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地产行业盈利能力整体下降 雅居乐深挖利润“护城河”

地产行业盈利能力整体下降 雅居乐深挖利润“护城河”
2020年03月28日 10:18 中国经营网
原标题:地产行业盈利能力整体下降 雅居乐深挖利润“护城河”

本报记者 翁榕涛 赵毅 广州报道

不谋全局者,不足以谋一域。

房企正在逐步告别过去的高增长时代,从销售额的单一维度比拼,转向产品质量、经营效益以及多元业务的多维度赛道。时代变革下,更考验企业从全局角度出发,谋划长远利益的能力。3月23日,老牌粤系房企雅居乐集团控股有限公司(03383.HK,下称“雅居乐”)公布了2019年的全年业绩。年报显示,雅居乐销售额再次跨过千亿关口,2019年实现预售金额合计为1179.7亿元,较2018年增长14.9%。

“多元业务已为集团提供源源不断的收入贡献,2019年收入占比10.1%。”在雅居乐集团主席兼总裁陈卓林的设想中,接下来多元化业务贡献的营收占比能每年都有一个大的提升。

在增速放缓、利润下滑的行业背景下,雅居乐更加注重提升自身的盈利质量以及抗风险能力。

行业迎来“低利润率”时代

纵观今年已发布的年报数据,在“限价”压顶,土地、融资成本持续走高的当下,房企利润正不可避免地被摊薄。

“未来行业利润率仍面临较大下行压力,百强企业应提前做好应对策略,决胜低利润率时代。”中国指数研究院近期分析指出,受房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响,叠加企业周转速度的下降,2019年百强房企净利润率均值、净资产收益率均值分别为11.1%、15.9%,较上年分别下降0.5、0.8个百分点。

在营收盈利方面,2019年雅居乐的营业额为602.39亿元,同比增长7.3%;毛利为183.58亿元,毛利率为30.5%,同比下降了13.4个百分点;净利润为92.33亿元,净利润率为15.3%,较上年上升0.4个百分点。

在业绩会提问环节开始之前,陈卓林主动解释毛利率下跌的原因:一是2019年海南岛高毛利项目贡献小了,拉低了整个毛利率水平;二是受到目前整个房地产的发展形势影响。通常来讲,25%是房地产行业毛利率的平均水平。根据Wind数据统计,从事住宅地产业务的港股上市公司,2016年~2018年平均销售毛利率分别为26.60%、28.70%以及31.10%,平均销售净利率为9.88%、11.66%以及11.93%。

即使雅居乐2019年毛利水平有所下降,但从目前已经公布年报的几家上市房企来看,30.5%的整体毛利率处于行业平均水平。2019年财报显示,龙湖集团去年毛利率为33.6%、时代中国毛利率为29.3%、绿城中国毛利率为25.4%。

近年来,雅居乐的高毛利水平曾经备受行业瞩目,而受限于海南省的“全域限购”政策,雅居乐的盈利指标在2019年回归正常水平。

对比可以发现,雅居乐2018年的毛利率远超过行业平均水平,2018年雅居乐的整体毛利率高达43.9%,甚至超过一家销售排名前十强、专注商业地产开发的大型央企。

“来自海南的入账数,2018年是有113亿元,但2019年少了很多,才不到40亿元。”雅居乐集团副总裁潘智勇强调,其实30.5%的毛利率在行业内已是相当优秀的指标。

“海南项目是金蛋,是最重要的项目,不是之一。”陈卓林的底气在于,雅居乐在海南还有400多万平方米的土地储备,可售货值1000多亿元,项目毛利率超过50%,未来几年仍会继续提供好的毛利水平。而对目前整个地产行业来说,正常毛利率有30%左右已是理想水平。这一点,正逐渐成为行业共识,龙湖集团方面也表示,未来行业会回归到25%~30%的稳定毛利率水平。

低成本土储延后释放

“海南的确认收入随着政策以及账期到达,我们的入账有进一步提升。”潘智勇指出。海南清水湾项目拥有54.8%的高毛利水平,受政策影响,其效益将延后释放。据一位雅居乐知情人士透露,今年海南项目的入账数将大幅超过2019年。

2019年正值海南清水湾项目入市10年的关键节点。10年来,这一项目为雅居乐书写了“旅游产业地产”的高毛利传奇,成为其立足于房地产行业的标杆项目。

2018年4月,海南省推出“全域限购”政策,同时房地产开发投资也呈现出逐步下降的态势。当年,海南省商品房销售额同比下降23.23%,2019年同比再次下滑38.76%。

雅居乐的海南清水湾项目受到影响,但两年时间过去,海南省购房政策已经发生微妙变化。

2019年年初,海口市进一步放宽了人才落户的学历、年龄等条件。同年6月,海南省宣布,普通人才尚未落户的,今后购房社保限制将由2年或者5年统一降低为1年。2019年10月,三亚下发红头文件,进一步完善人才住房政策。

