本报记者 丁文亚

　　自2010年10月1日北京市颁布219号令《北京市物业管理办法》及其配套的50多个政策法规以来，业主在物业区域内共同管理权的确认，一些小区业主依法成立业主大会，选聘新物业“管家”，实现了小区的和谐稳定和物业的保值增值。

　　不过，记者在调查中也发现，北京市一些小区也同样出现不少“老赖”物业管理公司。虽然被业主辞退，却能始终赖着不走。

　　那么，从小区“管家”到被业主坚决辞退，再到沦为拒不撤离的“老赖”，某些物业企业是如何扮演这一不光彩角色的？业主能否有权最终辞退这些“老赖”物业？“老赖”物业，又到底带来哪些后患？

　　“老赖”物业·拒交接

　　30名保安列队阻拦新物业

　　10月31日，将是泰康物业管理有限公司交接并撤离本家润园小区的最后日期。

　　“他们还是拒绝交接。”本家润园小区业委会主任罗拥军昨天告诉记者。

　　一个多月前，东城区本家润园小区就本应依法进行新老物业管理的正常交接。但由于现任“管家”——北京泰康物业管理有限公司的阻挠拖延，至今未能完成交接。

　　那是一个多月前的9月9日。

　　当日上午8时许，在本家润园小区门前，老物业公司手下近30名保安列队阻拦新物业人员入内。而另一方，数十名业主高声质问老物业公司为何不撤离，一名60多岁的老太太在现场情绪激动地指责“老管家”的不作为。

　　僵局持续了2个小时，老物业仍不肯让步。最终，当日未能进行交接。

　　政府介入给出最后期限

　　后经北京市住建委、东城区房管局及东花市街道办经过3个小时的开会协商后，责令老物业公司务必于10月31日最后期限前撤离该小区。此后，小区街道办多次邀请北京市建委、东城区房管局，推动物业交接。但泰康物业公司仍公开表示“暂缓交接”。

　　罗拥军向记者提供了一份北京市住建委对本家润园业主的最新信访回复函。函件称：“依据《北京市物业管理办法》第27条规定，在人民法院没有出具法律文书中止业主大会决议执行的情况下，北京泰康物业管理有限公司应当在60日内与小区业主完成交接，并撤出物业管理区域，同时物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。”

　　今天，距离该小区新老物业管理交接最后时限还有不到10天。

　　那么，对业主大会决议和政府职能部门的要求，泰康公司究竟是何种态度？

　　“公司再研究一下，暂缓交接。”半月前，记者曾与泰康物业公司联系时得到答复，称对业主大会决议有异议。

　　今天上午，记者与泰康公司联系，工作人员告知记者“项目负责人不在，公司组织集体出去玩了，”无法接受记者采访。

　　按照东城区房管局的要求，开发商和泰康物业今日应分别提交物业交接相关资料。

　　“老赖”物业·惹纠纷

　　“物业供暖最高涨价400%”

　　业委会主任罗拥军向记者讲述了小区的纠纷历史。

　　2010年5月，本家润园小区业主与泰康物业管理有限公司的物业合同到期。

　　2010年11月初，老物业公司提出涨供暖费。

　　“当时的情况是违反合同约定，单方供暖涨价最高达400%，遭到业主反对。”罗拥军说，让业主们没想到的是，当年冬天，泰康公司居然擅自停止供暖长达5天之久，此举引发居民极大不满。

　　2011年8月，小区业委会成立，泰康物业管理有限公司依然拒绝监督、拒绝审计和拒绝返还小区公共收益。

　　2012年6月，小区第三次业主大会正式选聘新物业管理企业（长城物业集团股份有限公司）为小区继续服务。并张贴通知，请老物业公司于8月10日到9月9日之内完成物业交接，但泰康公司拒不撤离。

　　“老赖”物业·不作为

　　保时捷轮胎一天被扎一个

　　小区监控坏了就没修过——这是本家润园业主反映的一个侧面。

　　业主与物业公司矛盾升级之后，小区地下停车库多次出现业主私车轮胎被扎事件。

　　“就在小区地下停车场，多名业主车辆轮胎被扎。这种事儿发生过很多次，我所知道的就有四五次。”业委会主任罗拥军说，印象里最多的一次是连续七八辆车轮胎都被扎，“而且都是从侧面扎，这样扎完你就得换胎。”

　　“有位业主的车是保时捷卡宴，4个轮胎轮着一天扎一个，一个轮胎1万多块钱。你算吧，4个就是4万块钱。”知悉详情的本家润园业主王女士描述说：“里面的故事可多了！卡宴车主现在考虑是不是要自己装几个摄像头呢！”

　　据介绍，小区车辆被扎的共同特点是停在地下车库内，而其中有两人是业委会成员。 “小区出了治安事件之后，派出所的民警要求调监控，被告知看不了。对着小区大门、大堂门厅还有地下车库的摄像头，都说坏了，看不了。”罗拥军告诉记者。

　　业主投诉物业“七宗罪”

