近年来，随着住宅产业的不断发展，房地产市场不规范问题时有发生。《焦点访谈》栏目曾在今年4月连续推出了三期《关注商品房》的系列节目。群众对此反映强烈。前不久，建设部联合国家计委等六部委下发了七部委联手整顿房地产市场的通知。6月25日，有关贯彻《通知》内容的电视电话会在北京召开，一场对房地产行业当中存在的违规不良行为的联合打击行动自此全面展开。国家对打击房地产市场中不健康因素的决心勿庸质疑。为此，《焦点访谈》栏目请来了建设部住宅与房地产业司谢家谨司长和中国房地产估价师协会秘书长柴强博士，就群众关心的有关房地产方面的热点话题进行探讨。

　　一

　　商品房销售当中的广告欺诈、面积的缺斤短两、物业公司的不规范管理是当前消费者投诉的热点。4月11日，《焦点访谈·霸道的物业公司》报道了发生在去年9月20日上海雅士居小区，物业公司经理、保安队长在小区里肆无忌惮地殴打业主的问题。4月10日，《焦点访谈·没准的承诺》则报道了深圳山水居小区广告欺诈的问题。4月9日，《焦点访谈·没谱的面积》报道了福州福建东煌花园商品房面积缩水的问题。

　　这三期节目所反映的情况引起了建设部的高度重视。鉴于上海市有关部门在物业公司打人事件发生后已对此事作出了妥善处理，建设部此次派出专门的稽查特派员重点是对深圳山水居项目中所反映出来的广告欺诈、福建东皇房地产公司的面积欺诈问题，到当地进行查处。针对节目中所反映的问题，深圳市、福州市有关部门已决定对违规的房产开发商进行相应额度的处罚，涉及此案的有关主管部门的责任人也已调离了工作岗位并被取消了公务员资格。经法院判决，福建东皇房产公司返还业主谈林购房款及利息，并一次性补偿谈林9500元。5月23号，建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、工商总局、监查部下发了《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》。为进一部贯彻落实七部委下发的通知精神，6月25号，七部委在北京联合召开了电视电话会，对整顿和规范工作进行了全面部署。

　　记者：这回七部委下发的《通知》重要是要解决什么问题？

　　谢家瑾：这回七部委下发通知重点解决这样几个问题：第一个是违规开发房地产项目；第二个就是面积“短斤缺两”；第三个是合同欺诈；第四个是中介坑蒙拐骗；第五个是物业管理乱收费等等。这样一些问题是最直接侵害老百姓利益的。查到这些问题以后，要受到责令改正、罚款、没收非法所得，直至资质年检当中降低资质的等级和取消资质等等一系列处罚。

　　二

　　据了解，今年一季度，建设部对部分报纸中的房地产广告进行的集中排查表明，违法违规及不规范广告比例高达41。7%。

　　记者：你们有没有做过一下统计，这种广告虚假和不能兑现的承诺，大概都有哪些体现？

　　柴强：大致上这样，一个是位置，一个是距离，特别是用车程来衡量，什么五分钟、十分钟车程；还有就是周围的环境，靠点山呀，靠点水呀……

　　记者：对，有的就是一条臭水沟，他就说是亲水住宅。

　　谢家瑾：这是比较严重的问题，现在社会上乱评比、乱排序，都是交钱他就给你评一个精品楼盘第一名、第二名，他就把这些作为他的广告。但老百姓不知道，他一看，你是精品楼盘评比第一名，就去买了。

　　记者：像现在我们国家对于这种虚假的宣传和不能兑现的承诺，有些什么具体规定，怎么去约束这样的行为？

　　谢家瑾：今年建设部和国家工商总局关于规范房地产广告专门发了文件，对这一类的虚假广告要严厉打击。有虚假广告成分的，首先要让它立即纠正，对于不纠正的，在房地产开发企业年检当中要降低它的资质，甚至于吊销它的执照。这一次我们特别要求广告当中一些主要的承诺和事项，必须在合同中写明。

　　记者：举个例子呢？

　　谢家瑾：比如说广告上面说的旁边有什么样的星级式的物业管理，如果你有五星级的物业管理，你在合同里要写清楚。我今后拿合同来要求你有五星级的物业，你要没有的话，按合同我就可以要求你赔偿。

　　三

　　对于近年来投诉比例增加最快的面积的缺斤短两问题，2001年已占到了房地产投诉总量的16%。

　　记者：老百姓去买房，很重要的一点就是价格，可恰恰有时候往往疏忽一个问题，就是面积问题。你看起来很便宜的房子，由于面积缺了几平方米，这价钱又很高，结果买到手的时候实际上这价格是很贵的。

