《物权法》草案中有关房地产的解读

　　1、会所、车库的归属

　　第76条：建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

　　解读：车库归属若有约定即按照约定处理，否则开发商如果不能证明其拥有产权，则归业主所有。会所归属同此解释。

　　2、业主的建筑物专有与共有

　　第73条：业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　解读：“业主的建筑物区分所有权”指“高层建筑物出现后，各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯、过道等共有部分享有共有和共同管理的权利。”

　　3、业主可解聘物业管理机构

　　第84条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理机构或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业管理机构或者其他管理人，业主有权更换。

　　第80条：将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。

　　解读：这有利于解决业主与开发商、物管公司之间的矛盾，减少物管纠纷。

　　4、邻里互不能侵权

　　草案规定：不动产权利人有权依照法律规定，禁止相邻权利人排放大气污染物、水污染物、固体废物以及施放噪声、光、磁波辐射等有害物质。不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的正常使用和安全；造成损害的，应当给予补偿。

　　解读：既然房子是我的，那么我就有禁止他人进入的权利，这是不动产所有权的派生。

　　5、建设用地70年大限可续约

　　第154条：建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。

　　第155条：建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当回收建设用地使用权证书。建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期。

　　解读：开发商和购房人交的土地出让金和购房款都是以70年的使用期为限。70年期限到了后，就该把土地交还给政府。对于住宅来说，70年期限后很可能还在使用之中，那么使用人可以交还房屋，或是向政府申请续期，继续按土地的用途交出让金。

　　6、征地拆迁要合理补偿

　　第128条：财产拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。违法拆迁、征收，造成私人财产损失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　解读：这是对公民私有权的进一步保护。拆迁是为了社会公共利益，公民个人要服从社会公共利益，但这不等于必须牺牲公民的个人合法权利。拆迁应按照国家规定予以补偿或合理补偿。

　　7、不动产统一登记了

　　第10条：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

　　第267条：法律、行政法规对不动产统一登记未作规定前，当事人可以向房产登记机构或者土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权登记。房产登记机构和土地登记机构应当通过信息共享等办法，为当事人一并办证提供便利。

　　解读：这主要涉及到行政部门之间的分工和合作界定，强调建立统一登记制度下的政府职能部门协作与分工机制。（整理 吴宇航）