送阁楼并非“天上掉馅饼”

　　最近忙着购房看房的钱小姐昨天致电本报，近日她对长宁区一套房产颇感兴趣，上家说这套总面积100多平方米的房产还赠送96平方米的阁楼。起初钱小姐觉得挺划算，可反过来一想，如果阁楼不写进房产证，万一以后对方或开发商反悔，收回阁楼面积怎么办？

　　阁楼并非独立成套商品房

　　无独有偶，家住本市松江区的胡先生打算买一套房子，售楼小姐介绍说如购买顶层的房子，可免费赠阁楼，但顶层的价格要比其他楼层的价格高一些，且数量有限，因此要求要在开盘后的30天之内签约才可享受此项优惠。据胡先生介绍，虽然顶楼价格要比其他楼层贵一些，但赠送阁楼的优惠条件非常有吸引力。不过出于慎重起见，他还是想先了解一下有关房屋买卖和赠与的相关规定，再做打算。

　　上海联业律师事务所董君明律师认为，依据《商品房销售管理办法》第十二条之规定：“开发商在卖商品房的时候，必须按套销售，不得分割拆零销售。”因此，阁楼并不属于独立成套的商品房，必须和所属的配套房屋一起销售。所以，开发商所称赠送，并非是如其所说的“天上掉馅饼”。

　　2.2米以下不记入产证

　　董君明律师介绍，依据国家质量技术监督局《房屋测量规范》的规定，房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20米以上（含2．20米）的永久性建筑。这样，以2.2米层高为界限，一般来说，2.2米以下层高的阁楼不构成房产概念，只作为附属物，是不记入产权面积的。

　　那么消费者如何既能享受阁楼的附赠，又能从法律上享有其使用权？中原地产法律及交易按揭部总监罗亚东分析认为，实际操作上还是要看一手买进时预售合同的标注。一般来说，买家可以在房产的预售合同正式条款里的补充条款处注明“赠送阁楼”，并补充图示，标明层高。如果发生纠纷，只需拿出预售合同即可。

　　2.2米以上看测绘报告

　　如果阁楼是尖顶形状的，有部分面积超出2.2米层高怎么办？罗亚东分析认为，产权证上的面积是房地局委托有资质的测绘机构测绘的，在开发商一手交易时已经测绘完成。高出部分是否算建筑面积，就得看最初测绘机构的测绘报告，如果没有算入，那么也无法记入产权面积。

　　罗亚东特别强调，如果是进入二手房市场，房东只能与产权证上的建筑面积（即不包括阁楼等附属物面积）记入《二手房交易合同》中的面积条款，通过合同的补充条款注明房屋与阁楼的不可分以及阁楼的面积和层高，房价款包括两方面面积，这样可以防止买家以不进入产证为由折算单价来压价。