迪拜最大的危机远未到来

　　房地产泡沫仅仅敲开迪拜虚构神话的一角，真正的致命伤，是缺水和举债造梦

　　刘志伟

　　这里曾是很多人眼中理想的避难所。几个月前，全球经济一片哀歌，这里钢筋森林一般的塔吊，在暮色里闪着黝黑的光芒，丝毫没有停下来的意思。最鼎盛时期，迪拜开工的塔吊，占全球的1/5。

　　沙漠中的香格里拉

　　因为可能有更多机会，印度人、巴基斯坦人、孟加拉人、斯里兰卡人、英国人、欧洲人、澳大利亚人、南非人和美国人纷纷涌入。在迪拜150万人口中，近95%是外国人。当国内的同伴们为金融危机失去工作而愁眉不展时，来自德克萨斯州的金发美女正躺在豪华海边酒店的泳池旁盘算着怎样在两年内成为百万富翁。在迪拜，要达到这个目标并不困难——据《纽约时报》的描述，一名普通的地产销售，能在一年内拿到200万美元的佣金。

　　2008年冬天，各国政府还在绞尽脑汁想着怎么挽救濒临破产的投行时，迪拜领导人正为耗资15亿美元、1000天内竣工的海边豪华酒店亚特兰蒂斯开业剪彩，同时还宣布了另外一个耗资 950亿美元的城中城发展计划。

　　创造这一切的是谢赫·穆罕默德·本·拉希德·阿尔·马克图姆，迪拜酋长，也是阿拉伯联合酋长国副总统兼总理。同之前掌管迪拜的哥哥马克图姆相比，在剑桥接受教育的穆罕默德在迪拜发展中作用更为关键。2006年1月，马克图姆去世，穆罕默德继任。62岁的穆罕默德虽然执政只有4年，但迪拜从上世纪90年代初开始的建筑狂潮以及多元经济的形成，很大程度上都是穆罕默德推动的结果。他一心要把这个城市国家树立为阿拉伯世界的一个样板：如何从一无所有到让世人侧目。迪拜几乎一半的建筑物上都悬挂着穆罕默德的大照片。

　　在穆罕默德掌权之前，自他的父亲拉希德和哥哥马克图姆时代，迪拜已开始改进商业发展，实行免税政策，取消繁琐拖沓的官僚机构，加上没有让人担心的政治不稳定，都为一个现代的迪拜奠定了发展基础。穆罕默德上台后，进一步扩大了工业区，开免税商店，并升级了港口和航运设备，建造了世界级的航空港，这些都是现实举措。

　　随后，在他的丰富想象力下，让人眼花缭乱的新项目纷纷上马。世界第一高楼迪拜塔已接近尾声，目前正在内部装修。此塔高达818米，大厦内设56部世界最快电梯，速度达17.5米/秒；可用楼层162层，有1000套豪华公寓。另外一个代表性项目是号称七星级的帆船酒店，它拥有202套复式客房、200米高可以俯瞰迪拜全城的餐厅和世界上最高的中庭。帆船酒店的每个房间都配有一个专用男仆，其中的顶级套房每晚价格为1.5万美元。尽管如此，它的入住率还是超过九成，几乎全年客满。这座开业于1999年的豪华酒店，是迪拜目前所剩不多的优良资产之一。酋长在其撰写的《我的愿景》一书中，建议阿拉伯世界如法炮制：大量吸引外资和外来人口，成立企业自由区、金融中心、推沙筑岛。

　　穆罕默德父子希望把迪拜建成类似香港或新加坡等金融中心和旅游胜地的想法，并非只凭想象，还有颇为现实的考虑。30年前，迪拜还是一片沙漠。18世纪中叶，这个波斯湾低地建立了第一个小村庄，村民靠在海边潜水找珍珠为生。很快，想发财的人从波斯、印度次大陆和其他阿拉伯国家蜂拥而来，小城镇规模出现。外来人用当地一种到处肆虐的蝗虫“daba”命名此地。后来被英国殖民，直到1971年，迪拜与周边六个小邦联合，成立阿拉伯联合酋长国。

　　也是在上世纪70年代，石油被发现。与邻近的阿布扎比相比，迪拜的石油储量并不丰厚。作为阿联酋首都，阿布扎比每天出产大约250万桶石油，占全世界供应量的9%，而迪拜的产油量只是其一个零头，估计到2020年，其储量将完全枯竭。于是迪拜领导人决定用财政收入把迪拜建成一个可持续发展的地方。迪拜用一代人的时间完成了从18世纪到21世纪的飞速转变。西方媒体赞誉穆罕默德是领导阿拉伯世界现代化进程的一盏明灯，使迪拜摇身一变成为“世界的奇迹”。

