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优秀全科生招商蛇口:稳健底色上的新动能

优秀全科生招商蛇口:稳健底色上的新动能
2023年09月07日 13:14

  近期,“认房不认贷”等政策组合拳祭出,改善型需求得到释放。业界普遍认为,于那些深耕一线城市的开发商而言,无疑具有提振作用,市场把更多目光投射到跻身行业“五强”、作为稳健型房企代表的招商蛇口(001979.SZ)身上。

  在年初的业绩发布会上,招商蛇口提出了未来三年跻身行业五强的新目标,2023年年中,招商蛇口“五强”的目标从销售规模的角度看已提前达成。据克而瑞发布的上半年房企销售TOP200排行榜数据,招商蛇口全口径销售金额位居行业第五。与此同时,2023年上半年,公司营业收入514.42亿元,实现归属于上市公司股东的净利润21.53亿元,同比上升14.09%,基本每股收益0.22元/股,同比上升37.50%,交出一份优秀成绩单。

  亮眼业绩的背后,是招商蛇口追求稳健、高质量发展的经营理念。招商蛇口董事总经理蒋铁峰曾表示“五强并不仅仅是一个规模的指标,更多的是利润、质量、效益和转型、经营、收入、品质等多维度。”随着地产行业步入新发展阶段,招商蛇口保持战略定力,坚持区域聚焦、城市深耕、综合发展三大策略,尽显稳健底色。

  夯实企业经营的同时,招商蛇口在时代趋势中积极面向未来,培育“第二成长曲线”,以更可持续的姿态向行业五强迈进。

  强化精细化管理发展优势日趋明显

  地产行业格局重构背景下,衡量企业的发展与成功并不是单一指标,而是多维度参考标准。无论是在销售规模、市值还是土储、产品品质等方面,招商蛇口均已成为行业标杆,能在当前形势下逆流而上,得益于其良好的运营模式以及内部精细化管理带来的优势。

  招商蛇口采用“一城一模板”、“一园一策”、“一业态一模板”等策略,通过精细化运营策略,做细业务运营颗粒度。对此,管理层指出:我们还在不断迭代管理工具,通过精细化的管理提升每个项目的回报水平,在销售端坚决去化,管理下沉精确到天、管到项目,促进公司利润和未来综合发展。

  2023年上半年,招商蛇口坚持有质量地规模增长, 持续提升市场洞察能力,多措并举推进存货去化,通过“一城一模板”持续加强项目操盘管理能力,以数字化赋能监督可研兑现。

  公司投研、产研和客研体系齐头并进,基于市场和产品的开发业务协调系统迅速成熟,实现从择址布局、项目定位、产品定制到营销去化的全链条高效对接,产品力在迭代升级中获得持续夯实。报告期内,公司新入市项目均得到市场的积极反馈,尤其在顶级豪宅和品质改善型产品领域,长期以来积累的口碑优势更趋厚实稳定。

  高水平运营之下的招商蛇口在发展上不断取得新突破。中指研究院数据显示,2023年上半年,TOP100房企销售总额为35,682.3亿元,同比微增0.1%。而招商蛇口40.07%销售同比增速远高于市场平均水平,将成为其后续利润增长的动力。

  聚焦战略夯实发展核心城市深耕成果显现

  高质量的规模性增长,源于公司的市场洞察能力。早在2017年招商蛇口就开启“重返上海”战略,进取式布局叠加多年高品质深耕,当上海成为房企投资意愿最高的城市之一时,招商蛇口2022年在沪实现销售金额超740亿元,已悄然稳坐当地份额的头把交椅。

  今年招商蛇口在货值储备上聚焦高能级城市发力。上半年,公司累计获取25宗地块,总计容建面约238万平方米,权益地价345亿元。期间公司坚定城市深耕策略,资源投放进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市,以及杭州、苏州、厦门等重点城市,“强心30 城”的投资金额占比100%,其中“核心6+10 城”的投资金额占比达 98%。

  其中,从招商蛇口今年在北京市场的拓展上看,一批次土拍中累计获取3宗项目,资金投入达87.8亿。接连在北京斩获4宗优质土地,为招商蛇口在京业绩增速与持续发展奠定良好基础。

