置业在线：父亲代儿子买房反悔合同还有效吗？

2012年10月12日06:24 大江网

　　父亲代儿子买房反悔合同还有效吗？

　　吴先生来电问：今年3月，我将出售一套房屋的信息发到了网上。不久，一名陈先生联系我看房。他看中之后与我签了房屋买卖合同并支付了购房定金1万元。签约时，陈先生是以其儿子小陈的名字签署了合同。当时我觉得，既然是父子关系就没要求他提供授权委托书。但到了办交易过户手续的那天，陈先生未按照合同约定支付购房款，他称不想买房了。我打算将其子小陈起诉至法院，要求法院令他支付购房款，小陈称，本人未授权其父陈先生购买房屋，该合同无效。这合同是不是无效？我该如何维护权益？

　　江西商海律师事务所周立新律师：从吴先生反映的情况来看，要视陈先生本人是否能出示授权委托证明（或相关证据）及签署合同时的意思表示来确定合同的效力。

　　若陈先生能够出示其儿子小陈（从所述情形来看，小陈应为成年人，属于完全民事行为能力人）的授权委托书或同等委托证明材料，该合同有效，且其效力将直接约束小陈。作为买受方的小陈应诚意履行合同，否则应该按照合同约定承担相应违约责任。

　　若陈先生不能出示授权委托证明，表明陈先生未获得小陈的授权而以其名义签署合同，依据合同法等规定，该合同不会对小陈发生效力，小陈不履行合同亦无须承担违约的责任。该种情形下，要视陈先生在签署合同时的表述来分析。

　　若陈先生房屋买受其实是自己决策，只是出于家庭财产安排需要（如父母出资为子女购置物业，或者为规避限购政策）而使用儿子的名字等，甚至付款、操作均自己处理，那表明，实际的房屋买卖关系是发生在吴先生与陈先生之间，小陈只不过是名义上的购房人，在小陈否认授权的情况下，合同有效，并将直接约束陈先生与吴先生，陈先生拒绝履行合同应该按照合同承担违约责任。

　　如若陈先生当时明确表示买房的是小陈，自己仅为代理办理，则在小陈否认授权的情况下难以约束陈先生或者小陈，但陈先生应当为合同的无效承担缔约过失责任，赔偿吴先生因此造成的损失。

　　二套房用公积金按揭贷款利率会上浮

　　李女士来电问：我的名下只有一套单位房改房，从没买过房，现在想用公积金贷款买房，算首套房还是二套房？二套房公积金贷款利率要上浮吗？如果已经办理公积金按月还款，每年账户里多余的公积金和房补还能取出来吗？

　　易佰家不动产投资管理有限公司交易中心骆鸣总监：房改房同样被视为有房，再购房属于二套房。如果是二套房，哪怕是第一次用公积金买房，贷款利率也会上浮；如果是第二次使用公积金，贷款利率还会有所上浮。

　　每买一套房只有一次提取公积金的机会，即在你购完一套房之后的一年之内，凭借购房合同以及个人身份证件等证明，去公积金管理中心申请一次性提取，而且按月还款的话，要保证公积金账户和住房补贴账户里的余额不得低于月还款额的13倍。

　　如果你在选房、购房以及交房时有关于政策、法律法规、专业知识等方面的问题弄不明白，可致电0791—86849025或者登录江南都市网房产频道（house.jnds.com.cn）咨询。本报房地产事业部记者将帮你请教专家、律师和专业人士为你解答。