“上海腔调”板块争宠

2012年12月06日13:19 新闻晚报

　　文苏婉晨徐鑫李瑶摄影李瞻

　　序

　　在以“调整、应对、试探、观望”为第一主题的上海楼市，2012年万象更新：品牌房企个性亮相、新产品线多条出击、营销创新各出奇招……年终，当沪上各大热点板块浮出水面之时，“卖得好”、“叫得响”、“后劲足”的板块“腔调”争宠也全面展开。

　　在此背景下，“上海腔调”——“2012-2013年度上海地产最‘型’作品大观”也已进入了最为重要的阶段，目前，活动组委会已经全面开启报纸、微博、400热线、门户网站、短信互动等各种媒介，线上线下全力近距离触碰市场，诉说需求、表达观点、评说行情，一场关于楼市的年终大考备战势头正酣，谁将最终获得“最型”殊荣，我们拭目以待！

　　嘉定

　　“刚需首选”根深蒂固

　　11月29日，上海嘉定区马陆镇两幅纯宅地——“新成路以东、叶城路以南地块（18-1）及复华路以西、叶城路以南地块（17-01）”，由香港信义置业以7.8亿独揽，最高溢价59%。

　　资料显示，摘得此幅地块的公司与台湾信义房屋同属一家，信义房屋正式涉足国内地产开发即选择嘉定，并独揽两幅相邻地块，成功打破板块宅地溢价率最高纪录，开发商势在必得的信心以及板块魅力可见一斑。

　　其实，对于“刚需年”的嘉定来说，确实占据了“天时、地利、人和”的优势，相较于前几年的规划刚出炉、各个地块都还在建设当中、区域配套还不完善，如今的嘉定已是“花开正当时”，加上所推产品在价格以及户型上大多围绕“刚需”展开，作为刚需大区的嘉定，实至名归。

　　临近年底，开发商加紧出货，一组数据能更好地体现嘉定的实力。搜房数据显示，截至12月3日，上周（11.26-12.2）上海市内共有2个住宅项目开盘，数量与前周实际开盘项目数量相比减少了4个，推房量450余套，其中，接近95%的房源来自嘉定的旭辉华庭，据了解，该盘已经在此前一周以12582平方米的成交遥遥领先，成为周销冠，第二名与之有近1倍的差距。

　　另外，从11月开始，刚需并未表现出离场的意图反而有持续上升的趋势，这无疑为嘉定楼市指明了方向。

　　对于嘉定楼市，购房者也有自己的看法，此次评选活动中，不少读者都来电表示对嘉定房产感兴趣，正在准备买房养老的“老上海”周先生表示，嘉定的规划比较合理，板块的后劲也比较大，“有些项目的价格还是比较能够接受的，所以会比较青睐这里。”而对于筹备婚房的杜小姐来说，产品则是促使其选择嘉定的另一原因：“嘉定的项目现在越来越有看点，无论是户型设计还是内部精装都上了不止一个档次，所以花个适当的价钱买在嘉定，觉得还是比较值的。 ”

　　金山

　　新生代“成长性”生猛夺势

　　年底楼市的“翘尾行情”并未让市场失望。在刚刚过去的11月，楼市“暖冬”迹象明显，全月实现近百万成交，创下年内第二高。数据显示，今年11月，上海市商品住宅成交面积为98.15万平方米，环比10月上涨12.02%，与去年同期相比则大涨99.79%。 11月上海市商品住宅98.15万平方米的成交量，比9、10月份均高出十多万平方米，仅比年内最火爆的6月少成交了3.91万平方米，是今年以来第二高的月度成交量。

　　值得注意的是，有不少边缘板块大受关注，交通、生态、配套等硬件的改善成为其上演“逆转”戏码的主要因素。金山板块就是其中之一。今年9月，轨交22号线即金山铁路支线带客试运营，该线路除了大大缩短金山到市中心的出行时间成本以外，金山的新城、石化、朱泾和亭林等几大板块也在此带动下加速融合，相关自然资源、商业配套、古镇文化等协同效应逐步显现，加上特有的价格优势，金山持续领跑成交。

　　网上数据统计显示，11月4日至12月3日，金山板块住宅共成交444套，拔得成交头筹的御龙首府以不到8000元/平方米的单价创下单月近200套成交。截止到12月2日，12月全市商品住宅共有3项目预售。其中，位于金山亭林板块的松锦新苑，仅一个项目就推出83套公寓，主力户型为120平方米和125平方米的三房，本地人群成为其推盘主力。

