杨大辛
天津传统的中心商业区在城厢以北、以东的几条街，包括北门外的针市街、估衣街、锅店街、侯家后、大胡同与东门外的宫南大街、宫北大街。1901年老城垣被拆除后，原城基辟为环城马路，中心商业区遂延伸到北马路与东马路。此时的英、法、德租界在紫竹林、小白楼一带较为集中的有一些商店、餐馆与旅馆，如今的劝业场附近还是遍地水坑，日租界的
西部也是一片沼泽，俄、意、比租界刚刚划定，尚未开发。
1912年袁世凯攫取了民国大总统职位，为抵制南下就职，唆使亲信部队在北京、天津制造兵变。3月2日，天津镇守使张怀芝放纵士兵窜入北马路、东马路、估衣街一带，沿途抢掠，洗劫了店铺300余户，原来的繁华商业区变成一片断壁残垣的凄惨景象。
这场浩劫以后，许多商家开始向租区转移，此时日租界的旭街与法租界的杜总领事路(即今和平路)，已建成与东马路衔接的商业街。其后，北洋军阀各派系争权夺势，连年混战，对商家横征暴敛，致使市面萧条，更促使各行各业向租界发展。
1931年“九·一八”事变后，日本在天津制造“便衣队”暴乱，政局动荡，人心惶惶，富有人家纷纷迁入英、法租界居住，更强化了商业向租界集中的趋势。
30年代初，在法租界杜总领事路与福煦将军路(今和平路与滨江道)相交的十字路口，浙江兴业银行、劝业商场、惠中饭店、交通旅馆四座大楼，各据一角相继落成，周围地带也是高楼林立，商店密集，如天祥市场、泰康商场、中原公司、国货售品所、国民饭店、永安饭店以及餐饮、服装、鞋帽、金店、古玩玉器、文具纸张等店铺，鳞次栉比，沿十字路口纵横铺开，此外还有影院、剧场、舞厅十五六家，从而铸造了商业繁华中心区的格局。至今70多年来，这一带的繁华景象始终不衰。
