在望京大西洋新城，业主在绿地上私搭阳光房。本报记者陶冉摄

　　近来，不少小区传出公共区域面临严重侵蚀的消息。记者在朝阳、丰台、海淀等地相关小区调查发现，侵占小区公共区域情况最普遍的是业主自身，其次是物业和开发商，以及个别商户。据分析，小区公共区域成了人人都想吃的“唐僧肉”，其根本原因是对利益的追逐，而多数业主公共权利意识不强，无形中助长了蚕食的行为。

　　【物业与开发商侵占】

　　将公共绿地、道路或公共区域空地开辟停车位，或改建小区公共设施为商业用房用来出租。

　　小区公共区域划满停车位

　　■案例：双龙南里

　　原本免费停车的小区被进驻的停车公司划位管理，且每月收取不低的固定管理费用。近几个月来，随着停车位数量的不断增加，双龙南里小区内几乎所有的人行便道都被强行“招募”，小区居民每天都要在机动车通道中警惕出行。为此，不少居民呼吁能恢复部分主要通道以便安全出行。

　　业主孙先生家住朝阳区双龙南里小区东区203号楼，入住已有15个年头。作为小区入住后的第一批住户，他亲眼见证了社区内机动车从整洁有序到拥挤混乱的转变。他说，起初，小区内机动车数量并不多，车主也能自觉在小区内主路路边一侧规矩停车。但之后汽车数量的增长让社区内矛盾不断发生，一家停车公司也入驻进行管理。

　　该停车公司进驻后便对进入小区车辆开始收费，不少车主把车停在小区之外，小区内停车混乱问题一时间得到解决。然而，近一年来，物业引入的停车公司开始在“一切可能停车的地方”均设置了车位，安装了地锁，进行包位租售，“这让不少老住户不满，小区内已几乎找不到可供行人通行的人行通道，居民不得不在机动车道内行走。我有几次差点就被车剐到了。”孙先生称。

　　记者在该小区看到，在主要通道两侧地面上都用白漆划着停车位，每个车位标注着序号，地面上固定着三角形、矩形、T形等不同样式的地锁。在人行便道上，也被密密麻麻地划满了车位，它们同样被标好序号、装着地锁。在205号楼前，两名停车公司工作人员正在人行道的两棵小树之间设置地锁。“小区里最后几个车位了，要租赶紧租吧。”这位工作人员说。

　　据停车公司值班经理介绍，对于占用人行便道设置车位地锁是因为小区停车位紧张，“确实会妨碍到居民出行的车位，我们会适当拆除。”

　　物业划车位必须先公示

　　中翔律师事务所吴红伟律师说，物业在小区公共用地划定车位，全体业主享有共同使用权。

　　物业将这些车位出租给业主，必须通过业主委员会公示，取得其他业主的同意才行。如果小区还未成立业主委员会，业主可以向物业公司提出反对，也可以向相关部门进行投诉。

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　　□专家说法

　　业主漠不关心助长侵占之风

　　社区专家舒可心认为，小区公共区域遭受来自业主、物业公司及开发商、商户等多方侵占，成了各方抢食的“香饽饽”、“唐僧肉”，根本原因是行动方对利益的追逐。

　　他指出，小区公共区域被侵占活动中所有的行动者根本原因是为了获利，“像利用小区公共绿地种菜、私装地锁、私搭乱建，获得的经济利益也许不大，实际上也是一种利益”。

　　其二，广大业主对小区公共权益问题的不关心、不监督，助长了小区公共区域被侵占的歪风邪气。要真正解决这个问题，需要建立一个内部协商机制，即成立业主大会，选举业委会，实现业主对小区公共事务的自治管理。

　　其三，在加强小区业主自身关注并管理小区事务的基础上，也应让外部裁判、强力机制发挥效能，即政府、法院、城管需作为。“私搭乱建是对小区全体业主公共利益的侵害，不仅破坏了小区整齐划一的环境，而且引发了邻里间的纠纷，对于小区的私搭乱建行为应及时制止。”舒可心称。

