郑州要建“上海城”？

http://www.sina.com.cn 2003年10月12日03:14 河南报业网-大河报

　　本报记者张翼鹏／文平伟／图

　　以商战闻名全国的郑州，好像什么时候都不缺少商家博弈的好棋局。

　　继第一波二七广场鏖兵之后，后来居上的金博大和丹尼斯“花开两朵”，你东我西，遥相呼应，当真把人民路和二七路一带炒成了一方热土。

　　就在这里，即将完成早期布局的大上海城，堪称众多窥伺此地商家中的“重量级”。而今随着它规划方案的不断完善和内部调整的日益到位，其巨大的身形也日益逼近。商界大鳄身形渐显

　　走进位于正弘大厦七楼的长江置业公司，第一感觉就像是走进了一个设计画廊。走廊两侧陈列了许多精美的建筑设计效果图，时尚、华丽的建筑群，为我们勾勒了一个流光溢彩的特大型商业中心的轮廓，这就是即将崛起在北二七路附近，郑州市最大的商业地产项目——大上海城商业步行街。

　　两年前，当大上海城商业步行街作为一个概念提出的时候，郑州商界的“大腕们”心里就不由自主地“格登”了一下：总建筑面积超过20万平方米，超过现有任何一家大型商场，堪称郑州商业地产的“巨无霸”。

　　该项目占据目前最具活力最有人气的黄金商圈，紧临东太康路，东西向打通北二七路和人民路，一头挑着金博大，一头挑着丹尼斯，可尽得二者的地利之便。

　　不久前，大上海城商业步行街在媒体上刊登设计招标公告，称该项目规划方案设计已由日本综合计画研究所完成，将在全国范围内公开招标施工图设计单位。

　　有业内人士认为，像这样公开对项目进行设计招标的商业项目在郑州并不多见，这彰显了它的不同寻常。公开在媒体上露面，也标志着大上海城已经进入实质性操作阶段。

　　记者来到大上海城所在地——郑州市百货大楼后面的空地上，见到围墙围起了个很大的院子，没有想象中的机器轰鸣，场地中心只有很少的人在施工。大门口一位修车师傅告诉记者，里面是考古研究所的人在发掘文物，建筑施工还没有真正开始。长江置业犹抱琵琶

　　采访大上海城项目的资方郑州长江置业有限公司，记者颇费了一番周折。

　　几次联系后，终于见到了长江置业的副总王莉芳。她坦率地说：到目前为止，整个项目还处在刚启动阶段，比如说，项目名称具体叫大上海城商业步行街，还是叫别的，没有最后确定。正是“犹抱琵琶半遮面”的时候，出于商业上的考虑，她很少对外界披露大上海城的信息。

　　俗话说“树大招风”，这么大一个项目，又处在如此敏感的地带，周围不乏虎视眈眈者，更何况，按照计划周围一部分商户要进行拆迁，势必要触动一些人的利益。长江置业的低调自在情理之中。

　　据了解，长江置业是一家上海企业，是2000年豫沪经贸洽谈会上河南方面大力引进的外地企业之一。2001年10月长江置业和河南华诚联手，揽下了这个郑州市目前最大的旧城改造项目。

　　据说长江置业的老板是浙江人，在上海和浙江就是靠做旧城改造起家的，进入郑州后曾参与东西大街的旧城改造。虽说只承接了30％的工程，但其所规划建设的长江城中城、长江国际公寓和长江广场等，已经成为东西大街上的品牌。

　　与长江置业就东西大街项目进行合作的河南捷声公司首席执行官张永杰，对大上海城项目也很看好。他说，类似大上海城这样的大型商业步行街项目，在全国也是屈指可数，已经建成的有北京的东方广场和广州的天河步行街，在建或拟建的项目在全国也不过10多个。

　　有长江置业参与的东西大街的改造工程已经完工，据说改造工程获得了政府层面的首肯，有些项目还获了奖，但竖立在东西大街和紫荆山路交叉口的大幅招商广告提醒人们，打造商业街的工作还远没有结束。对长江置业来说，东西大街不啻是它亮出的第一张名片，如果做得漂亮，后面的大上海城的招商工作就会进展得比较顺利，如果操作失当，也会打击那些持观望态度的商家的信心。但捷声公司有信心对东西大街进行整体包装，为大上海城的启动做一个很好的铺垫。沉寂数载修改七次

　　据说，大上海城并不是它最初的名称。这个项目最早可追溯到上世纪90年代初。

　　当时是由河南华诚房地产公司进行开发的，最初是想建设一个大型商贸中心，包括几栋商业楼和住宅楼。几栋楼建到中途不知什么原因停工了，后来就一直没有再启动。一直等到长江置业的介入，沉寂了几年光景的工地才重又热闹起来。这次，华诚是开发商，而长江置业是作为投资商引进的。

