记者发现，7·21暴雨过后，很多业主在网上贴出了各种雨后“惨状”：有屋顶漏水的、有地下室被水浸泡的、有墙体破洞的、有停水停电的、有停放的车辆被水浸泡的等，部分业主损失惨重。有些未投保的业主认为是物业公司未尽到相应的责任和义务，应当对自己的损失进行赔偿。就此问题，记者专门采访了房山区法院的法官，法官对暴雨过后受损业主如何依法向物业公司维权进行了解答。

　　什么情况赔

　　物业未尽到应尽责任

　　法官表示，此次京城暴雨所引发的涉及业主与物业公司之间的纠纷是多种多样的，应当根据不同的情况具体分析物业公司是否应承担责任。

　　当灾害发生后，物业公司应积极进行力所能及的抢险救灾活动，并及时通知业主配合物业公司的一些减少或防止财产损害的合理安排。在发生屋面防水损坏造成渗漏，专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全等危及房屋使用安全的紧急情况时，物业公司应使用专项维修资金立即对共用部分进行维修、更新、改造。

　　法官指出，依据《物业管理条例》第三十六条的规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　因此，如果在此次特大暴雨发生过程中，物业公司未按照合同约定尽到应尽的责任和义务，在灾害发生后或者在接到业主的通知后消极应对，没有采取一定的措施减少损害的发生以及避免损失的扩大，导致业主的财物发生损毁的，应当对业主的损失进行赔偿。

　　怎么申请赔

　　业主要做好取证工作

　　如果物业公司未尽到相应的责任和义务，导致业主财产损失或者致使损失扩大的，业主应在第一时间内做好取证工作。如可保留与物业公司沟通的录音、录像资料。同时，因为物业公司负有对小区的公共设施设备承担日常维护、管理和运行服务的义务，这其中包括对小区下水主管道进行定期的清理、疏通和维护，所以，业主还应搜集物业公司在这方面的相关记录，如果小区排水不畅是因为物业公司没有疏通下水管道，物业公司就应当承担责任。

　　对于此次特大暴雨造成的部分房屋墙体损毁、屋顶漏水等问题，还应具体区分是否应由物业公司承担责任。法官举例说，有的是由于邻居装修违规，破坏房屋结构所导致的；有的是开发商在设计、建设时存在缺陷或者质量不合格等原因造成的；还有的是暴雨来临之前就已经发现问题，但物业公司怠于维护造成的。对此，业主应当在查明原因的前提下，分清责任主体，依法向责任方主张权利。

　　如果对导致事故发生的原因不能确定的，业主或者物业公司可以申请对房屋等进行鉴定，根据鉴定结果确定责任主体。而鉴定所需要的一些书面资料，在办理物业承接验收手续时，建设单位均已向物业公司进行了移交，如竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料等。

　　能不能免责

　　不能以不可抗力要求免责

　　记者发现，很多业主与物业公司签订的合同中均约定因不可抗力引发的损失，物业公司不承担赔偿责任。那么，物业公司可否主张这次特大暴雨属于不可抗力呢？

　　法官指出，特大暴雨属于一种外来因素，但在下雨的过程中，物业公司作为专业的物业管理部门，对雨季可能发生的危及业主利益的情形应当可以预见的，当事人能够预见而由于疏忽没有预见，或者是未尽最大努力加以防止，以不可抗力作为抗辩不能成立。

　　法官建议物业公司应制定突发事故应急预案，应及时通知业主做好安全防范工作，例如在可能发生暴雨时通知业主将停放在地下车库的车移至安全位置等，只要物业公司已经按照合同约定尽到了相应的责任和义务，业主不能要求其承担赔偿责任。

　　本报通讯员 卢涛 J161