“无论刚需还是改善型需求,房地产市场都还有广阔的前景,在大多数一、二、三线城市里,好房子和大房子仍然是稀缺品。”2月25日,在中央财经大学龙马商学院,著名青年学者许玉道和企业家学员交流的时候,发表了以上观点。
在后来的补充采访中,许玉道做了进一步分析。
第一,2022年底,中国常住人口城镇化率大约在65%左右。根据十四五规划和2035年的远景目标,预计到2035年中国将会达到中等发达国家的水平。这意味着2035年中国常住人口城镇化率,极大的概率会提高到75%左右。这意味着,从2022年到2035年13年时间,中国常住人口城镇化率大体上将会提高10个百分点,城市常住人口数量将会增加1.2-1.4亿的规模。这样大规模的人口进入城市,不论租房还是买房,都需要相匹配的房子供给。这也将是未来10年,房地产市场上最大的刚需空间。
第二,2000年中国城镇居民家庭的人均居住面积是22.4平方米;2010年提高到了30.2平方米;2020年进一步提高到了38.6平方米。从宏观上来看,不论房地产发展的哪个阶段,城镇居民人均居住面积每10年时间提高8平方米左右。预计2030年城镇居民人均居住面积大概率会在2020年的基础上再提高5-8平米。住大房子,住好房子是未来城镇居民家庭的长期向往。一定不要低估人们对更美好生活追求的动力,尤其是中国独特的文化基因。
当前,城市常住人口数量已经超过9亿,人口基数非常大。如果每个人增加5-8平方米,那将是巨大的改善性增量需求。
许玉道认为,过去的一二十年,为了满足人们快速增长的对居住、对房子的急切需求,在整个房地产的规划中,小户型房子占比较高,低品质的房子占比高。改善居住条件,并不能通过简单增加房屋套数来实现,而是需要更多大房子、好房子。存量的好房子、大房子,在未来较长时期将会逐渐凸显出稀缺品的特点,这也是房地产市场今后的一个主要的发展脉络。
当然,房地产市场未来还会继续分化。人口流入的城市,将能够享受城镇化率提高带来的红利;住房自有率比较低的城市、人均居住面积比较低的城市,房地产都还有广阔的发展空间。通常这些城市都位于国家中心城市、长三角地区、粤港澳大湾区,或者是省会城市和计划单例市。另外,像海南自贸港由于独特的优势也会受到追捧。
事实上,2018年以来,许玉道做过很多房地产市场、基金等家庭资产配置方面的系统原创研究,大部分研究成果通过“道哥道金融”在百度、微信等平台以专栏的形式发表。其中,影响力比较大的专栏有2018年5月份的《家庭买房必修课》、2018年3月份的《财富密码,海南房产投资地图》、2019年5月份的《长三角房产投资地图》、2019年6月份的《国家中心城市房产投资地图》、2019年10月份的《粤港澳大湾区房产投资地图》、2019年11月份《房产大变局:势、道、术》和2020年6月的《房产真相:还能买房吗?怎么买?》等等。
许玉道认为,随着越来越多的家庭已经拥有了自住、甚至投资性的房产,未来10年权益性的资产大概率会成为全民财富的新赛道。他在2020年5月份推出了专栏《赢在基金,家庭理财的最终归宿》,2021年8月份推出了专栏《中产三部曲:房子、股票和基金》,2022年5月份开设了专栏《选最好的资产,跑赢通货膨胀》等。
2023年1月份,清华大学出版社出版、百度百家联合出品了许玉道最新的两本专著:《《跨越中产三部曲:房子、股票和基金》、《股市逻辑思维:势、道、术》》,全国新华书店总经销。
两本书分别获得了多位重量级专家的联袂推荐。其中,《跨越中产三部曲:房子、股票和基金》获得了著名经济学家、国务院参事夏斌教授,原住建部政策研究中心主任秦虹教授,原证监会创新部副主任、光大控股投资管理决策委员会委员王欧3位重量级专家的联合推荐;《股市逻辑思维:势、道、术》获得国务院发展研究中心研究员、金融所副所长陈道富博士,著名经济学家李迅雷,长江商学院副院长、杰出院长讲席教授李海涛博士3位专家的重磅推荐。
2023年2月,继连续上榜“京东TOP3”之后,《跨越中产三部曲:房子、股票和基金》、《股市逻辑思维:势、道、术》,均登上当当网“新书热卖榜”,获得了众多读者的喜爱与支持!
(来源：新视线)
