大平层下半年“跑起来”

http://www.sina.com.cn 2012年08月02日13:21 新闻晚报

　　文夏芒摄影李瞻

　　随着改善置业的出手，高端市场暖意日盛。

　　在整个中高端市场成交量回升的背后，离不开大平层市场对于整个中高端市场成交量的贡献。同策数据显示，从成交套数看，上海2012年3-6月这4个月大平层市场出现 “井喷”，2012年仅半年的大平层市场成交量就超过2011全年。

　　2012半年就超2011全年

　　从具体数据而言，同策咨询研究中心数据显示，上海2012年3-6月这4个月大平层市场始终保持在200套以上的成交，尤其是6月份成交更是出现“井喷”。

　　数据显示，仅6月一个月大平层就成交547套，成交量达14.9万平方米，这导致2012年仅半年的大平层市场成交量就达到1519套、41万平方米，就超过2011全年的1517套、 40.7万平方米，实现2012年上半年整体大平层市场成交量的“井喷”，大平层市场似乎呈现出“空前”活跃的特征。

　　2012年，尤其是进入3月份以来，大平层成交“井喷”，整个大平层市场成交为何出现这样的市场特征？同策咨询研究中心总监张宏伟看来，“去投资化”调控政策继续从严执行导致大平层市场需求长期积压，企业资金面压力越来越大，一些大平层项目开发企业降价跑量导致这些项目成交量猛增，政策高压下“降价”或“低开”仍然是这些项目成交量活跃的主要原因。

　　其次，部分项目由于企业自身属于高周转运作特征，其采取平价的市场策略，赢得市场认可，取得不错的销售业绩。如绿地海珀旭晖是由于开发商高周转的市场策略导致，公司层面对于项目销售目标的要求导致其必须加快推盘节奏回笼资金。

　　降价跑量是下半年主基调

　　那么下半年大平层市场“井喷”的局面会不会延续？

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从整个市场基本面的角度来看，2012年上半年，全国包括一线城市在内的房地产投资、开发企业拿地规模（土地市场交易）、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额，大多数还都处于同比去年同期负增长的市场局面，房地产市场基本面没有回暖。因此，所谓市场回暖还只是局限于短期内市场成交量的回升，而后期成交量持续回升与否还值得我们去观察。

　　在限购限贷“去投资化”的市场背景下，市场运行的“基本面”尚未明显出现扭转，开发企业资金压力还是持续存在。尽管上半年上海大平层市场实现需求的大幅释放，但是大平层市场的库存量仍然相对比较大，尤其是近几年郊区也开建了不少大平层项目，这些项目也都成为大平层市场长期以来去化较为缓慢的主要原因之一。

　　因此，“降价跑量”有可能仍然是今年下半年大平层市场的主基调。但是，由于上半年大平层市场不少项目成交量出现逆转，大平层项目在推盘策略和节奏把控上应该会“步步为营”，不会大批量的推盘跑量，从这个角度而言，整个下半年，伴随着整个商品住宅市场成交量的回暖，大平层市场的成交量也应该还会随着整体市场节奏而出现成交小高峰。

　　但是，由于价格降幅收窄、推盘节奏放缓等原因，大平层市场将难现上半年成交量“井喷”的现象。在价格方面，大平层市场有可能表现更为坚挺，但是由于去投资化的调控政策仍然发酵，价格不会出现大幅上涨，因此，大平层市场难现“量价齐升”的现象。

　　跑量靠奇招

　　张宏伟同策咨询研究中心总监

　　一些大平层项目利用营销手段引起市场注意，两个营销“奇招”屡试不爽，也促使大平层市场成交量回升。“两奇招”主要表现在：

　　1、开盘均价明显低于市场预期，制造性价比比较高的市场印象，导致其成交量表现不俗。

　　如绿地海珀旭晖开盘前预期均价8万元/平方米左右，而其实际销售均价在6万多元/平方米。中海长风地王项目紫御豪庭公寓开盘前预期8万元/平方米左右，而其实际销售均价在3.8万元/平方米。

　　2、高端楼盘多次预计开盘而迟迟不开，以“悬而不开”的方式引起市场注意，取得不错宣传效果。以新鸿基滨江凯旋门、中海紫御豪庭为例，自去年以来曾多次透露开盘而不开，引起市场注意，这样“悬而不开”开盘前的营销方式也值得我们关注，不仅在开盘前利用开盘事件节省营销成本 “省钱”，又可以引起市场注意，同时，也可以利用这个阶段积极蓄客，在正式开盘前又可以有一个比较长的积累客户期，保证开盘后的市场热销结果。

　　2012年上半年200平方米以上大平层项目成交TOP10楼盘

　　案名板块成交套数成交均价成交面积

　　（元/平方米）（平方米）

　　中海紫御豪庭长风板块203210126.7638154

　　海珀府邸龙华板块174345484.863701

　　上海星河湾花园颛桥板块108109167.934700

　　星河湾荟苑花木板块80163946.9954979

　　世茂滨江花园陆家嘴滨江板块 51112120.8274778

　　万科名琉苑三林板块5453593.3537181

　　尚海湾豪庭龙华板块5478775.4356903

　　天御苑徐泾板块4540027.5131850

　　仁恒森兰雅苑外高桥板块4842731.1638327