在华北平原腹地，衡水不是河北GDP排名靠前的城市，但论起知名度，其他城市可能难以“望其项背”。
这座城市有衡水老白干酒的生产基地，据相关文字记载，该酒兴于汉，盛于唐，名于宋，正式定名于明代，已有1900多年的酿造历史，是新中国第一家白酒生产企业。2002年，衡水老白干在上交所上市，成为河北省酿酒行业唯一一家上市公司，目前总市值约338亿元。
不过，让衡水这两个字更为人所知，甚至成为一种标签的，还是高考“兵工厂”衡水中学。在高考大省河北，衡水中学以较高的清华北大录取率，打造了魔幻同时不乏争议的“高考神话”。放到全国，衡水中学、衡水第二中学进入清华北大的学子人数，也与清华大学附属中等知名学校相当。
教育强市、超级中学，成为衡水最亮眼的名片，即便其较为严苛的教学模式、军事化管理等数次成为全民争议的焦点，仍挡不住望子成龙的家长想要搏一把的心态。去衡水读书，变成莘莘学子闯过高考大关的“救生艇”，似乎只要踏上这片土地，人生就多了一种可能。
巨大的教育吸引力，让衡水多了层光环，也催生了一些行业的生长——比如学区房。在当下全国许多城市，因多校化片、教师轮岗等政策的推行，学区房神话正在渐渐淡去。但在衡水，为孩子上学运作落户、选择优质的学区房，仍是许多人的“刚需”。河北各地家长悄然来此，在这座人口不到五百万的四线城市，买下一张通往“诺亚方舟”的船票。
买房落户上学“一条龙”
在各类房产信息网站上，衡水市的二手房源极具特点。要想吸引更多注意力、卖到高价，一定要带上“立马落户”、“某某中学附近”、“全程陪读”‘、“全程代办”等字眼，这意味着该房源可能在当地一所好中学附近，如果买房落户，便距衡水优质的教育资源更近了一步。
不过，衡水初高中学校众多、派系庞杂，落户及学籍政策也复杂多变，外地人往往一头雾水，这便催生了一些或公开或灰色的中介生意。张凯（化名）在衡水做这行很多年了，通俗来说就是为家长提供落户、买房、上学“一条龙”咨询服务，以前他还干过高价倒卖学籍的生意。
近日记者以购房者身份联系到了张凯，据他所称，今年春节后咨询衡水上学问题的人特别多，仅他自己已帮十个人完成了买房落户事宜。张凯所言并非全然夸大，在他组建的家长群中，有来自河北省张家口、保定、邢台、沧州等各个城市的家长，时刻关注着衡水适合落户的房源。
“基本上来咨询买房落户的都是外市人，今年衡水一些私立中学又开始招生，很多家长冲着几所名气大的初中，想在周边片区购入学区房。这些学校教学质量比较好，同时是寄宿制不用陪读，甚至有一些外地家长在孩子还上小学时，便开始操作买房。”张凯坦言。
为何提前这么久运作？这要源于衡水特殊的落户政策、中考考生分类政策。
在衡水，中考考生被分为a、b、c、d四类，a类生即户籍学籍在桃城区满五年、且初中三年在同一所学校就读的考生，中考时可报考市区所有高中学校，可占用衡水中学、衡水二中、十三中、十四中公费生指标。如果顺利考上衡中公费生，不仅意味着学费更低，更是进入了教育资源优质的“本部”。
b类生则是中考报名前将户籍、学籍迁入桃城区，但不满足五年桃城区户籍，中考不能占用衡中、二中、十三中、十四中公费生指标，不过可报考市区所有高中学校。c类生、d类生均没有桃城区户口，前者可填报部分中学的普惠生、自费生等，后者则只能参加自主招生，普遍学费更贵。
“衡水就这么大地方，以前很多外地人临近中考才把户口迁过来，俗称‘中考移民’，导致当地考试竞争更加激烈。现在政策在户籍、学籍上卡得紧了些，家长看到变化就有点慌，但没有办法，未来政策会怎么变、是否会继续收紧，现在都不好说。”当地另一熟悉落户政策的人士称。
这意味着，让孩子成为a类生，便拥有更大机率进入衡水中学、衡水二中等传统强校就读公费生。因此，一些外地家长从孩子小学三四年级时，便开始操作落户衡水，以满足“五年户籍”的政策要求。