  大湾区作为招商蛇口的发展壮大的基本盘,多年来仍是发展核心聚焦区域。在聚焦开发的同时,也增加了对大湾区的整体投资与业务拓展。遍布于于粤港澳大湾区,聚焦深圳、广州、佛山、东莞等城市,积极拓展城市更新项目,开展创新的金融合作模式,加强城市更新项目的孵化力度。截至2023年上半年,按既有规划计算,累计获取排他资格的城市更新项目不少于25个,规划计容建筑面积不低于1,200万平米,总货值超过4千亿。

  产品力不断攀升 数字赋能提升服务

  作为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商,招商蛇口始终坚守产品主义,严把品质服务关,精研产品升级。

  招商蛇口在工程品质方面一向拥有优秀的“交付力”口碑。2023年招商蛇口积极加快智慧工地和数字化完美交付体系的建设,通过不断升级墨斗系统和全景地图等数字化管理工具,工程项目管理效率和精细化管理水平保持行业领先。

  产品创新迭代方面,招商蛇口亦不断进取。自去年以来招商蛇口推出住宅产品“璀璨系”,精准把握客户需求、适度前瞻进行产品定制、结合不同城市特质进行在地化延伸,陆续在全国落地,受到市场热捧。上海虹桥璀璨公馆销售额超百亿,南京璀璨璟园首开销售超八成,璀璨系在北京、苏州也成为爆款红盘,年内还将青岛、长沙、宁波等城市落地。

  客户服务方面,招商蛇口融合多业态的消费者和供给端,构建一体化、联邦制的大会员服务体系,实现客户会员在各业态间统一身份,保证各业态会员独立、灵活运营的同时,进行差异化、精细化的运营。目前,已实现面向“购房、邮轮、健康、会展、购物、办公”等业务板块的客户,提供高效、便捷、安心的品质服务。

  深化推进“三个转变” 助力“第二曲线”发展

  行业新周期背景下,转型发展存量持有业务成为房企构筑“第二成长曲线”的关键。近年招商蛇口稳步推进“三个转变”,即:由开发为主转变为开发与经营并重,由重资产转变为轻重资产结合,由同质化竞争转变为差异化发展。

  招商蛇口基本完成持有业务“专业化、垂直化”的组织架构变革,商业、写字楼、公寓、酒店四大业态的操盘能力都不同程度得到增强。更为重要的是,按照管理层的说法,招商蛇口总体将做强开发业务的基本盘,为非开发业务转型培育争取时间,提供资源支持;同时利用REITs盘活存量资产,形成商业逻辑的闭环,助力资产运营业务和城市服务业务发展壮大。

  2021年6月,博时蛇口产园REIT作为国内公募REITs首批项目在深交所成功上市。今年6月16日,在上市两周年之际,博时蛇口产园REIT扩募份额正式上市,再次成为国内公募REITs首批扩募项目之一。蛇口产园REIT扩募进一步确立了招商蛇口产业园“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制,为新兴、创新产业的发展提供有力支撑。

  管理层透露:“在资产经营里,重心集中在商业、办公、商业园区以及长租公寓,这是招商蛇口重点配置的赛道。这些赛道我们已经搭建起相匹配的REITs通道。”

  值得一提的是,2023年上半年,招商蛇口长租公寓业务运营收入为5.07亿元,EBTIDA3.52亿元。重资产拓展聚焦获取保障性租赁住房以储备REITs的优质底层资产,成功获取上海松江新桥和合肥高新两块租赁用地,计容建面总计16.9万平方米,新增房源4,484间。新开业上海壹间新桥都会项目,房源228间,6月末时点出租率已达60%。

  2022年年末,政策“三箭”齐发助力房地产融资,招商蛇口亦抓住机会,募股融资收购南油集团及招商前海实业股份,扩大公司在前海区域优质资源控制权,为后期公司在蛇口、前海等片区发展提供强劲动力。

  招商蛇口借助已有REITs平台及REITs试点政策扩容机遇,重点发展商业、写字楼、产业园区、公寓等资产运营业务,实现可持续的资产运营收益。招商蛇口作为行业龙头企业,正在以自身转型发展,为行业向长期健康发展发挥示范效应。

  (来源:News快报)

责任编辑:孙青扬

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