雅居乐集团副总裁、地产集团总裁王海洋指出,目前政策对项目来说有影响,但之后反倒是个支撑,清水湾的价格去年是稳步上涨的,所以长期市场依然看好。

值得一提的是,凭借多渠道的拿地策略,雅居乐拥有大量的低成本土地储备,这也成为其未来几年保持较高毛利率的底气。

财报显示,期内雅居乐在全国75个城市共拥有权益建筑面积3970万平方米的土地储备,主要分布在华南区域、华东区域,对应楼面平均地价仅为3364元/平方米,去年预售均价为13240元/平方米。

王海洋指出,“按照当前的市场预售均价15000元/平方米保守考虑,储备的货值已经达到了7500亿元,权益货值达到了6000亿元,土地综合下来,地价和房价比例为22%左右。”

2019年是雅居乐发力产业小镇的一年。数据显示,雅居乐去年获得新增土储1090万平方米,其中通过招拍挂获取的土地占比34.5%、通过产业小镇获地39.4%、通过合作及并购获地26.1%。

据王海洋介绍,截至2019年底,产业小镇已布局10个省16个城市,共签订19个投资协议,获取超过510万平方米的土地,货值超过600亿元。平均综合土地成本仅人民币1530元/平方米,地价和房价比例在15%左右,主要项目有位于威海市的雅居乐冠军体育小镇,以及位于郑州的雅居乐罗曼小镇。

可以看出,雅居乐低成本土储是行业内典型“优等生”表现,尤其是产业小镇项目,在后续整合可售资源时有更大灵活性,保证未来利润增长空间。

多元业务穿越行业周期

成为百年老店是陈卓林的“梦想”,通过多元业务提供源源不断的收入和利润则是雅居乐提出的破局之道。

潘智勇表示,“关于非房板块、多元化投资方面,雅居乐整体投资超过350亿元,整体来讲,合同权益是达到359亿元了,实际上给了接近200亿元,这里面投得比较多是这几个行业:雅生活、环保、建设、房管,大概都是20亿~40亿元的水平。”

年报显示,雅居乐2019年营业额602.39亿元,同比增长7.3%。其中,多元化业务收入为60.84亿元,占比10.1%,较上年提升3.6个百分点。具体看多元化板块,雅居乐2019年的物业管理服务、环保收入及酒店营运分别较上年增加74.2%、146.1%及11.1%。

相比地产板块而言,多元业务的营收占比还处于快速成长期,但对集团的贡献堪称“现金奶牛”。

以雅生活为例,雅生活2019年营业收入51.27亿元,同比增长52%;毛利润18.83亿元,同比增长46.0%;净利润12.92亿元,同比增长59.3%。

年内,雅生活收购中民物业及新中民物业60%股权,创下行业最大收并购案。完成合并后,雅生活在管理面积将突破5亿平方米,管理项目将突破3000个。

雅居乐环保集团2019年营业收入15.10亿元,同比增长146%;经营利润3.35亿元,同比增长70%。目前,环保集团拥有项目45个,危险废物项目32个、生活垃圾焚烧发电项目6个,水务处理项目3个,综合工业园区项目4个。

据了解,环保集团将危险废弃物处理作为核心产业,拥有近350万吨/年的危废处理资质和超1800万立方米的安全填埋场库容,目前固废中的危险废弃物处理已在行业中做到领先水平。

成立于2017年的雅城科创业务以人居科技、EPC/总承包两大业务板块为主。截至2019年底,雅城科创经营范围覆盖28个省市及直辖市内80个城市,承接超过300个工程项目,为超过50家房企提供建设相关服务。

“雅城科创在发展过程中不排除上市的可能,但现在还没有确定的计划。”据陈卓林介绍,雅城科创目前从三个方面来扩大规模,一个是集团自己的业务,第二是承接同行业务,包括万科、融创等,第三则是收并购。

雅居乐多元业务可以源源不断地提供现金流,支撑企业熨平经济周期和政策波动,让企业避免单一业务受政策或行业环境影响穿越周期。

可以看出,雅居乐多元业务布局存在合理半径。相较于部分业内同行大跨步转型,雅居乐的多元产业并非单打独斗、互不关联,而是围绕地产主业展开,从而发挥产业生态间的协同效应。

“多元化业务已经为集团提供源源不断的业绩,2019年估计收入占比10%。”陈卓林在去年中期业绩会曾指出,未来三年的计划是希望每一年都能有个大幅提升,到2022或2023年,多元业务与地产业务的营业额占比将相去不远。

地产雅居乐集团
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