文 苏婉晨 徐鑫 李瑶 摄影 李瞻

　　序

　　年初的以价换量、6月初央行3年半以来首次降息、首套房利率优惠进一步扩大……种种迹象都为楼市带来回暖的动力，在此带动下，临近年末，集中推盘上市，开发商以诚意打动市场，资金链的压力趋于缓解，接下来的一段时间内，上海楼市都将处于量价齐稳的状态。

　　抛开楼市“降与不降”的价格漩涡，从单个品类来看，沪上的住宅、商业、高端市场在 2012年都各有风采，性价比、潜力、经济实惠……沪上购房者在本年度似乎更为关注产品本身以及与之相匹配的价格区间，三大品类成就了“上海腔调”的价值图谱，一场关于楼市价值的追溯正在展开。

　　住宅 “性价比”终极爆破点

　　从产品类型上来说，在今年的住宅热销排行榜上，不缺少小户型、大平层以及豪宅等三大产品的“身影”。而在本报最“型”作品评选活动启动以来，不少读者来信提及到的候选楼盘，亦是热销榜上排名前列的项目。

　　冠以今年热销名号的嘉怡水岸项目，凭借超高的性价比拉动成交，为上海楼市增添了一抹亮色。据锦和集团数据显示，截至10月份，该项目自7月开盘以来共销售374套，成交均价为15634元/平方米左右。

　　除了产品自身高品质受到购房者青睐之外，其周边配套资源也相当丰富。其毗邻上海交通大学和华东师范大学两大高校，构成了大规模的学区，在南面还规划有520亩的商业配套。另外凭借紫竹高新技术产业开发区的配套及丰富的教育资源优势，受到了不少购房者的青睐。

　　在刚需楼盘频传热销声音的同时，针对不断进入市场的刚改客群，中高端项目的销售成绩丝毫不差。数据显示，从2012年1月至今，单价在4万元/平方米以上的楼盘成交排行中，徐汇中凯城市之光位于前十名。

　　徐汇中凯城市之光不仅占据徐家汇核心区域500米的地段优势，还受益于徐汇区正在推进的第二次十五年升级计划。除了地段优势，其还拥有市中心稀有的2200平方米水景社区，严谨的产品力打造和舒适的户型设计，均以满足高端改善型客户的置业要求为目标。

　　业内人士表示，上海中高端住宅的开发也在经历从地段决胜论到地段品质兼容论的升级。

　　商业 潜力决定产品去向

　　受限购“挤出效应”的影响一度火热的商业投资热潮从去年开始降温，今年3月开始渐渐回暖，随着外围区域住宅成交量的释放，外环周边的低价商铺成了香饽饽。区域良好的发展后劲，以及项目本身的低价格都为升值预留了很大空间，“潜力”成为2012年商业的“主题词”。

　　搜房数据统计显示，今年第一季度上海商铺成交2341套，同比下跌34.83%；成交面积283602平方米，同比下降32.46%。进入2月，商铺市场基本呈现平稳态势，成交面积基本维持在月均10万平方米的程度，3月，一手商铺供应量连续第2个月稳步提升，成交量也持续保持小幅增长，直到今年10月商铺成交放量，并多以外围区域为主。

　　以松江板块为例，松江新城国际生态商务区总用地面积4.14平方公里，总规划投入资金120亿，开发建设各类商务办公、商业金融、文化娱乐等公共设施，使得未来发展潜力巨大。

　　万达广场进驻后，拉动板块商业快速成交。 9月一期精装修SOHO办公开盘，2小时热销580套，创下了2012年多项销售纪录。

　　某代理公司商办物业总监表示，外围社区商铺具有总价低、投资风险小的特点。而外围区域配套相对较落后，未来有提升的空间，升值的潜力相对也较大。而这正是今年的商业市场中，投资者所最为看重的。

　　此次评选中，在与购房者进行交流中了解到，如果价格合适，很多投资者还是愿意 “到外围区”，他们表示：“外围社区购房者大多以自住型为主，加上比较稳定的客户群，投资者的风险也比较小。 ”

　　别墅 低价策略点燃市场热度

　　两年多的楼市调控，受冲击最大的莫过于别墅市场。

　　在今年1月别墅成交就出现成交总套数不足百套，而整个上半年上海的别墅存量高达11241套，也就是说，上海商品住宅市场近三成的存量都是别墅。面临这样的尴尬局面，让开发商加大了下半年“以价换量”的动力，进一步撬动置业者的价格底线。

　　在开发商打出眼花缭乱的优惠中，不得不提的就是长甲地产旗下的中高端别墅项目集体打出了6.3折的巨惠，表现出强劲的去化能力，多次蝉联单周销售榜的首位。看来“在同等价位之下，在市区买公寓不如在郊区买别墅”的定律依旧存在，价格仍然是别墅成交的一道坎。

　　此外，以联排别墅为代表的类别墅可谓异军突起。据同策数据显示，上海联排别墅从年初至今，已成交了63.17万平方米，而独栋别墅的成交面积仅为19.27万平方米，联排别墅的成交面积是独栋别墅成交面积的3倍之多。

　　限购令的不断深入让高端置业者手中的购房票面临更加谨慎的选择，而联排别墅通过增加地下室、阁楼、露台等附赠面积，提升生活的舒适度，更加接近传统别墅类产品带给置业者的居住氛围，成为逆市之下高端置业者的首选产品。

　　观点

　　成熟的产品才能迎合市场需求

　　刘煜上海卓企华屋房产投资顾问有限公司总经理

　　近几年，一手房已经在高房价的市场调控下日渐成熟，每种产品都会逐渐找到自己真正的客户，而不会再像以前一样，只想着产品的求新求变。

　　在商业的销售方面，正在逐渐完成从散户到“机构对机构”的经营模式，买家与经营者脱离，发展商与销售方脱离，只有这样才能产生大面积大空间真正意义上聚合城市机能。

　　办公产品则将更有塑造的可能。随着滨江、世博会用地的改造陆续出台，塑造城市名片的办公物业会走上前台。而各种跨国、国内优秀公司对办公物业的独特需求，不但可以让城市发展迅速成长，还可以带动更多的产业链的整体转移。

　　发挥产品优势抢客源

　　许之静同策咨询研究中心分析师

　　总体来说，公寓类产品还是需要实质性的降价来吸引购房者。因为对于普通的首次置业刚需客来说，总价在150万元以下的楼盘是其主要的考虑产品。

　　别墅类产品则分为两类，一类是经济型、一类是顶级豪宅，经济型别墅需要依靠户型上的创新和符合中产阶级接受能力的总价；顶尖豪宅其实具有固定的圈层，需要通过圈层效应进行营销。

　　商业地产方面，当前小户型的酒店式办公是市场的香饽饽，总价低，不限购不限贷，易于资金实力有限的购房者来投资是其最大的优势。

　　商办成交排行榜（数据截至10月）

　　排名项目名称成交面积 成交金额成交套数 成交均价

　　（㎡）（万元）（套）（元/㎡）

　　1 卓越世纪中心80942115385.05 145414255

　　2 上海松江万达广场55846126021.31 80222566

　　3 绿地领海（绿地丰翔新城） 3097729823.294569628

　　4 金地艺境1884022691.6839612045

　　5 新城尚上城2000319603.343869800

　　（数据来源：锦和房产数据中心）

　　（原标题：实力竞逐最“型”佳作）