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德商产投服务年报解读:业绩符合预期,多元化发展优势凸显

德商产投服务年报解读:业绩符合预期,多元化发展优势凸显
2022年04月27日 15:16 商讯

  2021年,物业行业经历了一次大考。在“三道红线”以及严格行业调控政策下,甚至部分房企出现流动性风险,但物业行业仍然交出了一份满意的成绩。在这些物业服务企业中,德商产投服务的表现尤为抢眼。

  4月26日,德商产投服务发布2021年年报,公司服务管理规模实现平稳高质增长,营收和毛利润也出现了大幅度上涨。截至2021年末,德商产投服务合约建筑面积953.2万平方米,同比增长40.6%,在管建筑面积486.8万平方米,同比增长26.9%。在业绩方面,公司营业收入为2.53亿元,同比增长98.0%;毛利润为1.03亿元,同比增长65.0%。

  在业绩持续增长背后,公司的差异化竞争优势日益凸显:

  一方面,德商产投服务在管面积结构合理,较高的非住宅在管面积占比,给公司带来了更强的创收能力。另一方面,由于德商产投服务主要聚焦中高端物业管理服务市场,避开竞争激烈的刚需市场。与此同时,企业深耕经济高速增长的川渝地区,从而形成了独特的差异化竞争优势。

  在诸多优势的加持下,德商产投服务正在跑出一条独特的发展路径。

  01市场外拓开始发力,在管面积结构继续优化

  2021年,德商产投服务通过市场外拓的方式,推动合约建筑面积和在管建筑面积纷纷保持扩张态势。从数据看,截至2021年末,德商产投服务签约的合约建筑面积953.2万平方米,同比增长40.6%,在管建筑面积486.8万平方米,同比增长26.9%。

  在签约在管面积比方面,根据嘉和家业物业服务研究院统计,截至2021年末德商产投服务签约在管比为1.96,而行业均值仅仅只有1.57。在物业管理服务行业,公司签约在管面积比越高,意味着从锅里到碗里的肉越多。换句话说,签约在管比高达1.96的德商产投服务,将成为物业行业未来几年业绩增长最具确定性的公司之一。

  从在管面积结构看,截至2021年末,德商产投服务住宅在管面积2.45百万平方米,占在管总面积的50.4%;非住宅在管面积2.41百万平方米,占总在管面积的49.6%。可以说,德商产投服务住宅在管面积和非住宅在管面积的结构较为均衡。

  根据嘉和家业物业服务研究院统计,上市物业管理服务公司中非住宅在管面积占比的平均值仅仅只有36%。换言之,德商产投服务非住宅在管面积占比较行业平均值要高13.6个百分点。

  在物业服务行业,非住宅在管面积中主要涵盖写字楼、商场及街区、工业产业园,这部分业务普遍具有较强的业绩创造能力。例如,2021年德商产投服务非住宅在管面积占比49.6%,非住宅业务创造的物业管理服务收入占比却高达61.7%。

  从上述数据可以看出,德商产投服务管理的非住宅物业单平方米创收能力,高于管理的住宅物业单平方米创收能力。值得一提的是,较高的非住宅在管面积占比,在给公司带来更多的收入的同时,也能进一步提升其抗风险能力,有效增强投资者信心。

  回过头来看,德商产投服务签约面积以及在管面积可以保持扩张,离不开与德商置业集团的协同发展,以及德商产投服务自身优秀的商业服务能力。尤其在客户服务方面,德商产投服务一直以客户满意和客户需求为导向,长期以来坚持用专业的产品运营能力以及无微不至的美好服务体验,不断拓展服务维度,提供优质的综合性服务。

  可以预见,上述优秀的服务能力将成为公司在业务扩张中的最大保障。

  02收入来源多元化,业绩稳健增长

  在管规模的持续拓展,给德商产投服务经营业绩上也带来了显著变化。年报显示,2021年德商产投服务实现营业收入2.53亿元,同比增长98.0%;毛利润1.03亿元,同比增长65.0%,毛利率40.8%。公司年度经调整除所得税后溢利60.2百万元,同比增长25.0%。

  其中,作为衡量物业管理服务公司业绩最重要的收入指标,德商产投服务营业收入增速更是大幅跑赢行业平均水平。根据嘉和家业物业服务研究院统计数据,2021年物业服务公司平均收入增速为44.9%,这意味着德商产投服务营业收入增速高于行业平均增速53.1个百分点。

