上有法规支持下有民意拥护一次民主尝试遭遇执行难题

　　上有法规支持下有民意拥护

　　一次民主尝试遭遇执行难题

　　星海中龙园小区新聘请的物业公司由于无法进驻，导致该小区垃圾满地，发生多起入室盗窃案

　　炒了原物业的鱿鱼，并聘请了新物业，这本应该是件高兴的事情，可是，对于沙河口区星海中龙园小区的几百户居民来说，却成了件闹心事。

　　事件回放506票炒掉物业

　　2006年7月23日，星海中龙园小区贴出了这样一张告示，624户居民，除了117户没有联系上，一户反对，其余506户居民投票选定了小区的新“管家”。

　　据中龙园小区业主委员会的一工作人员介绍，小区原物业存在着管理混乱的诸多问题，其问题主要集中在保安、保洁、绿化等方面。

　　在2005年5月，业主委员会在小区内搞了第一次民意测评，这次测评设计了3个选项，满意、一般、不满意。结果显示，满意与不满意的居民数量相差并不多，但均没有超过半数。当年5月27日，业主委员会形成了一份文件，希望物业公司能进行整改，并提出了20多条意见，其中包括道路、绿化等方面。两个月后，业主委员会发现物业的动作离业主们的预期差得太多。由此，业主委员会做出了更换物业公司的决定。

　　从2005年9月份开始，中龙园的部分业主便开始拒绝交纳每平方米0.65元的物业管理费，而据了解，小区内的很多业主从去年9月份一直到现在也没有交纳物业费。

　　2006年5月21日，小区原物业景垣物业领到了让他们“走人”的通知。业主委员会公布了一个新的小区测评结果：2/3以上的业主不满意物业服务，解聘合法。原物业公司尽管质疑选票程序，但最后同意在今年8月21日前撤出这个小区。根据业主委员会送给相关部门的报告显示，物业开始撤离员工的时间为2006年6月30日。

　　随后，小区居民在业主委员会的带领下，面向社会公开招聘新的物业公司，最终，他们从8家竞聘的物业公司中，通过投票的方式，从中选定了一家物业公司。随后，双方签订了合同。

　　记者查访小区管理真空

　　然而，令中龙园小区居民没想到的是，原本应该在近日内就上岗的新物业，却遇到了麻烦。原来，由于原物业公司拒绝进行工作交接，使得新物业无法进入小区进行正常管理工作。“这是我们没想到的，原本我们与原物业公司已经达成协议，他们也同意将于8月21日前撤出小区，但是现在，他们没有一点准备撤出的意思，并拒绝进行工作交接，近几天，我们曾多次找他们协调此事，但还是无济于事。”

　　记者在采访中了解到，由于原物业拒绝交接工作，使得目前星海中龙园小区陷入了管理真空。记者在该小区内看到，这里几乎垃圾遍地，几乎每幢楼前都存在着大垃圾堆，生活垃圾、建筑垃圾堆的到处都是，许多垃圾堆上都是苍蝇成群。

　　记者还了解到，因为保安人手稀少、使得该小区的治安问题也显现出来，在一个月内，该小区已经发生了6起入室盗窃案。这些案件也让正在与旧物业办理交接手续的业主委员会的成员们焦头烂额，他们不得不在小区的告示栏内贴出了防盗提醒。

　　因为接连发生失窃案，小区里部分一楼业主已经开始安装防护栏。但盗窃案只是业主们一个烦心事，最令他们烦心的还是新物业无法进入一事。“原物业公司基本上都撤出了小区，现在小区内已经没有保安和保洁人员了，小区的路灯也早已停了。这也叫物业管理吗？”一居民向记者介绍。

　　矛盾焦点双方各执一词

　　面对新物业进驻难的问题，当事双方却各有各自的理由。记者从星海中龙园的原物业景垣物业处了解到，该物业的前经理已经辞职，但该物业公司要求，自去年9月份以来，业主们拖欠的物业费用，应当按照0.65元/平方米的标准补齐，但业主委员会不同意按这个价格来交。“此外，居民私盖小房、挖地下室、在绿化区内种植果树……这不能说明是我们物业管理混乱，因为我们也不是执法部门呀。”一工作人员这样介绍。

　　然而，对于原物业公司的说法，星海中龙园的业主委员会却表示不能认同。他们告诉记者，0.65元物业费是当初确立的参考价格，根据双方协定，到2005年9月份，双方应重新协商价格。

　　“我们去年9月份就在小区内贴出了通知，希望景垣物业提出一个价格方案，但到现在，我们也没有看到这个方案。”业主委员会一负责人介绍，“即使是私盖小房、挖地下室等，也是有一部分居民事先经过物业同意才开始进行的，在这方面，原物业起到了不好的作用，没有维护其他业主的权益。”

　　至于下一步该怎么办，业主委员会表示，他们正在联系政府的相关部门，希望政府部门的介入能够让他们与旧物业最终“交接”成功。

　　8月2日，星海中龙园的业主委员会及部分业主，已经将此事反映给了沙河口区物业办。该部门的负责人表示，将从中进行积极地协调，争取早日让新物业进入小区。

　　此外，记者还了解到，业主委员会正在考虑是否制定应急预案，全力保障小区内居民的生活秩序。

　　专家观点说“炒”字不易

　　昨日上午，沙河口区房管办的一工作人员表示，他们对于星海中龙园更换物业的做法表示明确的支持。“整个过程是合法的，至于业主欠物业的费用，原物业公司可以通过法律等途径进行解决，但是却不能因此阻碍新物业的进驻。”该工作人员介绍。

　　但是，大连市国土资源和房屋管理处的一工作人员却阐述了业主炒物业所面临的几大困难。“首先是物业服务用房移交难。由于目前没有法律规定物业管理用房的产权如何移交、登记给业主，因此业主实际上根本无法取得物业管理用房的产权，也就无法拥有这部分房屋的处置权。在新旧物业移交时，建设单位拒绝移交这部分房屋，房管部门也无能为力。”

　　“其次是物业资料移交难。该工作人员说，《物业管理条例》规定，小区建设单位应当向物业管理企业移交包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等一系列物业管理必需的资料；物业管理企业则应该在物业服务合同终止时，将上述资料移交给业主委员会。但是实践中，绝大多数的小区前期物业都是由开发商指定或者自己组建的物业公司负责的，而开发商出于种种原因，大多并不愿意按规定向物业公司移交相关资料，结果导致物业公司也无法在新旧物业交接中，向业主委员会提交完整的资料。”

　　“再次是处罚实施难。该负责人说，根据《物业管理条例》，房管部门可以对拒不撤离的物业公司和不移交相关物业资料的开发商进行处罚，但是由于《条例》中制定的处罚方式基本上都是罚款，而实际上，从限期告知到立案、听证、处罚、复议、申请法院强制执行，对物业矛盾已经激化的小区来说，是一个漫长的僵持过程。”

　　昨日，辽宁师范大学的社会学陈教授指出，要解决目前的问题，立法部门应赋予房管部门更快、更有效的处罚措施，比如增加“暂停不服从管理的物业公司的资质”等措施。