多年前低价卖房临到拆迁又反悔农村私房买卖大多无效

　　本报讯记者麦果报道买房人喊吃亏，卖房人心态笃悠悠：

　　反正产权在手，当初已付的购房款可以退，但产权不得“利益均沾”！从城郊司法部门了解到，近年来此类私房买卖纠纷出现递增，几乎每个村都有类似事件，涉及到巨额拆迁补偿的农村私房买卖从而成为热门话题。

　　昨天下午，新区兴旺村的肖先生来本报咨询相关法律。经了解，12年前肖先生将自己的一间180平方米的私房出售给了邻村一村民，当时双方谈妥交易价格为6万元，随即由村委会成员执笔签订了买卖协议，当事人和证人签了名。协议签订后买房人立即入住。然而多年过去，买房人仅支付了2万多元，双方一直未进行产权交割。期间买房者家庭出现重大变故，卖房人因同情未进行催讨。该房由于地理位置佳，买房人入住后还开了店，并翻建了约60平方米的房屋，同时出租了部分房屋。可最近村里要拆迁，因为有纠纷，拆迁工作无奈停顿下来。

　　卖房人肖先生认为，当初的买卖协议上明文规定须在当年11月15日前付清，但至今未清，因此可视作合同无效，加上产权至今仍在自己手里，现在即将拆迁房子价值飞涨，少说也有五六十万，再卖房免谈。买房人认为，自己未及时付清房款是征得卖房人同意的，实际入住时间较长，岂不是太亏？

　　记者从锡山区司法局了解到，近年来此类纠纷不断出现，由此引发的诉讼不少。有的村民将私房卖给邻村或外地人甚至城市居民，买受人大多给付了房款并实际入住多年。从诉讼案由看，出卖人诉讼的起因多因土地增值、出让、拆迁，房屋拆迁补偿金额远高于房屋原价格，受利益驱动使然。由于牵涉到宅基地买卖，而国家命令禁止买卖宅基地，因此判决时对农村私有房屋的买卖合同一般视为无效合同，所以买受人根本无法获得法律保护，无法办理产权过户，而这也是不少出卖人“变卦”的理由，行情不好就卖掉变现，行情好再收回的大有人在。

　　一基层法律工作者调研后认为，城乡一体化大背景下，农村人口流动加大、集体经济相对涣散，同时监管不力是造成私房私下交易红火的主要诱因。该区在实际调解过程中，从尊重法律、兼顾情理和现实的角度考虑，有多次是将超过房屋交易价格的部分进行实际等分的方案，更多的是买受人拿回当初的购房款后对巨额的拆迁补偿金额无法插手。为避免纠纷和利益受损，还是不要私下购买农村的私房为好。