江西联创律师事务所副主任万胜金律师

　　江西沃德律师事务所刘华律师

　　江西心远律师事务所副主任雷荷生律师

　　银行是否有权单方面解除合同

　　南昌市刘先生：今年2月，他在某房地产开发公司购买了1～3层共计109．9平方米的商品房，该房屋一楼为商铺，二至三楼为住宅。因按揭贷款，我便与某银行签订了个人购房借款合同。合同约定：一楼商铺月贷款利率为4．8‰，2～3楼住宅月贷款利率为4．2‰。今年7月，银行以6月30日新颁文件规定为由，要求将2～3楼贷款利率提高到4．8‰，如不同意，银行将单方解除合同。请问，刘先生签订的借款合同是否受法律保护，银行的做法是否合法？

　　江西联创律师事务所副主任万胜金律师：刘先生与银行签订的借款合同应受法律保护，如果双方没有特别约定，银行的上述行为就违反了法律规定。我国《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”根据以上法律规定，银行要求提高贷款利率，应当征得刘先生的同意，否则，银行单方无权变更或解除合同。另外，刘先生与银行签订的合同在前，新文件下发在后，该文件即使具有法律效力，在通常情况下，并不具有说服力，所以银行的做法没有法律依据。

　　没有合同约束后患无穷

　　南昌市潘先生：他所在的工厂近3年来一直与外省一私营公司做布匹生意。私营公司从未向工厂写过收条，双方也未签订过书面合同。去年12月，双方生意中断，根据账面记录显示，私营公司欠工厂货款11万元。双方没有签订书面合同，没有欠款凭据，官司能否打赢？

　　万胜金律师：我国《合国法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”第三十六条规定：“法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”工厂送货，私营公司已接受，完全符合以上法律关于合同成立的条件。工厂要索回11万元货款，必须向法院提供对方欠款的依据。鉴于工厂没有对方的收条，打赢这场官司难度很大。

　　发包人扣下15％的保质金不还

　　南康市朱先生：两年前，他与当地一外资企业签订了一份做水泥路面的施工合同。依合同约定，工程范围仅限于在他人做好的路基上铺水泥路面，质量要求是一年内不开裂、不破损。竣工验收时，路面质量合格，结算时，发包人留下15％的保质金。然而，在通车四个月后，由于路基下沉，造成路面开裂。现发包人以工程存在质量问题为由拒不还保质金。朱先生问：他是否有过错？发包人是否有权这样做？

　　万胜金律师：如果路面开裂非工程质量造成，朱先生就没有过错。建议朱先生向法定质检部门申请鉴定。以证明施工的工程质量合格，这样，发包人就无权在保质期过后继续扣押你的保质金了。

　　利用欺骗手段订立的合同无效

　　南昌市周女士：1997年4月，她在某保险公司为儿子买了10份少儿终身保险。2001年4月，保险公司业务员张某找到她，要她变更合同内容，即由终身保险变更为少儿22周年保险责任终止，并说每个人都必须办理变更手续。周女士在办完手续后发现，变更后她很吃亏，并且变更后的内容不带任何强制性。她认为保险公司在骗人，问是否有权要求保险公司将内容变回来？

　　万胜金律师：保险公司业务员张某故意提供虚假情况，欺骗周女士使她作出错误决定，属于欺骗行为。《合同法》第五十四条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求法院或仲裁机构变更或撤销。”根据以上法律规定，周女士本可以通过协商或法律途径，达到变更或撤销有关“被保险人二十二周岁，保险人保险责任终止”合同内容的目的，并恢复原有条款内容。但是，2001年4月至今已过两年，如果在这期间没有出现时效中断事由，该案已超过诉讼时效，也就丧失了起诉权。

　　提前终止店面合同转让金可不退

　　南昌市王女士：她曾经承租一店面，后经出租人同意，将店面转给第三人，第三人与房东签订了承租合同，约定了交房时间，后来第三人要求终止合同。请问王女士的父亲代收的店面转让金是否可以不退。

　　江西沃德律师事务所刘华律师：可以不退。王女士与出租人协议的转租实际上是双方协商终止原合同，第三人作为新的承租人将店面转让费付给王女士是双方协商一致并实际履行了的，可视为其装修及店内物品的补偿，王女士有权委托其父亲代收这笔费用。这符合我国《合同法》及民法通则的有关规定。

　　民间借贷的利率有上限

　　上饶市余先生：他与别人合伙做生意，他出部分资金，约定无论盈亏都按该笔投入资金的15％分得利润，问该行为是否有效。

　　刘华律师：这种投资行为是名为合伙实为民间借贷。依据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见诠释》第6条规定，民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利息的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。因此，余先生和他人签订的合同中，违反法律规定部分的利息无效。

　　企业要破产债权如何

　　新建县程女士：她1996年和广东顺德某化纤厂做外包装业务，至今该单位还欠她3万元货款。听说那家厂要被拍卖，问该怎么办？

　　刘华律师：如果该厂已进入破产程序，那么程女士可依法向破产企业清算组申报债权，在破产企业拍卖后，依《破产法》的有关规定按比例受偿。如该厂尚未进入破产程序，则可以依法向被告住所地或合同履行地的人民法院起诉要求全额清偿债务。由于该案标的较小，被告人在外地，因此需要考虑诉讼成本的问题。

