自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产交易中心进行交易过户办理产权证。在此情况下，个别购房者采用了“借名买房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。但是，作为卖房者，会担心按揭贷款的借名买房者反悔。那么，“借名”买房交易中卖方如何保护自身利益呢？

　　卖房者担心借名买房者反悔

　　■案例：

　　何女士名下有一套位于南昌市青山湖区的房子意向出售，原本已经谈得差不多的买家范先生得知自己已被限购后，一时犹豫不定。眼看这笔房屋买卖交易要泡汤，何女士心里十分焦急，因为她急需这笔售房款为儿子购买婚房。正当她四处委托中介继续寻找新买家之际，买家范先生通过中介再次联系到何女士，提出房子他还是打算买，但要用他一个朋友的名字来买，钱则由范先生来付，而且是按揭贷款支付。

　　这是典型的“借名”买房。借名买房的行为，因其并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，司法实践中对于一般的商品房借名买房行为，认定有效的居多。但何女士却有自己的担心：如果范先生将来不想买了，或者以各种理由拒绝配合办理贷款，她该如何保障自己的利益？

　　借名买房对买卖双方都有风险

　　■解析：

　　江西商海律师事务所魏亮律师表示，借名买房的变通方式实际上存在很大风险。房地产作为不动产，以物权登记为准。在借名买房的情况下，房地产交易中心登记的对外公示的房产所有权人是实际出资人的父母或子女或其他人，即“名义产权人”，而实际出资人则是“实际产权人”。如果名义产权人未经过实际产权人的同意将该房地产擅自出售，且买家是以正常价格购买的，则实际产权人则无法要求取消交易。

　　一般“借名”房屋买卖对于名义上的产权人（以下简称“出名人”）和实际产权人（以下简称“借名人”）之间的利益纠葛关注得较多，但对出售方所承担的法律风险则关注较少。如果一旦在交易过程中出现何女士所担心的问题，解决起来所花费的时间和周折是不容小视的。

　　买卖协议应把约束条款写详尽

　　■建议：

　　如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话，那么实际产权人要和名义产权人签好协议，以书面方式确定该房产的实际出资人和权利人，并邀请几名第三方人士见证画押。同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保留好付款单据。日后如发生纠纷，实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。

　　实际产权人还可与名义产权人至房地产交易中心就该房产做一个个人抵押，由名义产权人将该房产抵押给实际产权人。这样名义产权人就无法跳过实际产权人擅自出售房屋和损害实际产权人的利益。

　　对于“借名”买房交易中卖方如何保护自身利益，魏亮律师认为，在买卖双方和中介公司共同签署的居间协议上，除了出名人签章确认之外，最好让借名人也在居间上签章确认会支付一切款项，并承担由于付款不能所产生的法律责任，最好约定清楚违约金额。若该房产交易需要贷款，还应该让借名人书面确认会积极配合办理贷款。若出售方认为出名人并无实际购房能力，出售方可以要求出名人和借名人进行担保公证，以此来约束借名人，保证交易顺利进行。

　　文/记者夏震