　　迟到的债务危机

　　如果世界经济仍能持续增长，迪拜或许不会有太大麻烦，至少不会这么快。迪拜是君主国，经济由中央控制型。所有大公司都在政府的庇护之下，被统称为“迪拜公司(DubaiInc)”。加上背后石油出口的雄厚资金支持，迪拜经济近年来始终保持稳定。这也是危机初期，迪拜能成为很多人眼中避难所的主要原因。然而，迪拜也不能超脱于经济周期的规律之外。在最初的繁荣幻想破灭后，随后发生的事情开始超出穆罕默德的愿景之外了。

　　亚特兰蒂斯酒店，在经济危机肆虐的去年冬天花费2000万举行开业庆典。这个以消失的海底世界命名的粉红色建筑，有着重新构想出来的埃及法老时代的装饰性角楼，酒店里来自南非的公关小姐称为是“世界上最豪华的”。开业时处处亮丽夺目，在由闪光球覆盖的巨大圆顶之下，是出售标价2500万英镑钻戒的商店。随处可见的巨大水箱，里面满是鲨鱼，游弋在模拟的废墟和废弃的潜艇之间。1500多间客房每间都有海景，其中的海王星套间包括了三层楼，正对着一个内有鲨鱼的大水箱，它似乎能代表繁荣时刻的迪拜印象。

　　而如今，这个豪华酒店，就像它的名字一样，成了逝去的沉没大陆。酒店大堂空无一人，甚至墙上的瓷砖都在脱落。而迪拜最奢华的购物中心虽然灯火通明，里面却空空荡荡。这就像一个预言——不久前的11月25日，阿联酋最大国有集团“迪拜世界(Dubai World)”突然宣布将推迟6个月偿还债务。

　　迪拜世界是阿联酋迪拜酋长国政府主权投资的旗舰企业，其各类资产总额为990亿美元，分布于全球100个城市，业务涉及交通物流、船坞海运、城市开发、投资和金融服务等四大领域及其诸多细分行业市场。当然，最特别的还是它旗下拥有的房地产开发企业迪拜棕榈岛集团，正是这个集团开发了赫赫有名的迪拜塔和“世界岛”——占地5.5平方公里，由300个形状模仿世界各大洲的人工岛屿组成一个微缩版的地球，当中包括约1平方公里的沙滩，每个岛屿的面积从2.3万至8.4万平方米不等，工程预计耗资140亿美元。据说贝克汉姆将竞拍英国岛，不过附近工作的人说近几月那些人工岛屿已无人光顾。中国商人胡宾斥资2800万美元买下的上海岛，如今也在搁置，没有开发。由于形势急转直下，棕榈岛集团房地产过度投资已经造成严重财务困难，从今年1月起它开始暂停多个基建项目，迫在眉睫的债务是12月中旬到期的35.2亿美元，但它显然已无力偿还。

　　据《纽约时报》估算，迪拜世界的债务高达590亿美元，占迪拜债务的74%。过去四年多来，迪拜推进了3000亿美元规模的建设项目，由此政府与国有企业的债务像滚雪球一样不断攀升，估计目前债务约为800亿美元。

　　迪拜公司的债权人大多分布在海湾地区，但也有不少欧美金融机构涉足。由此迪拜公司冲击波迅速从海湾地区扩散到全球金融市场。在迪拜世界宣布延期偿债的第二天，也就是11月26日，欧洲三大股市跌幅均超过3%，亚太股市同样应声下跌。此时，在西方记者的笔下，穆罕默德已经变成迪拜债务风波的罪人。

　　缺乏制度约束的地产业

　　穆罕默德的愿景设计很好。在普遍依赖石油出口的中东世界，他试图走出一条完全不同的道路，希望能给迪拜在石油之外找寻到另外一条出路，把迪拜建成一个更为现代化的中东样板国。他的父亲拉希德在任时大力修建的自由港吸引了转口贸易，如今也已经成为支撑迪拜经济的唯一实业。

　　那问题出在哪里？答案是，作为迪拜的总设计师，穆罕默德为迪拜设立了另外一个更为激进的经济发展模式：借钱建楼，吸引那些预计这些物业会迅速升值的人前来投资。

　　这是上世纪末本世纪初经济繁荣时期流行的发展模式，类似的模式导致了华尔街的崩溃。在迪拜，这种模式的负面影响更加严重——由于极端缺乏监管，近乎没有制度约束，大多数所谓的投资都变成了投机。很多人因此开始警觉并质疑“迪拜公司”的可持续性。金融研究机构穆迪就曾警告投资者，尽管迪拜一直以令人惊愕的速度发展，其债务却增长得更快，为其国内生产总值的103%，而常态下60%就已经达到警戒线。

　　在迪拜，楼盘交易不需要预售许可证，只要看到图纸，就可以买卖。一般的情况下，投资者只需给开发商首付 10%，三至五个月后再付5%至10%。房价上升，投资者往往马上转手，300万的楼花就可赢取 100%的收益。除了一点点户名转让手续费以外，没有任何税收。

