政府型的拆迁安置办公室将被取消

　　新补偿价格根据房屋地段位置定价

　　花园别墅、新房子、商场的拆迁价市场上是多少就补偿多少

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　　新办法把拆迁补偿的平均标准提高15%

　　最低补偿款能买到一套最小套型的经适房

　　新办法严格限制采取强制性拆迁措施

　　外滩记者鞠靖／报道

　　家在南京下关区的胡老汉这几天最关心的就是自己能拿到多少钱，他所在的张家圩小区在去年年底被上海一家房地产开发商买下，他也成了拆迁户。按照2月1日起开始实施的《南京市城市房屋拆迁管理办法》，新的拆迁补偿价格会比以前涨出许多，但具体是多少，他心里一直没谱。

　　同样心里没谱的还有不少拆迁户。因为来自南京市房产管理局宣教处的消息说，目前南京的拆迁项目已经全部暂停，有关部门打算选择一个项目作为试点，稍后才能根据试验结果，依照新办法开始拆迁。

　　南京的“拆迁”之路

　　值得关注的是，在新的拆迁办法实施前，南京市的“拆迁办”也经历了一次“拆迁”，全市原有的69家拆迁单位被削减为30家，同时，这30家中的12家各区县拆迁安置办公室被撤销事业单位建制，转为企业，改制后的企业名称中不得标有“管理”和“办公室”字样。

　　居住在邓府巷片区不远处的居民说，如果不是半年前那场不堪回首的“自焚”悲剧，新的拆迁补偿政策恐怕不会这么引人关注。

　　然而事实上，南京市政府的官员和专家参与起草的“新政”，却不是一两次特殊事件的产物。

　　一位参与了新办法起草的专家告诉记者，早在2002年11月，市政府就成立了由南京市房产局牵头，市建委、法制办、物价局等部门参加的新办法起草小组，在“对拆迁办法如何修改”的问题上，起草小组成员们提出了两种不同的思路：一种是在市政府“203号令”的基础上，对由政府制定的补偿标准作微调；另一种则是完全与市场接轨，建立“市场加保障”的政策模式。

　　最终，南京市的决策者们选择了后者，而其中最难的部分——拆迁补偿水平评估被确定面向在宁高校招标，以确保其决策的科学性。

　　新标准是如何确定的？

　　南京工业大学管理科学与工程学院院长聂琦波教授在这场招标中中标，他后来成为“拆迁新政”中“评估技术规范研究课题组”的组长。这个组是整个新办法起草小组中的核心部分，正是根据这个组的意见，“拆迁新政”将江南的玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关、雨花台、栖霞等8区，分成了27个分区、6个区位，拆迁户们的拆迁补偿标准由此确定。

　　课题组首先确定必须按照行政区划来分区，因为不同的行政区房价是有差异的；然后用大路、河流、城墙作为分区的界线。但是具体区位应该划分多少，这是经过大量测算的。

　　二手房市场价格成为划分区位的主要依据之一，课题组采用标准差分析的方法，和均价相比，差价在200元以内的，被认为在同一个区；超过200元的，就在另外一个区。

　　按照聂琦波的描述，在27个分区确定下来后，课题组在6万余条数据中，筛选出2000多条进行技术分析，剔除部分异常数据点后，按每个分区50至60条数据进行计算处理，求出各分区的二手房均价水平。最后，以各分区二手房市场均价水平为基础，按不低于“203号令”的补偿水平，确定各个分区的等级和拆迁补偿保障单价。

　　聂琦波承认：“一开始拿出的第一个方案补偿标准比后来的标准要低一些，后来决定还是要再提高。”

　　他说，市领导在这一变化中起到了决定性的作用。

　　新标准能否避免旧问题？

　　到2003年11月底，“公示征求意见稿”终于出台。

　　2003年12月1日至10日，南京市第八部拆迁政策通过网站、报纸等向社会公示，征求市民意见。根据新华社的报道，大约有10万市民通过各种渠道参加了政策讨论，是历次政府拆迁决策参与人数最多的一次。有关部门分类汇总获得政策修改建议设计7个方面，共1558条，最终占公示意见三分之一的12类意见和建议被采纳，政府部门对880条意见和建议未采纳的原因均作出了明确说明。

　　经过10天公示，2003年12月29日，南京市以第227号政府令公布了《南京市城市房屋拆迁管理办法》，同时还配套出台了《拆迁评估管理规定》《拆迁评估技术规范》《拆迁区位划分体系》，这些办法从2004年2月1日起正式施行。

　　南京市政府有关部门负责人表示，与以往的拆迁政策相比，这次新颁布的拆迁管理办法的决策过程是历时最长、程序最复杂、参与层面和人数最多的一次。

　　但是，包括聂琦波在内的不少专家认为，尽管新办法在很多方面有了突破，但并不能保证完全解决拆迁中存在的问题。

　　一位参与新办法起草的专家说，现在的拆迁补偿标准并不能满足所有拆迁户的要求，一些钉子户的确要价太高、预期太高，新办法无法解决这样的问题。

　　另一个值得担心的问题是：在同一个拆迁地块上，2004年2月1日之前已经搬迁的拆迁户所得的拆迁补偿可能会低于2月1日之后搬迁的拆迁户，这种差异是否能为老百姓承受？

　　包括市政府发言人、市房产局有关负责人在内的相关人士坦言，关于这个问题，市政府正在研究之中，还没有拿出明确的解决办法。

　　而一位不愿透露姓名的专家则告诉记者：很可能会采取暗补的形式。

　　可以肯定的是，在2003年年底以前取得拆迁许可证的拆迁项目，将继续按照老办法实施拆迁，而胡老汉所在的张家圩小区就包括在其中。

　　《外滩画报》供新浪网独家稿件

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