　　由于要立志做成郑州市商业地产的一面旗帜，长江置业接手后，一切是按高标准精心打造的。只要看看大上海城的班底就知道了。

　　在设计规划方面，由享有国际声誉的日本综合计画研究所设计；在营销策划上和招商上，大上海城也聘请了有着国际背景的专业公司来做。

　　仅项目规划，他们就前后进行了7次大的修改。王莉芳透露，就在不久前他们还对项目进行了较大幅度的改进，这也是改动最大的一次，到现在为止，大的框架算是确定下来，以后需要改进的可能就是细枝末节了。

　　经历了几载风雨，大上海城的总体规划和最初的设想已经相去甚远。

　　最初华诚是按商贸中心去规划的，面积也没有现在的大，而且几乎不面临拆迁问题。后来长江置业介入后，才逐渐定位到建设现代化的商业步行街上。

　　两三个月前，有一篇文章还介绍说大上海城共包括上海商城、金街、银街、豫园、申楼和东方广场6个子项目。如今，记者就此向大上海城项目方求证时，得到的说法却有了很大的出入。王莉芳透露，现在确定下来的大上海城的框架包括金街、银街两条室内商业步行街，一个面积7万平方米的商场大楼——上海商城，和一栋酒店式公寓。在中心地带和东南角还准备各建一个广场，一个是中心广场，一个是文化娱乐广场。金街和银街两条商业步行街将打通北二七路和人民路，这样可以最大限度地沟通丹尼斯和金博大的客流，激活整个北二七路商圈。重金打造全新业态

　　和目前周边风头正盛的单体商场不同，直接投资达8个亿的大上海城走的是大型综合性休闲购物中心的路子。建成后，综合性超市、大型百货商场、各种品牌店、专卖店等业态，可以说一网打尽。据了解，招商工作早已开始进行。和青鸟健身等国内外知名品牌的洽谈都在进行中。大型综合超市方面，他们很早就同一家国际著名连锁企业联系，据说目前已经达成初步意向。另外，北京的一家大型商业集团也有入驻意向，并且一张口就要3万平方米的面积。

　　王莉芳很简洁地用4句话来概括未来的大上海城：要做成郑州商业地产的一面旗帜；要成为中外商品的聚集地要融合中原文化和海派文化的精髓；要成为休闲、娱乐、购物为一体的一站式消费场所。

　　她还特别提到一点，大上海城在规划设计时，就充分考虑人们的视觉感受，更是把商业地产作为商业景观来设计。临北二七路和人民路的4个入口，设计有非常漂亮的景观，另外在建筑的外立面上，借鉴商业发达的日本东京、神户等地的装修和装饰风格，力求打造商业旅游景观。对日方设计的整体方案他们表示满意，但也对一些细节问题提出了修改意见。比如，仅对4个入口处景观就提出了一二十条修改意见。此外，对目前的外观设计，他们也感觉有些过于沉寂，跳跃感不强，活泼感不够，希望能进一步修改。

　　为了达到理想的效果，他们不惜重金，仅设计费一项就达到了惊人的1000多万元，这也创下了郑州商业地产的设计之最。品牌塑造任重道远

　　对即将于明年年初动工的大上海城项目，长江置业是志在必得，集中人才和资金优势，在商贸城打造出20年不落后的商业地产品牌。

　　但也有人认为，投资这类大型商业项目，投资大，周期长，犹如走钢丝，一着不慎，有可能满盘皆输。前不久刚开街的德化街商业步行街的状况就值得深思。曾被众多商家寄予厚望的百年老街，重新改造后并没有焕发青春，多少显得有些落寞，那么有什么理由认为，大上海城就一定能火起来呢？

　　这种怀疑也不无道理。而参与此项目规划的一位业内人士认为，德化街之所以没有达到预期的目的，很大程度上是因为它设计的起点就没有达到相应的高度，而大上海城借鉴海派企业先进的理念和运作模式，在商业步行街的运作上有可能达到一个新的高度。

　　大上海城建成后，预计年销售收入可达到一个惊人的数字，将来很有可能形成商业客流的“洼地效应”，其与周边商场的激烈竞争不可避免。也许是不想在还未开业时就成为众矢之的，大上海城一高层人士透露，建成后的大上海城将同周边商家形成错位经营，尽量避免恶性竞争，以共同打造北二七路的“太平盛世”。

　　一位业内人士估计，大上海城的全部项目建成，至少需要四五年时间，在如此长的时间周期里，如何打造好大上海城的品牌，如何对其进行整体的策划包装，是非常值得认真思索的，也是整个项目成败的关键之一。