“共有产权房”，成为楼市最新的动向热门词，这项新政将在被视为全国楼市调控政策风向标的北京市正式实行。该政策为落户、入学的难题提供了一个新方法，其实行后能否起到降低房价的效果，也备受关注。
《高谈》专访全国房地产商会联盟主席顾云昌，他认为房价的主要问题并不在于房地产市场，而是房地产市场之外的因素决定的。共有产权住房与降房价是两个命题，“千万不要认为有了共有产权房，房价就会降”。
“今年整体房价已经出现下行，但还不是下降。”顾云昌预计“到2018年，楼市将继续下行。”
《北京市共有产权住房管理暂行办法》（征求意见稿）（下称《办法》）由北京市住建委会同北京市发改委、北京市财政局、北京市规划国土委联合起草，于8月3日面向社会公开征集意见，提出在政府政策支持下，政府与购房人按份共有住房产权，而住房人可享有住房全部的使用权，另外，满足非京户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。
8月14日，住建委又发布了该意见稿的情况反馈，明确表示共有产权住房属于产权类住房，可按照北京市相关规定办理落户、入学等事宜。
“共有产权房”2014年就开始在全国6个城市试点，包括北京、上海、深圳、成都，黄石，淮安。
自从今年3月以来，北京已经连续发布十余项楼市政策抑制房地产价格过快上涨。与此同时，从中央到地方也纷纷出台支持房地产价格调控的有关文件，比如此前上海的土地出让只租不售、广州的租购同权，都曾引发能否降房价的讨论。
全国房地产商会联盟主席顾云昌。（资料图 来源/视觉中国）保障中低收入人群买得起房，但房价不会降
《高谈》：此次《办法》征求意见稿中提到，北京发展共有产权房具有长期实行的基础，这种基础指的是什么？
顾云昌：首先是北京在过去实行过经济适用房、两限房等保障房措施，而且最初共有产权房也选择在北京进行了试点。其次，共有产权房又是为了保障中低收入人群能够买得起房，有房住，相比于其他城市来说，北京的房价未来不太会降，而这中低收入人群并不会减少。
《高谈》：相比于以前的经适房、两限房不允许转租，这次《办法》征求意见稿中提到，共有产权房是允许租赁的。那么它到底是商品房属性，还是保障房属性？
顾云昌：关于这点，目前各方的看法都不统一。我个人是认为，共有产权房还是倾向于保障房。
共有产权房不同于一般的商品房，它是针对特有的人群，和过去的经适房、两限房是差不多的，都是中低收入家庭和群体，而且还有限制条件、摇号等措施。但是它同时可以转租，到一定期限之后，还可以出售。所以尽管在运作上有参照商品房的市场化运作，但是共有产权房仍然带有保障房的性质。
其实这也是为了完善住房的供应体系，深化住房供给侧结构性改革，为满足基本住房需求推出的共有产权住房政策。
《高谈》：除了北京这次的共有产权房，此前上海有过土地出让只租不售，广州在几个月也实行“租售同权”，各地频繁出台这些政策的目的是什么？
顾云昌：现在房地产界有两个亮点：一个是共有产权房，这个在上海也有过试点，但是没有像北京这样的舆论。第二就是大力发展租赁市场。
这两点都是为了深化住房制度改革，完善房地产市场的一个举措。或者说住房供给侧改革的两个方面：一是保障房的制度要完善，从保障房的角度来说，像共有产权房这种就是从供应渠道更加规范；二是租赁市场要发展。我们过去主要集中在销售方面，租赁市场发育得不健全。
这与限价、限购这种调控政策，是两个完全不同的事情。当然这些政策有一定调控市场的作用，但更重要的是供给侧的改革，是建立长效机制的一个体现。
共有产权房供应量若很大，房价会受到影响
《高谈》：既然要建设共有产权房，那么必须要有土地供应。但是从2011年起，北京已经连续6年下调土地供应量。土地供应能跟上共有产权房的需求吗？
顾云昌：北京应该是完全可以的。首先要有一个空间概念：北京三四环的房价、五六环的房价、远郊区县的房价都是不同的，收入低的或者是购买力弱的家庭，买房必然要远离城中心。未来要加大我们的交通布局，利用轻轨、地铁、高速公路等公共交通来解决通勤问题。
其次，北京土地的利用率并不高：相当多的空间没有利用，相当多的低效土地没有利用好。比如棚户区、城中村、废旧工厂、仓库等等。
另外还有个数据，如果单论城市的人口密度，在全国人口总量排名前50的城市中，北京的人口密度是倒数第三，1541人/平方公里，排名第一的是郑州，15055人/平方公里。广州达到5940人/平方公里，上海的人口密度3809人/平方公里，排19位。所以说北京很多空间没有利用起来。
第三，工业用地占比较高，全国来说，工业用地占到建设用地的20%-30%，一般发达国家只有10%，工业用地占比过高，居住用地占比过低。所以不存在土地不够的情况。
《高谈》：在《办法》征求意见稿中提到，希望共有产权房“充分发挥改善民生和房地产市场调控双重作用” ，就是要抑制房价。共有产权房真的能够抑制北京高房价吗？
顾云昌：首先要搞清楚一点，我们平时说的房价，是指商品房的房价，而共有产权房是保障房，针对的购买群体也是不一样的。我常说的一个比方就是，这就是你去买国际品牌的T恤跟批发市场的T恤，不可能是同一个价格。
而且，共有产权房的价格也是根据周边商品房的价格来定价，只是购买者购买了70%或者80%的产权，但是商品房的价格并没有因此变化。
商品房的价格其实完全取决于商品房的产品和消费者之间的供求关系，房价上涨是由于供不应求造成的。如果土地供给一直减少，需求又一直很旺盛，那么什么价格都降不下来。千万不要认为有了共有产权房，就会影响商品房的价格，这是两个命题。当然，如果共有产权房的供应量很大，商品房房价还是会受到影响。
“预计2018年楼市低迷”
《高谈》：高房价到底是由哪些因素导致的？
顾云昌：我一直认为房价的主要问题并不在于房地产市场，而是由房地产市场之外的因素。
有两个主要原因：一是货币增发太多，导致通货膨胀，在房地产领域体现就是钱都流到了房地产这里；二是土地错配，这是指该多建房屋的城市和地段没有这么做，有些三四线城市、经济不发达地区盖了很多房子，结果都空置了，导致库存很大。
《高谈》：去年你曾经说过，有购房需求的人可以考虑买房子，不用担心楼市的波动。此次政策出台，对于今后房地产市场的走势，你有什么判断？
顾云昌：你如果是刚性需求，什么时候买房都适合，当然早一天买更合适。因为像北京这样的一线城市，房价不可能出现大起大落，从目前的供求关系看依然是供不应求，现在实际已经控制了购买力了，如果不控制，那肯定会涨得更厉害。
如果你是投资性质的，那就要看好市场。
今年整体上房地产是增幅放缓，无论是投资、销售、价格都是放缓，用学术界的话来说，已经出现下行，但还不是下降。
在这种态势中，仍然有两股力量：北京上海这样的一线城市和部分的二线城市，已经出现明显的下行，甚至部分有下降的趋势，但是三四线城市还在往上走，总体上保持增长，但是增速放慢。到明年，三四线城市的这种增长高潮应该也会慢慢过去。
房地产市场有自己波动的小周期，一般是三年，上升阶段是一年半到两年，下行阶段是一年到两年。2016年楼市发展到顶峰，那么我预计到2018年，楼市将继续下行，还有可能处于低迷状态。
文/梁超
责任编辑：朱华艺
