小区公共空间收益归开发商吗

　　小区公共空间收益归开发商吗

　　物业公司竞标20天后感觉无钱可赚宣布撤出小区

　　本报记者张玲报道由于开发商提出的停车位收费分成方案让物管公司无钱可赚，提高物管收费又不可行，深圳市天健物业管理公司在成功竞标罗湖区某小区物业管理20天后宣

布撤出。从本周一（11月21日）起，花样年物业管理公司接管，同样也会遇到天健物业曾遇到的问题：物业管理公司无处办公，员工无宿舍可住。如果与开发商协商不成，该小区业主委员会将计划走法律诉讼的路，尽快恢复小区平静。

　　天健物业退出有苦衷

　　最早向记者报料的是小区业主陈先生。他说这1个月来换了2家物业管理公司，让他很没有安全感。陈先生的疑惑引起记者的注意，经过采访发现问题并不是更换物管那么简单：由于天健物业管理公司在11月进驻后无法使用办公室和宿舍，而且小区的停车场收费分成问题与开发商一直谈不拢，所以决定撤出。

　　原来，签购房合同时，开发商和部分业主签的附件中有一项（合同17页附表四）条款——

　　买卖双方约定下列项目的权益为卖方拥有：屋顶使用权、外墙面使用权、广告权益、停车场、会所、地下室架空层以及未分摊范围的产权均属卖方所有。

　　记者从小区业委会了解到，开发商以合同条款为依据，在停车场收费分成上要求：地面停车位186个每个要分60元；架空层停车位50个，扣除业主已经买去的停车位每个要分190元，否则不配合办理停车场营业执照更名手续。这样算下来，物业公司每年要从收入中划出20多万元停车费给开发商。经过物业公司核算，1.98元的管理费要亏。天健曾考虑过增加管理费到2.3元／平方米，待通过法律途径认定上述权益属全体业主之后，再返还全体业主0.32元／平方米的管理费。业委会一位成员分析，天健最终撤出，一是时间拖不起，二是大部分业主不太可能同意提高收费。

　　业委会寻求诉讼解决

　　天健退出后，当初投标的多家物管公司也因为无钱可赚不愿接手。选择接管该小区的花样年管理公司从增加红外线监控达到减少保安人手，并透过网站赢利等手段贴补亏空，愿意以目前的收费标准接管小区。记者昨天在业委会办公室找到管理处的主任，他不愿就事件发表意见，只说正在小区附近为员工寻租房子以做宿舍。记者了解到，目前管理处的办公场所是业委会借给管理处的。记者离开小区前向其他工作人员打听，得知员工目前仍借住在会所。

　　业主王先生认为，正在讨论阶段的《物权法》草案可以作为解决小区物管的最好解决方案。广东广和律师事务所主任童新律师分析说，地面停车场、屋顶、外墙、架空层、外墙等属于公共空间，合同的约定是无效的，而地下停车场是可约定的。至于会所，如果业主购房时分摊了这部分，则开发商也无法对其进行约定。

　　一位不愿意透露姓名的业委会成员表示，协商不成，只能走法律诉讼的道路，尽快恢复小区平静。