　　“我们统计，小区有三分之一的监控都不工作了。”罗拥军说，对于这一事实，泰康物业管理公司前工程人员曾亲口对他讲过；另外，现场去中控室也可以看到。

　　“如果门禁系统完全正常的情况下，外人是不可能进入到地下停车场的。而案件发生地点的监控系统也正好全都‘坏’了。到底是谁干的，不言而喻。”业主王女士说。

　　根据业委会的统计，业主向业委会投诉的主要内容包括：小区消防系统、安防系统失灵，直燃空调机设备一直没有正常维护维修；保安保洁人数与物业公示人数严重不符，小区大堂和南门出入口各长期只有一人值守；由于物业正常工作人员极度缩编，经常造成小区大堂大门敞开无人值守；园区及单元门内照明被物业恶意关闭，有的单元门厅十多个灯却只有一盏尚明……

　　“老赖”物业·管理乱

　　物业越权干扰业主大会

　　“十一”国庆前，东城区房管局对本家润园小区物业服务情况进行了检查。

　　据介绍，此次检查发现的初步问题包括：泰康公司在该小区的物业管理营业执照没有更新，且法人不一致；物业服务标准未依规公示；工作人员上岗资质未公示等。

　　例如，泰康公司负责人称在该小区有103个工作人员，东城区房管局工作人员要求检查人员名册和工资单，但该公司负责人表示人事部经理休假，无法提供。

　　检查发现，泰康公司工作人员无法出具工作计划、工作程序记录、业主反馈意见等规范性文件，化粪池清掏记录、绿化补种记录、杀虫记录、保洁记录、设施设备记录、维修记录等都以相关工作人员没在为由拖延检查。

　　而在报修、派工、回访记录中显示的都是跟物业服务无关内容。相反，让检查人员和业主没想到的是，记录中的大量内容居然是该公司越权干扰业主大会的工作记录。

　　“他们居然不小心把不利于自己的记录给暴露了出来。”业委会负责人说。

　　电梯泡在水中高危运行两个月

　　当日的录音显示，检查过程中的对话让人啼笑皆非。

　　检查人员问：“你们灭杀吗？（杀虫的意思）”

　　泰康公司项目负责人答：“灭，每周五都灭。”

　　检查人员笑：“太勤了吧，那把灭杀记录拿来吧？”

　　答：“没有。”

　　检查人员又问：“你们有化粪池的清掏记录吗？”

　　答：“没有，但我们有张照片。”

　　检查人员问：“你们有报修、派单、回访记录吗？”

　　泰康公司项目经理回答“有”，并迅速找来一本。

　　结果检查人员一翻，忍不住笑了起来——原来回访记录上都是：“您是否同意换物业？”

　　在检查人员的再三要求下，泰康物业提供了小区电梯的维保记录。

　　现场初步查验发现，部分电梯维保记录仅截止到7月底，8月以后并没有维保记录。“初步的检查就可见泰康物业作坊式管理的混乱。”业委会一位负责人介绍，当日现场抽查五部电梯，“1号楼抽查2个单元，2、3、5号楼各抽查了二单元的电梯。结果就发现一部电梯井积水；一部面板脱落、显示异常、下行键不工作；2号楼，还有一部电梯因积水超过60天，泡在水中高危运行长达两个月。”

　　“老赖”物业·留后患

　　不提供服务小区混乱无序

　　“老赖”，到底带来哪些后患？

　　从本家润园小区的案例中，部分物业企业的“老赖”行为，究竟凸显出了哪些问题？

　　“抗拒物业交接，直接违反了《北京市物业管理办法》的多条规定。”中物联盟总经理、物业服务评估专家黄传炜指出，老物业企业的行为，是否定物业区域业主共同管理权。

　　据介绍，目前，陷入建设单位、前期物业企业不履行物业交接法定义务，物业交接拖延长达一年以上的纠纷小区包括：劲松都城心屿小区、望京新城西三区、丰台久敬家园小区等多个物业小区。其特点均是前期物业服务合同被业主大会解除，建设单位及前期物业企业拒绝向业主委员会办理物业交接。而新物业企业进不来，业主们拒绝交纳物业费，前期物业企业则降低物业服务标准，甚至不具体提供物业服务内容，物业小区陷入混乱无序状态。

　　最终“受伤”的还是业主

　　而相反的情况是，从物业交接顺利的小区看，如西山美墅馆、建外SOHO西区、长河湾小区、宏大园、常青园小区、国典华园、东升园公寓……政府相关职能部门及时介入协调，对小区和谐有序交接起到了关键性作用。

　　“哪怕是一个最小的物业小区，物业交接发生纠纷时最小量也牵涉上千名业主的物业权益，大一些的小区则会涉及上万名业主的物业权益。”黄传炜说。

　　他提醒说，“建设单位、老物业企业赖着不交接，后患很多。其一，直接损害物业小区共用设备设施因缺乏有效维修养护，致使其过早老化磨损；其二，小区安全卫生环境日趋恶化，小区房屋价值直接贬值，严重影响到了业主的正常生活和房屋使用；最终，全部损失由业主来埋单。同时，造成社区出现新的不稳定因素，直接破坏了社会和谐建设大局。”J145

　　（原标题：“老赖”物业，是如何炼成的？）