成立难，“怀胎”多年仍待产；工作难，“小区总理”很难当“拦路虎”太多，长沙七成小区业委会“难产”本报请律师为你当“智囊”记者甄荣见习记者卢小伟匡萍

　　2月18日，湘麓国际小区保安与业主发生肢体冲突。

　　2月18日冲突中受伤的业主艾正高，被诊断为“右膝内侧半月板损伤”、“多处软组织挫伤”。

　　熟悉居委会干部的人，都感叹“小巷总理”难当；当了妈妈的人，都知道十月怀胎不容易。不过，长沙不少小区的业主感叹，业委会筹备三四年甚至更长时间，仍然一“筹”莫展；有的小区业委会千辛万苦成立后，业委会成员们发现，作为无权无钱的“小区总理”，开展工作比“小巷总理”更难。

　　近日，长沙湘麓国际小区业委会主任鲁宁，就收到了法院寄来的传票。因为物业纠纷，小区的老物业公司起诉了他们。 6月19日下午，本报记者与中南大学公共管理学院的师生共同组成的长沙住宅小区调研小组，来到湘麓国际小区等多个小区，实地调研。

　　“小区总理”为何比“小巷总理”更难当？为何长沙2000多个小区中，成立业委会的不到三成？为何很多小区业委会筹备多年依然难产？这些问题背后的深层次原因，比问题本身更值得深思。

　　■记者甄荣见习记者卢小伟匡萍

　　壹 维权难：“小区总理”比“小巷总理”难当

　　熟悉居委会干部的人，都感叹“小巷总理”难当。不少搞过业委会工作的人，都调侃自己是无权无钱的“小区总理”，开展工作比“小巷总理”更难。长沙湘麓国际和城西公寓两个小区的维权历程，充分印证了这个说法。

　　发函督促整改结果“石沉大海”

　　6月19日下午，长沙市高新区麓枫路61号，绿色的防护网围着几栋高层建筑，湘麓国际小区三期工程正在紧张施工。高层建筑背后，绿树绕着人工池塘，人们在广场上休闲健身。

　　小区业主委员会办公室内，业委会主任鲁宁召集业委会成员以及几位热心业主，商量如何应对老物业——勤诚达物业公司的起诉。几位业主紧锁眉头，一脸严肃。

　　“因为部分业主房屋外墙漏水、开裂，加上物业服务质量较差，湘麓国际小区与开发商及物业公司的矛盾由来已久。”业委会主任鲁宁告诉记者。

　　2011年5月，负责小区物业的深圳勤诚达物业公司长沙分公司在小区里张贴公告，声称准备动用维修基金维修小区外墙。“小区住房外墙质保期为5年，2012年7月才到期，但去年5月就想动用维修基金，业主当然不会答应，也使大家意识到赶紧成立业委会维权。”鲁宁和几位热心业主牵头筹备业委会，并于9月3日召开了业主大会，选举出了业委会。

　　9月8日，业委会给物业公司发函，要求物业提供物业用房作为业委会办公地点，杜绝保安无证上岗，规范小区机动车辆停放管理，明确车位指示线、清洗小区低位和高位水池、公布公共收益等。鲁宁说，“勤诚达物业一开始以业委会不合法为由拒绝接收来函，后来虽然接收来函，却不处理问题。”

　　炒掉物业公司不料吃上官司

　　物业公司服务质量没有得到改善，湘麓国际小区业委会去年12月26日登报招聘新物业，并于今年1月9日通过招投标选中长沙市华庭物业管理公司，并与之签订物业服务合同，合同期限为2012年2月1日至2015年1月31日。

　　但勤诚达物业公司拒绝交接，先是找到高新区房产局投诉业委会选举无效，又于近日提起诉讼，请求法院确认业委会解聘勤诚达物业公司的行为无效。在业委会更换物业公司前后，小区多位业主与开发商、物业之间就围绕房屋质量、物业服务差等问题屡次发生冲突，其中李永革和艾正高两位业主在冲突中遭遇殴打。

　　李永革今年40岁，从事室内装修，去年11月22日他发现业委会张贴在公示栏的材料被人扯掉后，非常生气，跑到小区物业办公室责问保安，与保安发生冲突并遭到殴打，医院检查结果表明他“左耳耳膜穿孔”；60岁的业主艾正高是个和事佬，今年2月18日他在小区部分业主与开发商工作人员发生冲突时上前劝架，结果遭遇保安殴打导致“右腿膝盖半月板撕裂”。

　　“去年小区选举业委会，大多数入住业主都参与了投

　　票，选举后业委会到街道办进行了登记备案，业委会选举合法有效。”鲁宁气愤地说，“小区入住业主缴纳物业费的只有不到30%，这表明大家对物业公司服务质量用脚投票。”

　　记者就业主投诉的诸多问题致电小区勤诚达物业负责人谢主管。谢主管表示，业委会解聘物业公司的行为违反法律规定，物业公司已提起诉讼，现在正在等待法院判决。“物业公司前任主管已经调到其他地方任职，李永革和艾正高两位业主与物业发生冲突都是在我任职之前，据了解两次冲突中都有保安受伤，双方都说是对方先动手，现在已无法确定。目前物业与业主的关系已经有所缓和，我今年4月份上任以来，小区没有发生过斗殴事件。”

　　业委会和物业公司的较量还在继续，虽然胜负目前还没有结果，不过有一点可以确定，这场持久战谁都不是赢家。

　　打张栋证200元业主直呼收费高

　　湘麓国际小区业委会艰难维权的困境，是目前小区业委会维权难的一个缩影，业委会维权难还存在难以获得建设材料、维权成本高、起诉难立案等问题。

　　“业委会维权存在很多困难，首先是不能掌握小区建设的相关资料。”城西公寓的业委会成员陈东因为是律师，所以不久前代理小区业委会起诉开发商侵占物业用房的官司。“按照规定开发商应该提供三套物业用房，但目前只提供了一套175平方米的办公用房。虽然根据《物业管理条例》等相关法规，开发商应当向业委会提供小区建设资料，但开发商占用小区富余的物业用房出租赚钱，因此拒绝提供。”

　　“开发商不给材料，我们只好找政府要，但去查询时又发现获取这些资料的费用非常高。”陈东说，长沙市城市建筑档案馆保存有小区的规划、报建资料，然而去调取证据时，规划图纸的复印是50元每张，资料复印是1元一张。因为栋证上会表明哪间物业用房，但到房产局调取小区房屋栋证，打印出来是200元每张，如果一个小区有20栋房屋，仅打印栋证这一项就需要4000元。此外调取一户业主的房屋产权证收费50元，打官司有时需要调取很多户资料，这种取证成本，对于业委会和物业公司都是笔不小的开销。

　　此外，业委会起诉物业公司时，会发现立案也是个难题。由于对什么情况下业委会具有诉讼主体资格认定，没有统一、明确的规定，长沙地区一些法院往往对业委会的维权案件，立案

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