“万柳地块”折射京西北教育地产价格豪宅化趋势

　　在经历一波三折之后，备受瞩目的万柳地块终于落锤，在剔除回购部分后，该地块商品房部分楼面价将超过4万元/平方米，再次刷新了北京楼面价记录。在行业人士看来，万柳地块如此受捧，与其所处地块所拥有的丰厚教育资源密切相关，在地产市场对教育资源争夺几近白热化的今天，优质学校配套已成为助推房产价值上涨的重要推手，万柳地块作为北京首屈一指的“学区地”，其物业价格高企无疑有它的必然性。它的出现，也令京西北教育地产的价值再次受到肯定和追捧。

　　高价成交背后：教育资源是重要推手

　　在推迟一周入市之后，备受瞩目的万柳地块于7月10日正式“上线”，融创、方兴、龙湖地产、华侨城、中冶，万科等知名房地产企业悉数到场，在经历10轮网上报价、46轮价格竞拍、326轮竞配回购房面积后，最终以26.3亿元成交。

　　表面上看，7.8万平方米的规划建筑面积的万柳地块折合楼面价为3.38万元/平方米，但事实上，在剔除16400平方米的保障房配建成本之后，其实际楼面地价将达到4.4万元/平方米，这一楼面价不仅排名北京住宅类地块的第一名，在全国也排名第一。

　　万柳地块缘何如此受宠?业内人士分析认为，位居海淀成熟区域、北京最顶级的教育资源配置，这两大条件是支撑其价格的主要因素。据了解，该地块地处北京西北三四环之间，邻近中关村，本身属城市繁华地带，而更重要的是，该地块在北大、清华、中关村三小等名校云集之地，是北京最具代表的学区房聚集地。

　　中经联盟秘书长陈云峰认为，万柳地块属于北京数一数二的“学区房”，长期以来都是市场追逐的焦点，即便在2008年市场低潮期，区域内土地和商品房价格依然坚挺，按照目前区域二手房8万元/平方米的水平来看，4万元/平方米的楼面价应属于合理范畴之内。

　　正是基于教育资源对住宅品质和价值的巨大提升作用，以嘉源置业为代表的投资商不惜重金引入十一学校，打造京西京西教育地产的力作：中堂·紫熙台。

　　行业现状：借名校为楼盘销售提速成为行业共识

　　在北京市场上，有着丰富教育配套的楼盘也一直被众多购房者竞相追逐。搜房网的一项调查显示，在商业、休闲、自然环境、教育四大配套资源的选择上，34.33%的购房者最看重教育资源配套，位居首位，而近40%的置业者表示将会优先考虑引进名校的楼盘。而为了增加博弈砝码，开发商纷纷加大对教育资源的引进力度，最具代表性的如中堂·紫熙台，据悉，为增加楼盘附加值，中堂·紫熙台日前已正式与北京示范学校十一学校签约，将在项目南侧社区内设立30个班级，为项目和周边居民的子女教育问题寻求良好解决方案。

　　据悉，北京市十一学校是拥有60年办学历史、原为中央军委子弟学校、得到历届中央政府关怀的红色名校，教学质量位居全市前列，此次在中堂·紫熙台建立的学校是其第一所分校，具有重大意义。十一学校入驻中堂，不仅是极稀缺教育资源引入的“大手笔”，更是中堂自身的品质力和品牌力的双重体现。与名校衔接，无形中已提高了社区的品质，及高附加值的产品性价比，令中堂在现有的地段优势和生态资源优势上得以更进一步，真正实现了比肩甚至超越诸多京城豪宅的市场地位。

　　在名校效应的催化下，中堂·紫熙台吸引了众多购房者的关注，十一学校在此建立分校的消息一经公布，项目成交变持续上升，6月份热销十余套，认购金额近2亿元，项目推出至今已热销近12亿元，目前仅剩100余套，而随着开学季即将到来，客户到访量还在与日俱增。

　　“北京的教育资源分布失衡和就近入学的体制，决定了‘择校而居’是广大家长的不多的选择之一，正是这一原因决定了学区房、学区地价格日益走高。”业内人士认为，在教育资源的不平等普遍存在的大环境下，学区房的供不应求不会在短期内有所改变，这意味着占据名校资源的楼盘价值还将持续放大。

　　市场：学区房价格已逼近豪宅

　　事实上，受教育资源的提升价值影响，名校附近楼盘价格早已向豪宅靠拢，以万柳区域为例，区域内的万城华府小区二手房价格一般在8万元/平方米以上，位置稍远的万泉新新家园和涧桥泊屋小区的二手房价格也在5万-7.5万元之间，稻香园西里等上世纪90年代老小区的单价也在3.2万元/平方米以上。纵观整个北京楼市，这一价格水平也仅有CBD、金融街等顶级地段豪宅可与之相提并论，调查显示，目前CBD区域豪宅项目如瑞安·君汇、首创禧瑞都等新盘均价在6-8万元/平方米之间，而这一价格仅与万柳板块周边二手房水平相当。

　　“正是出于对区域充沛的教育资源所赋予地块增值空间的看好，万柳地块才理所当然的成为‘众矢之的’。”业内人士表示，教育地产的抗跌价值突出，在当前楼市动荡之际，这一点尤其重要。根据历史数据显示，在2011年调控后的半年内，楼市全线下行，但拥有中关村二小、名校附属幼儿园、北大附中等优秀教育资源的成府路附近楼盘价格却不降反升，据21世纪不动产数据显示，调控以来无论是租金还是房价，上地区域均逆势上扬，涨幅最高达30%左右。

　　正是出于对这一点的认可，业界对引进十一学校的中堂·紫熙台的价值前景十分看好，而开发商也意识到优质教育机构所蕴含的市场潜力，有意加大地块打造力度，在敲定引入十一学校之后，中堂·紫熙台投资方北京嘉源置业投资有限公司再度斥资22.2亿元拿下中堂的南侧地块。该项目相关负责人表示，中堂作为四环内的稀缺地块，其本身十分值得深耕，而在引进十一学校之后，社区成熟氛围愈发凸显，有了这一基础，项目的发展空间将十分巨大。据悉，该地块有望于今年年内入市开售，出于对稀缺地段和成熟资源的信心和珍惜，开发商必将该地块打造成为区域内高端标杆产品。

　　“从本质上看，学区房和豪宅有共同点，即对城市资源的独占。”业内人士认为，正是这种对资源的稀缺占有优势，令学区房和豪宅价格水平和抗跌性高居不下，而这正是支撑开发商高价拿地的动力之一。来源中国网