　　业内人士分析认为，22号线的通车以及相关公交枢纽的建成，确实为金山楼市带来重大利好，但更为低廉的价格、更高的成长性以及前瞻性的城市规划才是其吸引买家的重要原因。

　　此次评选活动中，我们也同样关注到，“成长性”正在成为促使购房者出手的另一大因素。一位参与评选的读者表示，购房者更愿意以低洼的价格取得较具成长性的楼盘。 “我认为金山楼市很有可能替代嘉定，成为更具性价比的刚需区域。 ”

　　陆家嘴

　　保值升值“先声夺人”

　　中高端市场表现依然很抢眼，在以豪宅集聚的陆家嘴滨江板块内各个项目表现毫不逊色。

　　据同策数据显示，截至11月11日，上海单价10万元/平方米豪宅项目成交量已达115套，其中别墅豪宅成交18套，其中一套为浦东新区7月12日成交总价超亿元的华洲君庭。而2011年上海累计成交124套，2010年全年只有76套。

　　从板块上来看，豪宅市场成交基本上都集中在浦东新区滨江的陆家嘴板块，单这一个板块的成交量就高达71套，占到全市成交套数的60%以上。其实，就成交而言，置业者对于该区域十分看好。以新鸿基滨江凯旋门项目为例，以开盘价格低于预期开盘价格迅速抢占市场份额。除此之外，国信世纪海景、中粮海景一号、世茂滨江等高端楼盘项目也在今年取得了不错的销售业绩。

　　正如2012年上海楼市总评选活动所遵从的评选标准，产品价格、项目品质以及板块升值潜力都是未来最“型”作品最基本的要素。陆家嘴市中心保值增值的区位优势及滨江的资源被区域内外投资客、富豪、海归人士等看中，促成区域内猛增。

　　在滨江置业的李先生表示，除了项目本身的优势外，滨江的开发与规划也是一直比较关注的。 “毕竟稀缺的一线资源是不可再生的，而且滨江的地段和性价比的双重优势也是看好这个板块的根本原因。 ”

　　据了解，陆家嘴滨江占据核心区域优势，拥有稀缺一线江景资源，加之日前陆家嘴扩容再次被提上日程，该区域内楼市利好不断。从区域潜力来看，该区域将按照“一道三区两板块”的布局进行规划，其在整个“十二五”期间将提供300万-350万平方米的商业放量，相当于再造一个小陆家嘴。

　　航头

　　大牌云集最具看点

　　航头，正以其独特的魅力吸引各界大牌进驻。

　　从成交上来看，航头板块在整个大浦东中市场中占到不小的位置。据锦和房产数据中心显示，今年1-11月航头板块成交面积为10.6万平方米，共有712套，均价为19678元/平方米。

　　其中金地今年推出的全新项目华年艺庭更是以271套的数量占据航头板块排行榜的第一位。据了解，该项目是金地集团建设的褐石产品的升级之作，其主推叠加别墅，巧妙地与航头板块的优势相契合，成为下半年一大看点。

　　其实，早在2010年9月，获得了销售面积和销售金额的“双料冠军”的长泰东郊御园的热销即显示了航头板块在住宅市场的潜力。2011年上半年，该项目又夺下联排别墅销售面积和销售套数的 “双冠王”。另外还有中华企业的南郊中华园项目也是该板块热销产品之一。

　　随着近些年的发展，购房者对航头板块交通、环境、宜居性等要素的认可。而在本报此次举办的上海楼市总评选活动的读者来信中，不少读者将航头提上了热门板块候选名单上。借势大浦东，迎来了新的活力和不可估量的升值前景。

　　航头位于陆家嘴金融中心和临港航运中心的中心地带，同时又分别与奉贤、闵行接壤，可谓坐踞大浦东的核心位置。此外，今年年底即将通车的轨道交通16号线、轨道交通18号线（规划中）双轨交通。

　　另外，在航头的核心地带还将建一个集精神文化消费、休闲娱乐、餐饮购物于一身的大型城市综合体，规模是周浦万达广场的5倍，低密度的生态环境以及丰厚的人文环境助推航头快速发展。

