“城市更新”，首次提出于2019年12月的中央经济工作会议，于2021年3月首次写入政府工作报告和“十四五”规划文件。
万华生态集团董事长郭兴田表示，城市建设已从“粗放式发展”进入“精细化运营”。城市的深度精细化运营是扩内需、保就业、稳投资、促消费、建设强大国内市场的重要战场，也是实现财税转型的新路径。对存量资产进行科学系统化地梳理和盘点，靠运营管理、优化配置让存量资产发挥出更大的经济价值和产业价值，显得尤为重要。
那么，城市更新是否等同于旧城改造?我国城市更新的现状如何?是否有可持续的绿色解决方案?环球网记者专访了万华生态集团旗下司空定制家居科技有限公司CEO刘湘文。围绕城市更新产业、盘活城市存量资产，以及绿色产业和运营，刘湘文分享了万华生态和司空家居多年来的有益探索和宝贵经验。
司空定制家居科技有限公司CEO刘湘文。受访者供图起步：瞄准绿色定制装修 备战存量空间时代
刘湘文告诉环球网记者，她将城市更新分为四个维度的内容：一是“肌理”，简单说来就是通过设计美学的表达来实现建筑外观“好”和“美”;二是“功能”，更新的空间要满足人民群众日益增长的美好生活需求，能和人产生更好的互动;三是“文化”，既要传承历史文化，也要融合本土文化，还要植入现代文化，形成独特的文化内核;四是“生态”，通过顶层规划和有机更新，让原住民、新居民、商业运营者、公共空间管理者以及各种业态在同个空间中和谐共生。
她表示，旧城改造一般停留在空间肌理和功能的改变上，而城市有机更新则叠加了文化和生态的内涵，这样城市才会有生命力，形成可持续的绿色发展。
事实上，早在2015年初创司空新家装业务之时，万华生态便瞄准了“绿色定制装修”。彼时正值行业高速发展时期，头部企业纷纷下场，资本不断涌入，互联网家装平台层出不穷，万华生态敏锐地捕捉到，中国城市已经建成了4亿套存量住房，“大拆大建”的时代即将告一段落，只有抓住存量住房的更新需求，才能抢得下一次先机。对于存量住房的装修来说，“快速”和“环保”是产品最重要的两个必要属性。其次，中国人有着特殊的“住房情结”，“千房一面”的产品并不受人青睐，“绿色工业化定制家装”自然而然地成为了万华生态提交的解决方案。
家装需求其实代表的是整个大家居建材行业发展阶段的缩影，在城市存量空间时代，不仅是住宅，商业空间、工业空间以及公共空间都有绿色改造和个性定制的诉求。
发展：介入城市更新项目 绿色运营带动绿色产业
在绿色工业化定制家装走向市场的同时，万华生态也开始逐渐介入包括老旧小区、人才公寓、教育培训、医疗康养、办公园区、产业园区等众多城市更新项目。
近年来，万华生态在多个城市的老旧小区中开设了新家装社区店，为交房时间较长、有翻新改造需求的家庭，从房屋维修，到局部改造，再到整体装修，提供全生命周期的针对性服务。过程中，万华生态也会将相关数据建立数字化档案，以便更好地提供后续跟踪服务。
2018年，万华生态参与了北京市房山区某存量办公空间更新为高端养老院的改造项目，以高环保、人性化、定制化的产品配给，在半年内完成了475个套间、800多个床位的交付。装修完成的当月，项目就通过了环保验收投入正式运营。
2019年，万华生态在河南省驻马店完成了当地两处存量项目的更新改造，以极致的环保性，一个在30天内迅速完成了幼儿园8000余平米的装修，另一个完成了院士工作站办公空间的装修。
2021年，万华生态更是与临沂城投合作，将山东省临沂市郯城县的一处近2000亩、建筑面积54万平方米的存量项目盘活，打造成了北方最大的家居产业园之一，万华生态旗下的众多产品生产线悉数入驻，同时开拓行业资源，大力协助当地招商引资。时至今日，这已成为了临沂当地的“明星工程”之一。
“如果有土地、有建筑，但没有运营，这样的招商引资也是‘低效’的。”刘湘文向记者表示。正如高端养老院契合了大健康产业和银发经济的发展需求，坝道工程医院为全国水利基础设施检测、促进产业的发展提供了可能，临沂家居产业园项目也是她眼中存量资产盘活的经典案例之一。
入局城市更新，盘活存量资产。在万华生态看来，并不是偶然之举，更多是洞察趋势后的顺其自然。中国城市发展已切入了另一条“轨道”，城镇发展模型也从传统“大拆大建”的投资拉动，向城市更新、存量资产运营转型。
近年来，各地在城市更新方面作出了大量实践。北京、辽宁、重庆等地均已出台了城市更新管理办法或条例，上海设立了800亿规模的城市更新基金，青岛市建立城市更新和城市建设总指挥部，苏州、重庆、南宁等地区还引入了“合伙人”机制、“政府+企业+居民”共同实施模式等协作方式，引导社会资本参与。
