美房企叫卖沪地块 韩世同:外资撤出中国楼市是正常经济行为

　　【导读】美国头号房企低调叫卖上海地块，计划撤出中国楼市。外资撤退对中国楼市不完全是坏事。

　　中广网北京9月3日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，在持续的楼市调控之下，一些投资中国楼市的外资企业开始琢磨着撤出中国了。素有美国头号房企之称的铁狮门，已经开始低调叫卖囤在手中的中国地块。

　　这次铁狮门想转手的是位于上海新江湾城的两块地，一块是43亩的商业办公用地，楼板价是每平米14000元，土地转让款大约16亿元；另一块是126亩，楼板价是每平米17000元，土地转让款大约是32亿元。两块地的转让方式都是单块地项目公司的转让，总价合计48亿元左右。

　　目前中国楼市处于胶着的状态，美国头号房企铁狮门的举动显然具有非同寻常的意义，是外资从中国楼市大撤退的缩影。这也说明楼市调控抑制住了住房市场巨大的投资投机需求，外资看不到投机炒作空间，只能撤资走人。

　　作为美国最大房地产公司，铁狮门进入中国已有7年，期间经历了中国楼市的起起伏伏。为什么要在这一次的楼市调控中，卖出手中的地块撤出中国楼市？是这家企业正常的商业策略还是对中国楼市前景的悲观？经济之声特约评论员、资深房地产专家韩世同先生认为，铁狮门现在卖出这些地产后，资金已经全部收回，所以他们并不是完全典型的事件。

　　韩世同：这可能属于铁狮门自己的商业策略。铁狮门在2005年就进来了，它是在资金、收购、开发、施工管理、资产管理、基金等方面多个领域进入房地产市场的。他现在拿出的地块是2008年年初政府定向出让的，以底价楼面地价7500元成交，而当时的地方楼面地价已经到两万元了。前两年1/3左右已经卖回给了上海城投，现在把2/3卖出去以后，资本都已经全部回来了。所以他们不完全是非常典型的事件，但是多多少少在一定程度上也反映了外资的动向和变化。

　　有数据说，今年前7个月，我国房地产开发平均每月利用外资额32.6亿元。按此推算，全年大概会在400亿元左右，比起去年可能会减少五成左右，外资在中国楼市的投资额可能会"腰斩"。对于外资的撤离，有人认为，这和低迷的世界经济形势有密切关联；也有人认为，是中国严厉的楼市调控把这些外资的投资投机型需求积压出去了。韩世同认为，这两种说法都有一定道理，但并不是主要原因。

　　韩世同：当初外资进入中国房地产市场，一是看好人民币升值，二是看好房地产升值。但是现在人民币已经开始不升值，甚至有所贬值了，另外房地产市场前景目前处在高位，未来也有可能呈现下行态势，这也是它们逐渐退出中国房地产市场的主要原因。

　　外资房企和投资基金曾经持巨量资产来投资中国楼市，现如今外资大量撤离，您觉得对中国的房地产会有影响吗？韩世同认为影响应该不会很大。

　　韩世同：影响可能不会太大，因为就算不夭折的情况下，800亿在中国整个房地产的投资额大概是6万多亿，销售额也差不多接近6万亿，800亿精确的算才是1.33%左右，所以作为资本影响不会太大。但外资可能可以带来先进的技术、经验、管理，而且有助于市场的繁荣、水平、档次的提升等等，但是它也有可能会推高中国的房价。

　　资本的本质就是追求利润，外资也是楼市当中一股重要的投资力量。但韩世同认为，外资的撤退对于调控中的目前中国楼市是好坏参半。

　　韩世同：好的可能会推动房价上涨的动力，或者是这方面的基金可能会有所减弱。同时，外资如果进入开发领域，其实是有助于增加供应的，而且管理经验、档次水平等方面也会有一定影响。

　　有人说外资大举撤离，说明中国楼市调控取得了阶段性的成果，挤干了住房市场巨大的投资投机需求，也证明了楼市调控政策是不会走回头路，也不会再次流产的。韩世同表示，这是过度放大了调控效果。

　　韩世同：这可能是过度放大了这种效果和作用或者目的。外资进入有好处，也有不好的一面。其实如果我们能够提升好的、抑制不好的，将有助于我们的经济和房地产的发展。但是目前的经济态势跟世界经济的形势的确都处在下行，所以即便是调控，也应该在稳增长、在保持经济正常运行的前提下进行。

　　外资的撤离是一种正常的经济行为，我们没有必要把这样的一种经济行为过分放大或者过分乐观，冷静看待就可以了。

　　其他评论：

　　经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭说，不管从市场需求，还是从市场供应角度考虑，外资流出都对房地产市场的活跃度构成利空影响。然而展望未来，人民币升值之路还未结束，外汇储备的总体走向仍将增长。因此，这一利空因素也只是暂时的。

　　经济之声特约评论员余丰慧说，外资不仅在撤离中国楼市，而且在全面撤离中国。如此看空中国，对我们有警示意义：一是要迅速扭转中国经济持续下滑的局面，增强包括外资在内的所有资本投资者对中国的信心；二是要反思中国的一系列制度环境。因此，我们需要反思的是经济环境、投资环境、制度环境、办事成本和效率以及廉洁行政行为等方面。总之，外资撤离中国楼市，掀不起多大风浪，但是背后反映的一系列现象需要认真思考和应对。

　　还有观点认为，一度大举进入的"外籍军团"快速撤离，是基于对楼市未来不看好的预期。但如果据此判断中国楼市将快速转向也有失偏颇。首先，相对于数十万亿元的市场，外资毕竟只占少数；其次，外资持有的多是高端楼盘，对整个市场的冲击有限。而且，当初多数外资进驻中国楼市主要是看中人民币的快速升值，现在，美元走强，人民币升值预期减弱，抛售套现成为这部分投机资金的正常选择。

　　另有评论指出，对外资撤离中国楼市，我们也不必过度解读与担心。就目前而言，现在城市化率刚刚达到50%，离中等发达水平国家相比差距较大，也明显落后于发展中国家平均水平。中国的城市化率是按照常住人口统计的，在这50%的城市化率中，还有相当一部分并没有城市户口，住房刚性需求很大。这显然意味着，从中长远形势来看，国内房地产市场前景，仍然充满光明。