高端市场低调谋成交

http://www.sina.com.cn 2012年08月02日13:21 新闻晚报

　　文夏芒摄影李瞻

　　尽管在政策市的持续影响下，上半年来自于高端市场的声音并不如往常高调，但近期出炉的几大研究机构的数据却一致表明：高端市场的成绩并不低调。

　　来自中指研究院的报告显示，上半年，在货币政策微调、地方政府微调政策等的促进下，主要城市改善性需求也逐步释放，今年2月以来，一线城市北京、上海的中高端住宅成交套数占全市商品住宅的比重明显提高。

　　沪高端趋势活跃

　　来自中指研究院的数据显示，多数城市近三个月高端住宅成交均价有所上涨，上海价格水平最高。上海2011年第二季度热销高端项目均价接近8万元/平方米，目前仍有约10%的差距。从价格整体水平来看，第二季度上海热销高端项目成交均价约为65000元/平方米，为全国之首；北京其次，约为47000元/平方米。价格上涨表明越来越多的高端项目在二季度取得不错销售业绩，部分项目开始提价。

　　而来自同策研究机构的数据进一步确认了该报告，2012年3月以来，上海高端市场趋势活跃。其中4-6月由于降价等因素，一些中高端项目也频频发出捷报。数据显示，单价4万元/平方米以上的商品住宅成交面积34.75万平方米，已占到整个市场成交面积的9.01%。6月份成交均价达到年内新高，达到24070元/平方米。

　　产品开发精致成熟

　　但如此的市场表现，也源于高端市场自身对产品的低调调整。

　　中指研究院报告显示，在面积段上，具体来看，上海今年上半年热销高端住宅项目的成交金额、成交均价和套总价均位居第一，分别为112亿元、6.5万元/平方米和1750万元/套，成交均价和套总价相对于商品住宅整体水平也最为突出，约是商品住宅（不含保障房）的3倍和6.5倍，套均面积最大，达272平方米，而其他城市以别墅和二三百平方米的大面积住宅产品为主。

　　在类型上，上海上半年热销高端住宅项目主要以大户型精装修住宅和公寓为主，价格高于北京，产品面积更大。数据显示，上海绝大多数热销高端住宅项目套均面积在200-300平方米之间，产品形态相似。其中，海珀旭晖和尚海湾豪庭二季度销量均在100套以上，成交情况较好。

　　一线城市死守地段

　　开发企业打造高端项目选择地块时，最主要考虑的是该区域的资源环境。

　　在北京、上海这样的一线城市，或城市面积大且向外围开发成熟的二三线城市，往往更多考虑到交通便捷、商业配套、学区等条件，且中心地段与周边房价差距较大，因此高端住宅产品多出现在中心城区。

　　而城市规模较小，生活各方面相对方便时，购房者则更倾向于住在自然风景好的区域，因此二三线城市的高端住宅多位于近郊或某些自然风景周边。以上海市场为例，10个热销高端项目有一半在内环以内，3个在中内环间，多集中于浦东新区黄浦江东岸一带。

　　2012年上半年上海热销高端项目销售金额排行榜

　　排名项目名称成交面积成交金额成交套数成交均价套均面积套总价

　　（万㎡）（亿元）（套）（万元/㎡）（㎡/套）（万元/套）

　　1 海珀旭晖5.836.41966.32931858

　　2 浦东星河湾3.016.6805.63732074

　　3 尚海湾豪庭2.513.31265.22021058

　　4 世茂5号1.612.1617.32701978