　　这样的低成本和高回报，吸引很多人从传统行业转入地产投机，从而进一步推动房价上扬。迪拜房地产市场自2003年对境外人士开放以后一路高歌，好一点的地段从原来的每平方英尺400~500迪拉姆，涨到1800迪拉姆，相当于每平方米2万多元人民币，到了金融危机之前的高点，每平方英尺达到了三四万美元。

　　在炒房大军中，印度人最多，一个印度人出手就买50幢别墅。在迪拜的华商，则是温州人居多，“只要经商几年的，没有不买房子的，作为个人投资，迪拜的温商更热衷于短线进出。”一名当地的温州商人这样描述。

　　迪拜房产热潮在迪拜国际地产投资与开发博览会上最能得到体现。作为地产交易大会，英国《独立报》的记者称博览会现场更像是个跳蚤市场。买主们摩肩接踵，甩出钞票，购买连地基都没打好的别墅和豪华公寓。经常会出现这样的情况：买主还没离开博览会，就把房子转手卖了出去。一个建筑项目从敲定到真正动土期间，它画在设计图纸上的房子可能已换手十来次。结果可以预见：虽然迪拜很多东西，比如各种家政服务、出租车、天然气都很便宜，但“找到工作很容易，找个地方住下来可不容易”。人们开始谈论“房地产泡沫”，讨论它将在何时、以何种方式破裂。

　　答案来得不是太久。从2008年9月开始，迪拜楼价开始狂泻。摩根士丹利在其后来发布的报告中说，下泻幅度达到25%。这样的状况使得迪拜之前过度扩张的很多房地产项目被迫停工，投资者纷纷逃离迪拜，迪拜近乎变成了一所空城。缺乏实业，完全依赖外来投资和外来人口的迪拜经济显示出它最脆弱的一面。由此所发生的债务危机，是泡沫破裂后随之而来的更为显著的冲击波。

　　迪拜的致命伤

　　债务危机发生后，受巨额债务困扰的迪拜世界宣布了重组计划，但人们更关注的实际上是迪拜的兄弟城市阿布扎比的态度。长期以来，迪拜和阿布扎比之间都存在敌意，用一个美国人的话说，在阿布扎比的眼中，迪拜就像一个大手大脚、惹人讨厌的小舅子，但阿布扎比还是把迪拜视为家族成员。出现危机，它就会赶来帮忙。

　　此前在全球信贷出现紧缩时，阿布扎比曾及时向迪拜银行注入了68亿美元，化解了人们的心理恐慌。这一次，它再次出手相助，在危机发生后的第三天，阿布扎比表示将选择性协助迪拜度过难关，并且通过阿拉伯联合酋长国中央银行和两家私人银行向迪拜注资150亿美元。

　　随着市场信心的稍许稳定，随后几天股市窜逃现象已见缓和，全球股市逐渐回弹。但迪拜真正的危机并不止于此，更大的危机是长期的——要维护那些在沙漠上创造出来的海滩，需要这个缺水城市付出更多的水源、更多的资金和更庞大的债务来加以维护。《独立报》曾引述阿联酋学者克里斯托弗·戴维森《迪拜：成功的弱点》一书中的描述，称迪拜拥有的是一片毫无价值的沙子，只不过借人力和生态透支把这片沙子变成了天价地产。全球只有这里建有装着空调的海滩，冷气管铺设在沙子下面，这样富人们放下浴巾走到海里时不会灼伤脚趾。山一样大的冷气室里，天然雪制造的滑雪场让你在46度高温的夏天也能享受滑雪的乐趣。而新的泰格·伍兹黄金高尔夫球场每天都需要400万加仑的水灌溉，否则场地就会随着每年光顾的沙尘风暴而消逝。

　　而所有这些都是建立在一个没有可用水资源的地区。这里没有地表水，蓄水层非常稀薄，是世界上降雨量最低的地区之一。这里的水是世界上最昂贵的水，是由海湾地区众多的海水淡化厂淡化而来的，生产淡水的花费超过了生产汽油的花费。

　　海湾研究中心环境部主任穆罕默德·拉乌夫博士对此忧心忡忡：“目前，我们尚有财政储备支付得起把这么多的水引进沙漠的中心。但是，如果我们的收入减少，我们将有大问题。迪拜的水仅够我们维持一个星期，我们几乎没有储存。”建造大楼和海滩，迪拜所付出的代价才刚刚开了个头，对于如何维护这座沙漠中的曼哈顿城，迪拜似乎还没有做好充足准备。

　　除了迪拜世界，迪拜投资者最近经常提到的名字是迪拜控股(Dubai Holding)，这是穆罕默德的私人投资工具，成立于2004年。迪拜控股累计举债100亿美元，其中20亿美元将在2010年到期。投资者担心，接下来可能违约的迪拜国有公司就是迪拜控股。