眼下上海人当中做房东的又多了起来。上房租赁网的最新统计结果表明，今年以来，上海的房屋租赁成交量达4371套，比去年同期大幅度增长80％以上。徐汇、虹口、杨浦和浦东依旧是租赁市场的成交大户。和“购房大军”不同，如今的“新房东”或是有一套祖上传下来的老房子，或是自己买了新房，原来的老房子闲置不用可供出租。现在银行利息那么低，精明的上海人如果手里有闲钱的话，自然会想到其他“钱生钱”的办法。买一套甚至几套房子租出去，收益不菲。

　　不过，投资专家却告诫我们，与投资金融工具相比，房地产投资虽然风险较小，而且长远来看会有很大的升值潜力，但它的流动性要差得多，它也不是铁定最赚钱的。而且，投资房地产就像投资实业一样，会伴生很多管理上的问题，有时还是相当麻烦的，银行储蓄、买股票和债券就省心多了。做个房东不容易，你首先要学会“量体裁衣”，清楚自己的房子适合什么样的房客。

　　目前上海房屋租赁市场的构成呈金字塔式，由多层面的客户群体和价位构成。金字塔塔尖的是欧美外资企业在上海的首席代表，他们一般租用的高级别墅月租在8000美元上下；往下是亚洲外企在上海的首席代表和高级管理人员，租用的是服务式公寓，月租5000－8000美元；租房需求最强烈也是最普遍的是第三、四个层面，前者是外省市在沪的高层管理人员，月租3000－5000元人民币；后者为留沪工作的大学生、刚走出校门的年轻白领，月租从数百元至2000元人民币不等，他们是“金字塔”的基础。

　　租房的新生力是承付能力高的年轻白领。与此同时，适租性强，首付低、回报快、投资价值高，必然成为部分房产出租业投资者的投资目标。目前，上海的白领大多青睐小房型的白领公寓。据戴德梁行调查分析，年轻白领在选择白领公寓的地理位置时，通常把离公司距离远近作为首要标准。

　　白领公寓的房型集中在一房、一房一厅、两房一厅，面积从40平方米———80平方米不等，房型偏小，设施齐全，适合年轻人独处。虽然目前白领公寓在市场上只占5％以下的市场份额，但是其出租率往往接近100％。在价格上，白领公寓每套租金价格在1500元／月———5000元／月不等，价格比同地段的楼盘明显偏高。

　　今后5年，每年毕业留沪的本专科以上学历的白领人口都将保持在4至5万左右。如果上述人口中20％对小户型服务式公寓产生需求，市场需求量就将达6万套以上。

　　就目前而言，小户型服务式公寓在上海的市场需求量不低于2万套，未来五年这类住宅产品的市场需求量和保有量更将在10万套以上。

　　下转第18版上接第19版泛城（中国）综合住宅服务公司的副董事总经理陈基强认为，一个成熟的市场模式正在形成。而成熟的房地产市场应该由用家市场、投资家市场、投机市场这三部分构成。其中后两部分的兴衰对于整个房地产市场的涨跌具有重要的影响。如果你选择买房作为投资的方式，相关房产的价值体现在三个方面：银行变现的能力、生财的能力、利息和回报率的价差。陈基强给买房投资者的建议是，要取得较高而稳定的投资回报，应注意下列要素：

　　1.住宅小区的规模要大，至少应有10万平方米左右；

　　2.住宅小区具有一定的租客量；

　　3.住宅小区附近拥有完善的配套设施和服务场所，如相关会所、便利店、洗衣房、餐饮娱乐等；

　　4.寻找中介机构和投资顾问，要选择那些成熟、权威和具有较高资信背景的公司。

　　另外，他还提醒那些即将投资房产的散户或公司，心态要平和。不要有暴富心理，房屋租赁市场20％年回报率的时代已经一去不复返了，8－12％的回报率已属不错。基于这种心理状态，为了获得稳定的预期回报，在选择房客时应该求稳不求高。

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