“除了挂靠亲属，落户衡水主要有两种方式，一是租房一是买房。租房需要每年给房东费用，家长和有两套以上住房的房东，带着相关证件去房管局办理，再去派出所办理居住证备案，后续民警还要上门随机查看，180天后领取居住证、办理落户，手续繁琐、周期长。”张凯称。
因此，挑选总价较低的房源，一步到位买房落户，成为不少家长的选择。此时，教育质量较高的优质初中片区，便是家长们的学区房首选地。“衡水几个私立初中实力较强，不过学费也偏高、招生规模不固定，买房落户还是倾向较好的公立片区，后期出手房产也方便。”张凯认为。
当地楼市数次起伏
有需求就有供应，在衡水当地，开发商、落户代办、房产中介等各方形成了紧密的利益链，开发商专门推出适合落户的小户型房源，各路中介则致力于带家长买入新房、或成交二手房赚佣金。
“优质的、装修较好的二手学区房比较紧缺，有的小户型房子同时几个人想买，最后甚至涨价成交。”在当地做代办生意的李林（化名）称，不过总体而言，二手房大多房龄比较老、过户费用也比较高。因此，那些低总价、小户型的新房，成为一些家长的落户首选。
在当地开发商热推的楼盘中，有37~45平方米、一室一厅一卫的小户型，总价售价28万元，并宣称一周便可落户、三中学区；还有楼盘推出30~36平方米、一室一厅一卫的小户型，总房款18.8万元起，称全款一星期可落户，两者皆为公寓性质。值得注意的是，当地公寓若有相关申请文件，可办理落户、划片上学，有的公寓则打着落户旗号，最后让购房者大失所望。
“一般而言，过年后这两个月，刚需买婚房的比较多，不过今年买学区房的占比也很大，一些楼盘学区房客户比传统的刚需群体都多。”李林称，年后售楼处比较火热，除了上述买学区房的因素，也受疫情后返乡置业、楼市政策的影响，不少在北京工作的人回来置业。
当地一位房企人士也表示，衡水的落户及学籍政策变动后，家长要想让孩子上公立高中，小学开始就要买房落户，这对当地市场有一定影响。在其所在楼盘，衡水周边县城的购房者大约占一半，还有两到三成是因为教育购房，剩下的则是改善客户、返乡置业等等。
今年来，衡水的新房市场微微躁动，有楼盘均价上涨几百块。安居客数据也显示，3月份衡水新房市场均价环比上月上涨了0.09%，二手房则环比微跌了0.19%。不过在许多当地人看来，这并不能代表衡水楼市火热，将时间轴拉长，当下的衡水市场仍处在低温周期。
房天下报告显示，这十多年来，衡水的房价发生了翻天覆地的变化，2010年时均价才3230元/平方米，2016年房价开始崛起，并在2017年达到疯狂增长的高峰，这座四线城市不少楼盘售价过万，许多人受市场情绪影响借钱买房，甚至期望当地房价能攀升到两万。
当时之所以如此疯狂，一方面是受地产行情影响，河北很多城市房价普涨；另一方面，彼时在京津冀一体化、雄安新区等规划下，衡水被视为“雄安南大门”，河北方面极为重视衡水的战略位置及交通建设，当地的房地产市场也曾因政策利好出现一波“炒房客”。
不过，这一势头没能持续多久，2018年开始衡水房价开始缓慢回落，2022年时均价大约8087元/平方米。“如今，市中心的房子有均价九千、一万的，不过外围楼盘大多只有六七千，跟房价高峰时比可谓跌去不少，放在整个河北，衡水房价也算比较低的。”上述房企人士表示。
在很多本地人看来，衡水虽然教育标签突出，但来落户买房的人终究是少数群体，最终还是要衡量城市的人口、产业、经济发展等基本面。只不过，对2022年生产总值1800.5亿元、排在河北省第九位的衡水来说，产业做多做强的路还很长。“除了衡水老白干、衡水的教育，这座城市还有更强的经济支柱吗？衡水盖了这么多楼，最后卖给谁呢？”李林感慨称。
与此同时，城市活力还要靠人才带动，衡水虽然培养了一大批清华北大高材生，但如何留住人才、增加就业吸引力，同样是极为重要的课题。数据显示，2000年以来衡水的人口总数一直稳定在410万~450万左右，没有发生明显大幅上涨，2020年人口一度较2010年时还少。
