买房装修在中国和德国 为什么一个繁荣一个萎缩(2)

　　房产市场一个繁荣一个萎缩

　　马斯说：“中国处在建筑繁荣里。世界上没有一个地方比这里新建、装修得更多的了。几百年历史的村庄说话变成了城市。原先是低矮的庭院的地方，多层的住房群忽然耸入天空。在上海有着多于曼哈顿的摩天大楼。”

　　中国的建筑繁荣直是不见尽头。马斯说：这两年房价都翻了一倍了。他这说的是平均数。在上海，尤其是市中心，几年里早是几倍了。马斯说：上海、北京的房价已经不低于慕尼黑和汉堡了。其实，上海中心区的房价局部已经超出德国这些大城市的中心区了。如果算上实际币值因素，那可能都超出几倍了。上海市中心较好的新房，每平米价格大约在2万至3万5千元之间，还有更贵的，天价的。而德国杜塞尔多夫、科隆这些房产相对繁荣的大城市，2千欧元以上一平米的是很少的绝对黄金地段的。

　　德国城建、住房和住房储蓄研究所(ifs)的一个调研报告说，1995年购买一幢单独别墅或住房的人，现在会发现，在过去的10年里他损失了很大的价值。也就是说，德国房产价格在过去10年里不升反降(平均情况)。

　　德国情况确实如此，除了西部一些大城市，如杜塞尔多夫、科隆、慕尼黑、汉堡等房价近年来还能维持或略有上升，其它地方普遍在跌，离开这些大城市不远的地方也在跌。柏林是大城市中的一个例外，这里的房价高的很高，低的很低，银行的人说，在柏林的一条街上，一头的房价可以比另一头高几倍，所以一些银行都不愿贷款给在柏林买房的人。但是，一些外国人却看好了房价下跌而似乎已到谷底的柏林，前不久我们报导过，英国房地产公司大规模走进柏林购买房地产。最近，德国租房市场和卖房市场又恢复了景气，也许确实成了一个值得投资的地方，关键要看这个资投在哪个城市。

　　为什么一个繁荣一个萎缩

　　德国房地产业的萎缩是个比较奇怪的现象，至少粗看上去如此。世界报说，在同一个10年里，英国、西班牙、美国等的房价都涨得很快，最高的达10年前的160%。而德国房价却下跌。

　　专家们说了几个原因。Ifs研究所所长斯台凡.约克尔说，主要原因是经济不景气，“实际收入10年来连续下跌，失业人口增加”；安联的房地产子公司Degi的总分析师拜耶勒说，由于德国历届政府都花钱促进给穷人住的所谓“社会房”的建设，使拥有自己的住房这一点失去了吸引力，需求少了，价格自然下跌；他还说了一个原因，在西班牙、葡萄牙和意大利，房地产业得益于其它国家度假人在那里购买度假房，而德国这些年大量吸收的是穷到底的难民；另一个原因也是许多专家说到的，即德国人口呈减少趋势。

　　中国房产业繁荣的因素，归纳起来大概有这么几个：一是，经济繁荣带动全面，老百姓口袋里钱多了，也不怕背债了；二是，银行贷款相对容易弄到，至少比德国简单得多要求低得多；三是，人民币的币值普遍被认为是偏低的，是会不断向上涨的，看好了这个，许多境内境外的人就把钱投到中国房产业里去了，明明知道有很多泡沫，明明知道有很多空关着的房子，但就是看好这个货币因素；四是，中国从“公房社会”转向“私房社会”，这个过程还远远没有结束，还有大量的城市人口需要“自己的天空”；五是，中国的地区差、城乡差非常大，人口城市化也就是说从农村走向城市这个过程可能需要上百年时间才能基本完成，住房的供应对象可以说是源源不绝的。即使美国经济泡沫、房地产泡沫破灭，即使这导致中国经济一定程度上的“硬着陆”，也不一定给中国房产业带来致命的影响，因为中国有个长期积极因素，就是人口转移的因素。

　　经济和人口决定了房产市场，在德国如此，在中国同样如此。中国：经济繁荣让人们有钱买房，人口转移导致顾客资源不断。德国：经济的有限繁荣会导致房地产业有限上扬；不可能成为真正的移民开放国家，人口的减少因而难以阻挡，顾客资源成问题。德国房地产业总的说来现在是价格偏低，会往上走的，这也符合房地产业的普遍规律，但个别大城市好其它地区相对较弱的现象很难改观。当然，也许也可以借一点新兴发达国家的光。在德国的华人已经有不少买了房的，远在中国的中国人也开始对德国房地产甚至农田感兴趣(这几天有消息说，朗朗也在柏林买了房产)。再加上印度等其它国家的因素，对德国房地产业可以起到一定推动作用。