　　口头协议是否具有法律效力

　　南昌周小姐：她所在的公司与房屋开发公司协商签订房屋建筑合同，她单位的一名职工在合同上签了字，问合同是否成立？另双方就合同当中约定不明确的事项口头达成修改意见，问该口头行为是否有效？

　　刘华律师：《合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。如果该名职工是经过公司授权的，其在代理权限内签字的，则合同成立，如果未经授权则其签字无效，合同不成立。另《合同法》第三十七条规定：采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行了主要义务，对方接受的，该合同成立。因此当事人应根据双方在协商和履行过程中的实际情况来确定合同是否成立。《合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式，口头形式和其他形式。如果合同成立了，那么后来双方协议修改，如未约定必须采取书面形式的口头修改仍然可以成立。

　　拖欠货款快两年，一定要起诉吗？

　　南昌县陈先生：前几年一家企业陆续拖欠他十多万元货款，2001年该企业结算后打了一张欠条给他，这一年多，他多次上门催款，均无功而返。他想知道欠条快两年了，是不是一定要向法院起诉？

　　江西心远律师事务所副主任雷荷生律师：我国《民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外”。

　　《民法通则》第140条规定：“诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算”。

　　最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第173条规定：“诉讼时效因权利人主张权利，或者义务人同意履行义务而中断后，权利在新的诉讼时效期间内，再次主张权利或者义务人再次同意履行义务的，可以认定为诉讼时效再次中断”。

　　从法律规定看，两年的诉讼时效视情况是可变的，在诉讼时效内可从债权人主张债权，债务人承认债务时起，重新开始计算两年的诉讼时效。这里债权人应特别注意的是，债权的主张或债务人的承认，应该有确实的证据来予以证明，否则债权人诉讼时效中断的主张，难于得到支持。

　　陈先生虽然多次上门催要货款，从事实上说诉讼时效可以重新计算，但因平时没有注意收集已主张权利的证据，其诉讼时效中断的主张有可能得不到支持，为了确保债权的实现，建议在两年诉讼时效届满前向人民法院起诉，以维护自己的合法权益。

　　开发商拖办房产证应担何责

　　上饶万先生：他2000年在某县城购置一套三室一厅的商品房，房款已付清，房屋已经入住，购房合同约定交房后6个月内办理房产证。但交房6个月内开发商没给办产权证。经多次联系，开发商总是以各种理由拖延，至今房产证仍未办下来。开发商拖延办房产证该负什么责任？

　　雷荷生律师：开发商的行为是违反合同约定的行为，其违约行为严重侵犯了万先生的合法权益，应承担相关民事法律责任。

　　我国《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　第19条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。

　　二审判决能否推翻

　　南昌王先生：他们因在本市胜利路步行街上的一个店面租赁纠纷在法院打官司，一审胜诉，二审败诉，他们认为二审判决不公，问二审法院的判决还能推翻吗？

　　雷荷生律师：我国人民法院审判民事案件实行两审终审制度。它是指一个民事案件、经济纠纷案件，经过两级法院审判，就宣告终结的制度，二审法院对案件所作出的判决、裁定是终审判决、裁定，也是发生法律效力的判决、裁定，当事人不得再提起上诉。当然，如果认为二审判决有错误，当事人可依照审判监督程序，向有关法院申请再审，或向人民检察院申请抗诉。

　　我国《民事诉讼法》第178条规定：“当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向原审人民法院或者上一级人民法院申请再审，但不停止判决、裁定的执行。”

　　我国《民事诉讼法》第185条规定：“最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有下列情形之一的，应当按照审判监督程序提出抗诉：（一）原判决、裁定认定事实的主要证据不足的；（二）原判决、裁定适用法律确有错误的；（三）人民法院违反法定程序，可能影响案件正确判决、裁定的；（四）审判人员在审理该案件时，有贪污受贿、徇私舞弊、枉法裁判行为的。”

　　我国《民事诉讼法》第186条规定：人民检察院提出抗诉的案件，人民法院应当再审。

　　租赁房下水道谁负责疏通

　　赣州市李女士：她在赣州市租赁一套住房，已有一年多了，但最近发现房屋下水道堵塞，影响正常生活。找到房东让他请人维修、疏通下水道，但他说：“这是因使用造成的问题，他不管”。并叫李女士出钱请人疏通下水道，问谁应该负责修理下水道？

　　雷荷生律师：依法律规定在房屋承租者正常使用出租房和有关设施的情况下，如房屋或有关设施出现损坏应由出租人负责维修（当事人有约定的除外）。

　　我国《合同法》第220条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

　　我国《合同法》第221条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务时，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

　　策划、文／记者王枚显 梁瑞颖

　　本周五话题预告：刑事案件

　　大江网讯［江南都市报］记者梁瑞颖报道：本周五（8月15日）推出“刑事案件”话题。有需要咨询的读者请于8月15日下午3：00～4：30拨打本报律师咨询热线：0791－6849801、6849807、6849539。

　　(江南都市报)

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