  营收快速增长的背后,离不开德商产投服务多元化的顺利推进。从具体板块收入来看,企业营收主要来自四个方面。一是物业管理服务,具体为住宅物业管理服务和非住宅物业管理服务。德商产投服务通过向业主、业委会或住户提供安保、清洁、绿化及园艺服务以及维修保养等服务,赚取物业管理服务收入。

  二是增值服务,具体为非业主增值服务和业主增值服务。德商产投服务通过向业主提供资产类服务,如房地产代理、资产管理、商业运营、物业资源管理等增值服务,同时也向非业主提供前期及协销、资产管理、商业运营等增值服务,赚取个性化服务带来的增值服务费用。

  从数据看,2021年德商产投服务实现物业管理服务收入1.17亿元,占比为46%,其中,住宅物业管理服务实现收入4458.8万元,占比为17.6%;非住宅物业管理服务实现收入7192.1万元,占比为28.4%。

  增值服务收入方面,德商产投服务向业主提供个性化服务实现增值服务收入2103.8万元,占比为8.3%;向非业主提供个性化服务实现增值服务收入1.16亿元,占比为45.7%。

  可以看出,得益于住宅收入平稳增长和非住宅收入高速增长,德商产投服务业绩形成了双轮驱动增长态势。

  在毛利润方面,去年德商产投服务整体毛利润由2020年6267万元增长65.0%至1.03亿元,毛利率由2020年的49.0%下降至40.8%。尽管受此前收购中能集团物业拉低了毛利率,公司毛利率略有下降,但仍保持行业内平均盈利水准之上。

  收入来源多元化,是德商产投服务与传统物业管理服务企业的不同之处,也是其独特优势所在。

  例如,传统物企的主要增长路径是通过接管母公司交付的房子,提升在管面积。这种增长模式过于依赖母公司规模扩张,导致收入来源过于单一,抗风险能力较弱。而德商产投服务在发展住宅在管面积的同时,通过自身积累的全产业价值链物业服务能力,在非住宅业务领域也实现了很好的扩张。

  长期来看,通过在非住宅领域的持续拓展,德商产投服务进一步打开了业绩增长空间。

  03聚焦川渝地区,领军优势明显

  除了在管规模和业绩均在保持增长外,德商产投服务作为聚焦川渝地区中高端物业服务市场的TOP级企业,在未来区域竞争中的优势同样不容忽视。

  根据中指研究院的数据,2020年德商产投服务被评为成都市物业服务企业综合实力TOP6。考虑的2021年德商产投服务各项业务指标均保持较快增长,未来排名大概率会有进一步提升。

  从竞争策略看,德商产投服务主要聚焦中高端物业管理服务市场。2020年,德商产投服务在管物业收取平均物业管理费为3.9元,较成都市平均物业管理费2.6元高50.0%,较全国物业的平均物业管理费1.9元高105.3%。

  德商产投服务这一打法的好处在于,能够避开竞争激烈的刚需市场,保证了企业毛利率能保持在较好水平。从物业行业发展趋势看,随着人们生活水平的提高,个性化的需求将迎来爆发式增长。而中高端物业管理服务市场往往拥有更多的个性化需求,为公司带来大量的增值服务收入。

  作为川渝地区中高端物业服务市场的头部企业,德商产投服务必然成为最大受益者。事实上,类似的趋势已经体现在数据上。2021年,在德商产投服务收入中,通过为客户提供增值服务赚取收入1.37亿元,占比54%,占比相较于2020年提升了2个百分点。

  与此同时,德商产投服务业务聚焦于经济高速增长的川渝地区,也形成了独特的差异化竞争优势。

  公开资料显示,“十三五”以来,成渝地区发展驶入快车道。到2019年,该地区生产总值年均增长8%以上,随着2021年10月《成渝地区双城经济圈建设规划纲要发布》(简称,纲要),未来成渝城市群乃将保持高速发展态势。根据纲要指引,到2035年,成渝地区将建成实力雄厚、特色鲜明的双城经济圈,重庆、成都都将迈入现代化国家都市行列。

  经济的快速发展,支撑了成渝地区物业管理服务行业的快速发展。过去几年,川渝地区物业管理服务市场始终保持着可观增长。

  弗若斯特沙利文数据显示,2015年至2020年,川渝地区物业管理服务公司的总收入从312亿元,增长到551亿元,年复合增长率为12%。预计到2025年,川渝地区物业管理服务的总收入将达到924亿元,2020年至2025年的年复合增长率为10.9%。

  以上种种积极的变化,都已经成为德商产投服务实现内生增长的重要动力。考虑到公司已经在服务产品的多元化、区域竞争中形成了一定优势,也将为其后续高质量发展增添更多的确定性。

  (来源:温州视线)

责任编辑:曹蕊

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