　　新江湾城

　　“豪宅争宠”愈演愈烈

　　新江湾城的迅速崛起彻底颠覆了杨浦作为上海 “下只角”的传统印象，在“国际智慧城”与“知识杨浦”的推动下，新江湾城正跻身第三代豪宅区的领先板块。

　　自初期规划以来，新江湾城一直受到众多具有国际视野的世界顶级房地产开发商的追捧。在2012年中，以仁恒怡庭、九龙仓玺园等为代表的热销豪宅进入尾盘阶段，第二波豪宅项目应时而上，银亿领墅、三湘未来海岸、祥生御江湾、嘉誉湾等接连入市。其中，作为新江湾城一级土地运营商的上海城投置地开发项目新江湾首府也预计于今年12月对外销售，未来整个板块内“豪宅争宠”的戏码将继续上演，并且还有越演越烈的趋势。

　　在今年大打“价格战”的同时，新江湾城也未能幸免。今年4月底，位于板块内的华润新江湾九里突然宣布直降20%，均价由4.3万元/平方米降至3.4万元/平方米，导致在一个多小时内，加推的18层小高层36套房源就已销售大半，此番超大幅让利让新江湾城成交均价从一年前的65596元/平方米正式跌入“4”字当头，触动了整个板块内的价格底线。

　　南桥新城

　　价值洼地腾飞在即

　　随着上海经济着力点的深度转型，城市重心整体“东进南下”已势不可挡，南桥新城当仁不让成为“南下”战略的桥头堡。

　　长期以来，交通的不便捷成为了南桥新城的“短板”，导致南桥新城成为三大新城中房价最低的区域。但随着今年释放的轨交5号线延伸段、轨交8号线延伸段的规划利好以及虹梅南路-金海路隧道有望于2013年建成，南桥新城将是郊区新城中与中心城区联系通道最多的新城之一。

　　南桥新城价格洼地效应和区域价值的不断凸显，也让板块内的项目开始受到市场关注。板块内的银河丽湾自今年5月开盘至今，大平层公寓项目销售总金额已经突破5亿元。由于前2年板块内拿地成本较高、周转时间较长，让大多数开发商选择刚性成本下保本微利销售，所以不少读者在来电中称，银河丽湾以18400元/平方米的均价“贴地”销售，并加上未来降价的可能性较小，兼顾保值性，逆市引来热销也不足为奇。

　　目前，板块内开发商的品质越来越高，包括绿地、招商、恒盛、新湖、银基、卓越等，但南桥新城还缺乏一线品牌开发商的集聚效应。伴随这两年土地成交幅数的逐步增加，大概在10万平方米以上，上海奉贤区南桥新城开发管理委员会办公室常务副主任顾佾也表示，“我们与这些一线开发商始终保持联系，他们也都表示了对于南桥新城的关注和参与开发的意愿。 ”由此可见，南桥新城将蓄势待发，或将迎来“爆发期”。

　　业内观点

　　超高性价比助推板块热销

　　宋海上海盘古房地产有限公司总经理

　　在今年的上海楼市市场上，高性价比成为板块热销的关键因素。

　　对于买家来说，价格是影响购房者的主要因素，然而从去年年底以来房企经历了大范围“降价潮”之后，市场越趋稳定，价格优势逐渐淡化，而居住的区域、环境、配套以及未来的发展潜力逐渐成为目前购房者最重要的考虑因素。

　　作为新兴的也是最能代表沪上豪宅新标杆的新江湾板块，区域内连续出现的地王以及5万元/平方米的均价，而后期区域内的大量土地储备，也能为其带来长期稳定的升值空间。另外，由于某地王项目的热销，长风板块也成为今年最热的板块之一。

　　就具体的板块前景而言，长风板块、大浦东等未来供应量具有持续性的板块将会有一些新的发展机会。这些板块或处于城乡接合部有一定的改造发展机会，或者有新的规划引导的板块，都是可以期待的。

　　品质和风格铸就产品力

　　李琛《青年报》房地产周刊主编

　　周立波在海派清口中的核心就是“腔调”两字，何为腔调，“头式清爽”就是腔调。对于房地产而言，“头式”是什么，就是给到购房者的第一印象，其中品质和风格当然就是首当其冲的。

　　相比过去几年地中海风情的风靡一时，在今年的逆市之下，选择合适自己的产品成为购房的第一法则，所以中式风格开始回归主流市场。无论是在普通住宅还是在别墅住宅中，融入更多文化元素的产品更容易被购房者所接受。

　　例如位于五角场的江湾翰林打出“国际学府大宅”的标签，确实项目在拥有豪宅质素的同时，尊享周边复旦大学、同济大学等高等学府的辐射优势，单日就曾有过总额破亿元的成交佳绩。