　　柴强：面积这个问题比较专业一点。现在通常是按照建筑面积来标价出售的，建筑面积含套内建筑面积和公摊面积，比较复杂的就在公摊面积这一块。现实里面比较常见这样几个问题：一个就是预售的时候，合同的面积和实际交房的时候面积相差比较大。

　　记者：有一个缩水和涨水，缩水、涨水就是面积变化……谢家瑾：少了，说买了100平方米，最后拿到了95平方米，差5平方米，这就叫缩水；涨水就是说，开发商房卖的时候跟你说80平方米，实际上拿到的时候是91平方米，80平方米你能承受，91平方米你要多拿多少钱出来。

　　记者：让你把这个钱补给他。

　　谢家瑾：对，他套你来买他这个房子。

　　柴强：刚才我讲了，一个就是合同面积与实际面积不符，还有就是公摊的面积不准确，或者多摊了，还有就是公摊的面积把它出售了或出租了。记者：公摊面积涉及的范围非常广，走廊、电梯，还有院子里的一些设施是不是也算公摊面积？

　　柴强：对。

　　谢家瑾：有一些现在要明确标明，你是公摊面积，你(开发商)算进去了，你(开发商)只要算进去是公摊面积，它的(公摊)产权就应该是业主共有的。因为你(开发商)给我算了面积了，现在就是说，他(开发商)在算面积的时候，他(开发商)把公摊分摊给了业主，但是这一类的房子又捏在他(开发商)的手上，他(开发商)又用出租或者再卖来牟利，实际上他(开发商)就侵害了业主的权利。所以，我们要求开发商必须标明公摊面积在什么地方，公摊面积只要分摊了，开发商就无权去出售和出租。

　　柴强：现在倡导按照套来计价，或者按照套内建筑面积来计价。对于解决面积纠纷问题，建设部在2001年6月1号发布的《商品房销售管理办法》中有明确规定，2001年6月1号以后购买的商品房存在的面积纠纷遵照此办法执行，此办法发布之前存在的面积纠纷依照甲乙双方的合同执行。

　　四

　　据中消协的统计表明，存在多收费少服务、服务态度恶劣等问题的物业管理投诉2001年比上年同期增长13。2%。

　　记者：这个物业管理公司和业主之间发生矛盾的情况，应该怎么来解决？

　　谢家瑾：物业管理公司和业主主要是一个合同关系，如果发生了矛盾以后，我觉得主要是依据合同来办。业主可以按照合同来追究物业管理公司的责任，你完全没有按合同办，我可以炒掉你物业管理公司，就算合同没有到期，我也可以炒掉你物业管理公司，换物业管理公司。

　　五

　　《通知》除了对上述内容的违法违规行为的查处作出了相应的规定，还明确了房地产中介活动中违法违规行为的处罚办法。对于违反规定、不具备资格的同样要受到降低资质等级或罚款等项内容的处罚。

　　记者：那有什么办法让消费者把这些矛盾和纠纷解决在商品房拿到手之前？

　　谢家瑾：最关键的是，第一看开发商的宣传广告，一定要看看有没有预售许可证。如果是预售的商品房，预售的许可证是关键。因为发预售许可证的时候，主管部门首先要看有没有规划许可证、施工许可证、用地许可证，如果都有了，主管部门才会发预售许可证，而且建到了一定的程度。第二就是要认真签好合同。去年我们和国家工商总局发布了一个合同的示范文本，你要知道开发商要有土地使用证，给你去解决质量问题及交付使用的时间，如果不是按时交付，你要得到什么赔偿，广告虚假要怎么样，示范文本全都有。有些开发商就不愿意消费者知道这么多内容，所以他不用我们的示范文本，他用自己的格式文本。我希望购房者要求开发商出具这种示范文本。

　　柴强：从专业角度上来讲，房地产买卖是比较复杂的，包括房屋的质量、房屋的产权，还有环境，还有整个手续，但老百姓肯定不是专家，按规范的房地产市场来看，必须有中介服务这样一些机构来购买办手续，还有其它的服务。

　　记者：但现在更多的老百姓都是自己去买。

　　柴强：因为中介前几年发展不太规范，不可信，逼着老百姓自己去买，所以出现了一些问题。在国外或成熟的市场里面，都是通过中介来购置的。记者：感谢谢司长和柴博士接受我们的采访。应该清醒地看到，我国房地产市场毕竟是近几年才发展起来的新兴产业，对于规范商品房开发中存在的违法违规行为，还需要花相当大的力气。好在我们国家已经有了相对完整和明确的法律法规，可是要把这些法律法规真正落实，还需要我们的各级政府部门切身履行好职责。这不仅会增添买房者的信心，维护好购房者的权益，也是房地产市场健康发展的需要。(文/洪波李作诗)