法院认为缺乏充分的事实和法律依据，酌情主张1.3万元

　　明明业主只欠9万多元物管费，物管公司却告到法院，要求支付37万多元——因为按照每日千分之三的滞纳金计算，9万多元的滞纳金就有28万多元。九龙坡区法院一审判决业主支付物管费，并酌情主张了1.3万元的违约金。物管公司不服，上诉。昨日，市五中院二审宣判，维持了一审判决。

　　去年下半年的一天，璧山县的沈先生接到法院传票——他在九龙坡区石坪桥“中阳大厦”有面积5000多平方米的商品房，由于一直未交物管费，物管公司把他告了。

　　管理该房屋的是重庆中阳房地产开发有限责任公司物业管理部（以下简称中阳公司）。该公司称，从2004年1月开始沈先生就没有交过物管费，到2008年4月共欠9万多元。

　　中阳公司诉状上要求沈先生支付33万余元。怎么算的呢？中阳公司称，除了本金，还有24万多元的滞纳金。

　　沈先生认为24万多元的滞纳金太离谱了，静等法院开庭审理。今年初，该案在九龙坡区法院开庭。开庭时，中阳公司又按月计算了滞纳金，所以诉讼请求将滞纳金改为了28万多元。

　　记者采访中了解到，28万元的滞纳金大概是这样算出来的——每月物管费约1700元，拖欠一月按30天计算，滞纳金约153元。2004年1月那笔物管费拖欠至2008年4月，共52个月，滞纳金约7956元。以后每月物管费滞纳金少1个月（30天），这样计算出来滞纳金共约283608元。

　　沈先生的委托代理人林祖锋出庭应诉。林祖锋在法庭上称，沈先生愿意缴纳这笔物管费，但认为不应该交滞纳金，理由是双方没有签订任何协议约定过滞纳金。

　　对此，中阳公司称，他们是没有与沈先生签订过《物业管理委托协议》，但他们与该房屋的前业主信达公司签订过。原来，信达公司此前不但拥有该处房产，中阳公司还欠他们44万余元。2004年1月，信达公司将房产和债权转让给沈先生。为此，2004年11月30日，信达公司、中阳公司、沈先生签订了三方协议，约定中阳公司与沈先生的债务未了结前，沈先生暂时不交物管费，由中阳公司的欠款来抵减。

　　2006年，由于需要用钱，沈先生起诉要求中阳公司归还44万元余款。2006年11月，法院判决中阳公司支付44万余元。不久，该判决生效。

　　由于这笔欠款还在执行中，沈先生认为2006年11月后的物管费仍然可以抵减，所以他一直没有交物管费。中阳公司认为沈先生这一行为单方面撕毁了当初的三方协议，所以也将他告上法院，并要求支付本金和滞纳金。

　　经审理，九龙坡区法院认为双方没有明确约定滞纳金，中阳公司要求沈先生支付每日千分之三的滞纳金缺乏充分的事实和法律依据，酌情主张了1.3万元的违约金。

　　“从28万元变成1万多，这不但体现了公平，也表明法院不认‘物管行规’。”林祖锋这样告诉记者。

　　记者 莫雪庆

　　3％。有法可依

　　法院为啥不支持

　　昨日，记者就该案采访了相关人士。

　　千分之三滞纳金

　　物管条例有规定

　　物管费滞纳金为什么是每日千分之三？中阳公司物管部负责人称，他们与信达公司的合同有此约定，沈先生通过拍卖方式取得该房屋，自然应当享受相应的权利，履行相应的义务。

　　庭审中，中阳公司还拿出现行的《重庆市物业管理条例》。该条例第八十六条规定，“业主、使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，物业管理企业有权要求有关业主限期交纳，逾期不交的，业主委员会或物业管理企业可要求业主交纳并按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。”

　　新版物管条例

　　取消千分之三

　　市律师协会房地产与建设工程业务委员会副主任秦代友称，这一条款可以算是霸王条款，因为房屋在销售时，开发商就与前期物管签订了物管合同，约定了每日千分之三的滞纳金。业主在买开发商房子时，开发商会把物管合同告知业主，业主不得不接受。据他了解，几乎所有的物管合同对于滞纳金都是约定的每日千分之三。

　　秦代友还称，尽管在现行的《重庆市物管条例》中有每日千分之三收取滞纳金的规定，但将于今年10月1日施行的新版《重庆市物管条例》中已取消了此规定。

　　1.3万元滞纳金

　　到底怎么算来的

　　既然现行《重庆市物管条例》有“每日千分之三”的规定，那法院为何没有认可呢？

　　该案二审法官张雪芳称，一是由于双方之前有债务纠纷，沈先生并不是单纯的恶意欠费；二是从公平的角度讲，滞纳金的收取应该与不交物管费造成的损失相当。合同法的相关司法解释中规定，收取违约金的标准过高或过低的，按照实际损失为准。

　　张雪芳称，物管公司没有收到物管费，是一种资金占有损失。参照银行贷款利息，沈先生所欠9万元物管费累计贷款利息1万多元。所以，最后法院酌情主张滞纳金1.3万元。