金秋置业大有可为

　　原标题：金秋置业大有可为

　　文 苏婉晨 摄影 李瞻

　　圆梦金秋

　　置业报告

　　“金九”首周，沪上楼市正式从此前的备战状态进入高潮。

　　截止到9月10日，上海楼市9月打折楼盘高达189个，刚需楼盘无论放量还是成交都呈现出压倒性优势，尤其是轨交沿线楼盘更是炙手可热。在刚需楼盘成交火热的带动下，别墅市场则抛出大幅度优惠试图打动市场。相比之下，商业部分也不甘居后，同样采用价格策略，一些兼具价格与潜力的优势项目一经推出便告售罄。

　　自本报推出“金秋置业”特别策划后，400热线目前已经收到来自开发商、购房者、投资人、业内专家等在内的近千个热线电话，大家就目前市场的产品、成交、价格以及未来趋势与本报“金秋置业”特别策划小组进行了实时沟通，看好“金九”成为大家的共识。

　　改善型势头强劲

　　汉宇地产数据显示，“金九”首周，商品住宅成交16.64万平方米，成交均价20808元/平方米。商品住宅新增供应21.51万平方米，8个住宅项目推房超过800套，其中，有5个项目主打改善型产品，共推房源超过600套，占全部推新量近3/4。

　　据了解，改善型产品能够取得较多关注，主要受优惠力度较大的推动。不少项目自身本就优秀，再加上极具诱惑的折扣，热销也就在情理之中了。

　　对于“金九”接下来的走势，专家认为，目前已经有项目在优惠上逐步缩窄，接下来的市场走势还要看开发商肯不肯继续维持低价跑量的策略，尤其是市中心的项目，本就具有区位优势，再加上合适的价格，后续成交还是很有看点的。

　　以闸北区的“大宁瑞仕花园”为例，该楼盘地处配套齐全的大宁板块，地段优势较为突出，区域内教育资源丰富，本次推出的产品均为精装修房，售价在35000-80000元/平方米，目前推出全款98折，十分具有吸引力。

　　轨交干线成热点

　　从成交榜单来看，“金九”首周，轨交刚需房风光尽显。

　　以位居榜单之首的 “白银时代尚苑”为例，该项目位于嘉定主城区，临近轨交11号线，开盘仅10天便成交102套，去化率达83%。

　　同样受到轨交辐射促进成交的还有金山枫泾板块。该板块的“格兰华庭”受轨交22号线的利好影响，加上其低总价的绝对优势吸引了众多刚需客户。数据显示，仅9月5日一天，其成交就高达59套。该楼盘自8月开盘以来去化率已经达到42%，未来几周的表现仍旧值得期待。

　　购房者认为，在目前的大环境下，打折项目繁多，购房者的选择余地较大，“对于刚需客户来讲，不能选择地段却有权选择交通方式，而随着上海交通的越来越发达，轨交已经成为出行首选，因此实力相当的项目，在对比了优惠以后，我们会首选轨交房。 ”

　　别墅、商业仍以价求突破

　　刚需楼盘占据市场主力，别墅与商业则期待从价格上取得突破。

　　作为沪上知名的别墅项目，长甲地产携带旗下两个经典项目给出了63折优惠。相对别墅市场，豪宅市场的表现相对平稳，从成交来看，位于古北的新城酩悦166凭借其地段佳、户型选择量大的优势，本周成交23套，遥遥领先于其他项目。

　　与此同时，商业地产则由供应量的提升带动成交。汉宇地产数据显示，上周办公市场出现量价齐升，新增供应面积为5万平方米，环比上周增加61.3%。成交面积2.82万平方米。以杨浦东外滩的北美广场为例，9月7日当天集中成交81套，均价仅20000元/平方米。

　　与办公不同，9月首周成交1.8万平方米，均价16901元/平方米。值得一提的是，闵行浦江的一品漫城由于其小面积低总价的优势，加上其轨交8号线及成熟的入住率，受到了投资客的青睐。 9月5日开盘至今短短五天，已经全部售罄。

　　公寓热点搜索：

　　项目名称 所处板块 所推套数

　　小上海新城南汇周康 573

　　星尚湾名邸青浦 492

　　恒盛鼎城普陀桃浦 407

　　涌金商业广场金山新城 357

　　大宁瑞仕花园闸北 148

　　商业热点搜索：

　　项目名称 所处板块 性质 所推套数

　　金桥智汇商务园 浦东金桥 办公/商业 256/27

　　祝安苑 南汇祝桥 商业61

　　源达大厦 普陀长寿 办公/商业 2/18

　　风尚天地广场 宝山张庙 商业27

　　浦江一品漫城 闵行浦江 商业20

　　专家观点

　　刚需近期集中释放

　　罗寅申 21世纪不动产分析师

　　经过长时间的房地产调控，积压已久的刚需在近几个月内集中释放。同时，开发商以价换量、政策环境稳定、降息等多重因素影响下，本市上半年楼市呈现持续向好势头。

　　对于刚需客户，第一，从今年政策走向来看，调控大方向仍不会改变，限购、限贷在年内退出的可能性极小，因此首次刚需置业为主的局面不会有大改变。第二，货币政策方面，上半年已出现降息、降准等利好，下半年继续出台利好的可能性仍然较大，货币政策的宽松使刚需买家的购房成本逐渐缩小。预计下半年楼市成交仍将维持以刚需、改善为主，量升价稳的持续向好态势。

　　另外值得注意的是，今年4月-7月间，上海新建公寓的供应批次数呈持续减少之势，而套均面积低于90平方米的项目批次占比更由4月间的 31.3%持续降至 7月间的12.0%。但由于小户型项目易于带动市场、形成热销局面，开发商会继续在9、10月间加大刚需产品的推盘力度，如在2010、2011年的9-10月间，全市获批入市的新建公寓项目批次中，套均面积90平方米以下者占比分别为24.5%和16.9%。而4-7月间的开发商的推盘策略，也可被视为有意保留小户型项目，以待9、10月份期间推出时营造热销局面。