严荣

　　10月17日，国务院常务会议要求，严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。在房市调控的关键时刻，这一新近表态驱使我们去研究地方层面先前出现的一些异动。

　　9月下旬，有消息说，广州市有关部门拟对珠江新城等豪宅集中区域实行限售，试图通过控制预售房源而调控全市房价的变动幅度。结合更早些时候一些地方试图通过政策微调来放松房地产调控的做法，我们需要一张全景图才能搞清地方政府的行为逻辑。

　　分析中国地方政府的行为，有两种较具代表性的理论：一种强调地方政府的自主性，突出财政收益的激励机制；另一种则强调上级政府的纵向控制，突出地方官员晋升的政治激励机制。在房地产调控问题上，前一种理论能解释地方政府试图微调的做法，而后一种理论则适合解释广州市的限售做法。但是，如何解释这两种做法的先后出现？

　　事实上，地方政府具有自主性与上级政府施加纵向控制之间并不矛盾。中国式政府治理的核心内涵，恰恰是经济分权与纵向控制紧密相连的一体化结构。一方面，地方政府在可用财力有限的情况下承担了大量公共产品和公共服务供给的职能，为了推动经济发展、增加地方财政盈余，对中央政府的政策地方政府会出现选择性偏好。另一方面，地方政府之间的竞争具体表现为地方官员面临一场“晋升锦标赛”， 因而地方政府必须将中央政府的政治偏好内化为自己的行为动力。

　　面对中央政府的政策，处于经济分权与纵向控制一体化结构中的地方政府经常要作出权衡。在有些政策领域，地方政府可以兼顾。比如，招商引资普遍被认为既能增加地方的经济收益，也能在晋升竞赛中做出成绩。不过，在环境污染问题得到越来越多的关注后，一些地方在招商引资问题上也面临困境了。但是，还有不少政策领域会显现冲突性。其中，房地产调控就是一个大家讨论较多的方面。地方政府能从土地出让和房地产市场旺盛中获得较大利益与房价上涨过快会引发政治经济风险都是常识，但如果没有良好的政策设计，这两者始终会有冲突。

　　从地方政府的角度看，如果某一问题只是一般性的经济社会问题，那么合乎逻辑的选择就是尽量增加地方经济收益；而一旦上升到了政治高度，或者纳入了“一票否决”考核体系，那么就只能牺牲地方经济利益。

　　尽管广州市的限售措施符合地方政府的行为逻辑，但应该看到这种措施与新形势下的市场监管要求不相匹配，会带来较多负面影响。第一，措施出台的随意性会损害政府以及公共政策的公信力。任何一项公共政策，在政策目标、内容、手段和效应方面都应经过较全面的考量，否则政策受众同样会以随意应付的态度对待公共政策。古希腊先哲苏格拉底曾说，“像你所希望呈现给别人的样子存在”。如果公共部门本身都很随意地出台政策措施，怎么能使其具有权威性和公信力呢？

　　第二，随意出台的政策会破坏市场发展环境。一个健全的市场经济体制，恰恰需要相对稳定的市场预期，而不是充斥着不知所措的心理和机会主义的行为。面对一些随意出台的政策措施，各种市场主体只有采取短期化的行为予以应对，而这势必会使整个市场发展环境遭到破坏。

　　针对房地产调控问题，社会各界的讨论已经非常深入，不仅涉及宏观框架的设计，而且包括了许多具体的技术和操作问题。在此，我仅从一些基本原则性的方面予以补充。

　　第一，决策层应该抓住激励机制做好制度设计。有效连接经济分权和纵向控制的问题是激励机制，激励对象既包括地方政府，也包括各种市场主体。邓小平同志曾提出：“政治问题要从经济的角度来解决。”房地产调控作为一个政治问题，如果不能设计好激励机制，始终会有反复的可能。比如，就当前的房地产市场而言，地方政府希望交易量不要萎缩，但交易均价要保持平稳；房地产企业则希望量价齐升；欲购房者希望市场供应量大且价格下降，已购房者则不希望价格下降，对交易量不是太关心。面对这些有着内在冲突的利益诉求，如果只诉诸于约束和控制，实难持久。

　　第二，在政策层面应坚持“堵疏结合，以疏为主”的原则。在突发事件的处理上，大家已形成了这种共识。同样，在房地产调控问题上也应坚持该原则。在需求端，既要采取必要措施限制投资投机性的需求，更要引导合理的住房需求；在供应端，既要增加保障性住房和中小套型普通商品住房的供应，也不能完全排斥高价住房的供应。

　　清代学者冯梦龙写过一个“平米价”的故事：“赵清献公熙宁中知越州。两浙旱蝗，米价踊贵，饥死者相望。诸州皆榜衢路立告赏，禁人增米价。公独榜通衢，令有米者增价籴之。于是米商辐辏，米价更贱”。疏导方式能被北宋“铁面狱吏”赵抃（赵清献公）用于应对当时浙江地区因灾害而生的米价波动，更能在如今市场经济环境下用于房价调控。（编按：熙宁系北宋神宗赵顼的一个年号，为1068-1077年；越州治所在今浙江绍兴县。）

　　（作者系上海市房地产科学研究院副院长、管理学博士）

　　（原标题：房市调控措施不可太随意）