　　【业主侵占】

　　业主在公共绿地上养鸡养鸭，挖地种蔬菜，私自在小区道路两侧安装地锁，或借助房屋优势私搭乱建。

　　业委会查出百余处阳光房

　　■案例：大西洋新城

　　朝阳区望京大西洋新城小区边开发边建设，至今已建成A、B、C、D、E、F等6个居住区域。前不久，仅在A、B两个居住区域，该小区业委会便清查出业主侵占小区绿地私搭乱建阳光房百余处。

　　昨天上午，记者在该小区B区发现，仍有几家一层住户在施工加建阳光房。记者在该小区大门西侧住宅楼发现，一道道绿栅栏内建着形形色色的阳光房，悬挂着美容、中医等各类经营性招牌。“本来小区绿地是一直铺到楼下的，这些房子都是铲了绿地建的，栅栏也是后来装的。”该小区一业委会委员反映，一户业主搭建，不少人就会跟着搭建，关于私搭乱建的投诉也越来越多，整个小区被践踏得完全失去了最初的美丽和谐。

　　前不久，该小区业委会制作了《阳光房位置调查》表，记者发现阳光房多由一层住户建设，在表中所登记的百余处阳光房中，绝大部分依托房前、房后绿地和花坛建设，其中多数已出租给商业门店经营牟利。

　　据了解，最近，该小区新成立的业委会已聘任了新的物业公司。该公司负责人表示，该公司在其他小区积累了一些依法拆除私搭乱建的经验，一旦入驻将配合业委会进行合法合理清理。

　　业主违法成本太低

　　“违法成本低，执法难度大。”民博律师事务所律师王立强认为，一些小区里，顶层住户会获赠露台，一层住户会获赠花园，但这些业主只有使用权，没有权利对现状进行改变。实际上，在该小区有15户业主搭建阳光房时，小区物业及开发商就起诉要求拆除，全部胜诉。当时执行拆除了3户，后来遇到了小区业主阻挠，再后来就一发不可收拾。

　　根据我国《物权法》第83条规定，小区业主大会和业委会、物业公司、开发商均有权出面，依据小区业主公约进行管理，对搭建业主进行协商、劝阻，若无效可向人民法院起诉。

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　　【商户侵占】

　　商户进入小区经营，其通常借用方便业主生活的名义搭建商业设施或用房。

　　商户扩地盘居民出行难

　　■案例：高梁桥斜街13号

　　海淀区高梁桥斜街13号院的配套市场内，不少商家为了吸引顾客，擅自扩大“领地”，破坏了小区环境秩序。

　　据小区业主高女士介绍，小区西门处有一条约百米长的小市场，是与小区一同完工的配套设施。近几年来，为了吸引顾客，不少商户擅自将自己的“地盘”外扩，不但占用了小区人行便道，更将本就不宽的小马路占用设摊。她说，沿街占道的水果棚、烧烤摊、小吃铺、服装店，一应俱全，“说是方便居民，可你把便道、盲道都占了，还破坏了路边部分绿化带，这种情况没有业主能接受”。

　　去年下半年，城管部门还曾专门对该市场进行了治理，并联合相关部门拓宽道路。“当时收效不小，近几个月又恢复‘原貌’了。”她说。

　　近日，记者在该市场内看到，在一条长约百米、宽约5米的通道两侧，开满了各式店铺。在商铺门前，有近两米宽的人行便道。然而记者在现场注意到，绝大多数摊主在人行便道上支起了帆布棚，行人根本无法通过。更有摊位将棚子搭到马路一侧，摊位旁边堆满了废弃的水果箱和破旧木板，近一人高。这时，通道内一辆运送货物的小面包经过，由于两侧商铺占道，加之人流密集，一位推着自行车的居民必须将自行车提起，紧贴身体，才能让汽车缓慢通过。市场内，除了占道现象，还有商家将绳子拴在了路边的电线杆上，支起布棚子，运送货物。

　　海淀区北下关城管监察队相关工作人员称，他们将在近期针对居民反映强烈的占道经营和私搭乱建问题进行现场调查，并对违规经营的行为进行制止规范。

　　业委会可要求停止侵害

　　民博律师事务所律师王立强认为，商户占用小区公共区域经营，根据北京市物业管理办法，应取得该小区全体业主人数及建筑面积均超过三分之二以上业主的同意，否则，小区业主大会、业主委员会及居民均有权要求其停止侵害。

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　　本版采写本报记者张淑玲郑磊

　　（原标题：小区公共区域遭侵占严重）