刘湘文指出，在城市发展转轨的大背景下，地方政府的财税转型之路应该落在绿色产业和绿色运营业态之上。她认为，现阶段的城市更新之中，绿色产业主要包括改造过程快速环保的绿色装配式建造、能够形成自循环的绿色清洁能源、满足高品质需求的绿色建筑建材、能够定制化供应的绿色装修及家具、绿色全屋智能家居，以及面向园区和城市的整体数字解决方案。
刘湘文强调，不同于上一个时代上下游产业链大多依附在房地产开发企业之上，在城市运维时代，围绕城市更新的共同目标，上述六大绿色产业要携手合作，实现产业协同，优质资源互置，共同开拓市场;在工程建造和公装领域，各产业必须联合起来找到一条新路径，来改变传统模式的账期长、回款难等顽疾。而能给上述六大产业注入灵魂的，则是绿色运营业态。
“如何理解绿色运营?我们可以先把城市存量更新项目做个简单分类。一是运营比较低效的空间，需要引入全新业态，提质增效;二是‘烂尾’性质的空间，需要根据城市的整体规划定位，‘对症下药’把它盘活;三是‘老化’空间，如同上了年纪的老人，通过更换和新增一些‘零部件’来焕发生机。”刘湘文这样解释。
刘湘文希望，在绿色运营的加持下，城市空间能够被重新盘活，带动地方产业聚集、财税、就业、消费等领域的协同发展。
当下：提出绿色金融解决方案 “三位一体”激活产业生命力
为了推进绿色产业和绿色运营的具体落地，万华生态组织成立了城市更新产业联盟共同体，但横亘在地方政府和企业面前的，仍有一大难题——长期稳定的大量资金投入。为此，万华生态集团董事长郭兴田提出了《为城市存量资产改造运维 提供绿色金融支持》的建议，得到了社会各界的广泛关注。
郭兴田认为，存量改造和运维项目是面向以长期运营驱动为底层逻辑的项目，需要大量资本投入，单靠政府财政投入远远不够，要区别于传统高周转、高毛利的地产发展模式和资产抵押风控模式，引导和鼓励相关产业资本和金融资本参与，形成政府资金与社会资本相互补充的多层次投融资体系。
为真正激活并运营存量资产，郭兴田建议，一是财政资金适度引导。设立专项产业基金，鼓励和带动社会产业资本积极参与存量资产改造和项目运营。二是政策性银行大力扶持。金融机构监管部门要认真研究存量资产改造和运维的特性，针对性地出台鼓励政策性银行扶持社会资本参与城市更新和存量改造的相关低成本融资政策。三是商业金融机构积极参与。存量运维项目具有轻资产、长周期、低毛利、稳定性强的特点。商业银行自身要做好产品创新，可以采用数字化智能化手段进行运维监管，配套做好绿色金融的支持服务，真正为资产的可持续运营赋能。
刘湘文特别强调，依附于地产投资的金融模型已经不适合城市运维阶段的需求，金融机构、投资资本以及产业资本，应当在新型的城市更新整体解决方案中寻找新的机会，适应长期稳定的收益路径，也藉此逐步实现金融资本的去地产化、去泡沫化。
目前，万华生态与河南省信阳市政府就城市更新基金达成了战略合作。据信阳市委常委、副市长李俊介绍，2023年，信阳市第一批共谋划城市建设项目834个，总投资3661.31亿元，年度计划完成投资1120.82亿元。此次双方共同出资设立城市更新专项基金，针对信阳城市有机更新项目、存量资产重新规划改造以及运营、老旧小区改造、医疗教育、城市清洁能源、智慧城市等方面，持续完善优化信阳已建成区域空间的形态和功能，实现存量资产保值增值，助力信阳高质量发展。目前这一模式得到了众多产业资本和金融资本的关注和青睐，已经就具体项目如信阳市综合检验检测产业园、信阳市妇幼保健院院区改造、雷山匠谷人才公寓、新城国际底商改造等项目展开合作。同时，万华生态也和成都、武汉、临沂、南阳等城市就城市更新领域合作展开了对接和接洽。
刘湘文向环球网记者表示，一线城市资源过剩，产业和资本的集聚都非常明显，但二三线城市乃至县域地区，产业集聚和融资能力都相对较差。她也呼吁政府和监管部门能更多提供合适的扶持政策，引导产业和资本将目光投向这些地区，推进各地方城市更新进程。
“当然，随着城市更新的进一步推进，以及更多优质高效的更新项目案例的诞生，也会加强社会各界的信心。”刘湘文强调，“只要走在正确的方向上，事情肯定会越来越好办。”
“中国社会的进步与发展，在各处正以‘点状’不断发生，国家也在大力推动经济复苏，这时候就需要一些新的改变，来带动整个产业、整个赛道找到新的方向，把‘点状’的改变串联起来，形成更大的合力。”在刘湘文看来，这也正是万华生态提出绿色产业、绿色运营以及绿色金融“三位一体”方案的朴素初衷。万华生态将充分发挥绿色大家居产业龙头对于城市高质量发展的推动作用，利用好金融手段把绿色可持续的人居生活方式送进千家万户，为行业探索新发展路径，也为中国的城市更新发展之路提供新样本。
(来源：环球网)
