成绩占据榜首，开盘单周便成交94套，而宝华北岸郡庭5月中旬开盘，当周便劲销94套。别墅的成交情况比起公寓，往往有一定的滞后性的。像御沁园及宝华北岸郡庭当周火爆成交，御沁园热销主要由于配套的优越及性价比优势。而宝华北岸郡庭则有赖于其长期的蓄客。

　　降价买送别墅不再高姿态

　　高端别墅为了赢得更加漂亮的销售数据，开发商也在销售手段上做足了文章。相比以往狠咬价格不肯屈尊的情况不同，高端别墅也随行就市开始回笼资金。

　　3月以来，别墅的成交量较前两个月有了明显的回升，且月度成交均价也跌破5万元/平方米，“7折优惠”、“买别墅送豪车”、“直降500万”等降价促销手段层出不穷，高端别墅的成交小量攀升。

　　在别墅较为集中的浦东新区、青浦区、闵行区、松江区，仍是成交量最大的板块，尤其是这些区域内几个老牌别墅板块，如浦东张江板块、松江佘山泗泾板块、青浦徐泾赵巷板块等。较好的交通、区位、环境、配套等优势，即使在调控从紧的大背景下，仍受青睐。以浦东张江板块的东郊紫园为例，今年上半年成交29套房源，成交总金额3.9亿元，而降价则是其赢得市场的主要手段。

　　除了单纯的价格优惠，今年开发商给出的促销方式更为丰富，有开发商推出“买别墅返租金”，即购买别墅后将其交给开发商出租，一次性获得三年租金，并将租金抵扣房价，吸引了高端买家，高成交也就不在话下了。

　　2012上半年全市高端别墅成交面积排名

　　项目名称区县成交面积成交套数成交均价（元/平方米）

　　东郊紫园浦东新区821692946504

　　绿城玫瑰园闵行区5906.921168062

　　佘山东紫园松江区5375.551459637

　　大豪山林别墅青浦区4809.21539238

　　尚东国际名园浦东新区4801.021867341

　　诚邦别墅青浦区3929.51137862

　　东郊半岛花园浦东新区3333.79938083

　　长泰西郊别墅松江区2948.52936229

　　远洋博堡雅墅宝山区2616.68459831